Cassazione Civile, Ordinanza n. 05102/2024 del 26/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ultranovennale stipulato nel 1999 tra la debitrice esecutata e la società ricorrente, avente ad oggetto alcuni terreni siti in località Pontinia. I terreni furono poi aggiudicati a seguito di procedura esecutiva a un soggetto che agiva in giudizio, e dopo la sua morte subentrarono i suoi eredi. In primo grado la domanda era stata respinta perché la precedente revocatoria ex art. 2901 c.c. proposta dalla creditrice esecutante era stata riformata e perché non era stata provata l'inferiorità del canone rispetto al giusto prezzo richiesto dall'art. 2923, comma 3, c.c. La Corte d'appello ha invece ritenuto inopponibile agli aggiudicatari il contratto, valorizzando una relazione di stima di parte non contestata. La società ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione degli artt. 2697, 2727, 2729 e 2923, comma 3, c.c., sostenendo che la relazione di parte non potesse assolvere all'onere probatorio sull'asserito canone inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo e che la mancata produzione di contrarie tecniche non potesse supplire alla prova gravante sull'attore; 2) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., deducendo che la non contestazione non si applica a mere allegazioni difensive e che la relazione di parte non è una prova, ma semmai una difesa tecnica; 3) violazione dell'art. 2923, comma 3, c.c., contestando che il primo giudice avesse mai ritenuto attendibile la perizia di parte e dunque la ricostruzione della Corte d'appello sul punto.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha rilevato che la sentenza impugnata si fondava su una pluralità di rationes decidendi autonome: una prima, attaccata dai primi due motivi, relativa alla qualificazione e valutazione della relazione di stima di parte come elemento presuntivo e non contestato; una seconda, alternativa e autonoma, secondo cui il Tribunale aveva ritenuto attendibili le valutazioni della perizia di parte, salvo poi discostarsene per la diversa datazione, e tale seconda motivazione non era stata censurata in modo ammissibile. In particolare, il terzo motivo è stato ritenuto inammissibile perché fondato sul contenuto della sentenza di primo grado senza indicarla e localizzarla nel giudizio di legittimità, in violazione dell'art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c. Poiché una delle rationes decisionali restava intatta, le censure sulle altre erano prive di interesse e l'intero ricorso è stato respinto in rito. La Corte ha inoltre dato atto dell'obbligo, per la ricorrente, di versare l'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 2923, comma 3, c.c.

  La locazione stipulata dal debitore è opponibile all'aggiudicatario solo se il corrispettivo non è inferiore di un terzo al giusto prezzo; altrimenti il contratto non è opponibile.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di provare i fatti costitutivi della pretesa grava sulla parte che la propone; non può essere invertito dalla sola mancata produzione di prova contraria.

• art. 2727 c.c.

  Le presunzioni semplici possono essere utilizzate solo nei limiti consentiti dalla legge e con inferenze logicamente fondate.

• art. 2729 c.c.

  Le presunzioni non sono ammissibili nei casi in cui la legge esclude la prova testimoniale; la ricorrente invoca tale limite per contestare l'uso della relazione tecnica come fonte presuntiva.

• art. 115 c.p.c.

  Il giudice deve porre a base della decisione i fatti non contestati e le prove dedotte dalle parti, ma la ricorrente contesta l'applicazione del principio di non contestazione a una mera allegazione difensiva.

• art. 116 c.p.c.

  La prova è valutata secondo prudente apprezzamento salvo che la legge disponga diversamente; la ricorrente assume che una relazione di parte non sia prova valutabile come tale.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Nel ricorso per cassazione devono essere indicati specificamente gli atti e i documenti su cui il ricorso si fonda, con necessaria localizzazione processuale; la sua omissione comporta inammissibilità.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma sul procedimento camerale nel giudizio di cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto o inammissibilità del ricorso sussiste l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 2901 c.c.

  Richiamato solo come antecedente processuale della controversia, relativa a una precedente azione revocatoria sul contratto di locazione.

Massime di principio

• Quando la decisione di merito si fonda su più rationes decidendi autonome e ciascuna è di per sé idonea a sorreggerla, il ricorso per cassazione deve censurarle tutte in modo ammissibile; l'inammissibilità o l'infondatezza anche di una sola ratio rende inammissibili, per difetto di interesse, le censure rivolte alle altre.
• Nel ricorso per cassazione gli atti e i documenti su cui il motivo si fonda devono essere non solo individuati nel contenuto, ma anche specificamente localizzati nel fascicolo; la mancata localizzazione determina inammissibilità del motivo.
• L'onere probatorio sul fatto costitutivo della domanda non può essere eluso invocando la mancata contestazione della controparte rispetto a una mera allegazione difensiva, se tale allegazione non integra un fatto storicamente rilevante allegato come base della pretesa.
• In tema di opponibilità della locazione all'aggiudicatario, il parametro del 'giusto prezzo' va apprezzato in concreto; tuttavia, se una motivazione autonoma sulla sua sussistenza o insussistenza resta incensurata, le ulteriori contestazioni non consentono la cassazione della decisione.

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