Cassazione Civile, Ordinanza n. 16076/2024 del 10/06/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento in un edificio a due piani. L'acquirente ha agito per ottenere la riduzione del prezzo e il rimborso delle spese necessarie a riparare vizi dell'immobile, deducendo infiltrazioni di umidità riconducibili a carenze della copertura del tetto. I venditori hanno resistito eccependo la decadenza dall'azione di garanzia per tardiva denuncia dei vizi, sostenendo anche che l'acquirente fosse a conoscenza dei difetti al momento del contratto e che la decisione di merito avesse valorizzato in modo errato le prove, trascurando una prova idraulica che avrebbe escluso le infiltrazioni. In cassazione, i venditori hanno proposto cinque motivi: violazione degli artt. 342 e 112 c.p.c. per asserito difetto di specificità dell'appello e violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; omesso esame di fatti decisivi per non avere considerato un accertamento tecnico preventivo e l'atto di vendita; violazione degli artt. 1490, 1491 e 1495 c.c. e vizio di ultra-petizione per conoscenza dei vizi e tardiva denuncia; violazione degli artt. 1362, 1363 e 1371 c.c. per l'interpretazione delle clausole contrattuali sullo stato dell'immobile e sulla pendenza dell'accertamento tecnico preventivo; violazione degli artt. 2720, 2729 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c. per l'uso di prove indiziarie anziché della prova idraulica. La resistente ha proposto anche ricorso incidentale, lamentando che la Corte di appello avesse esaminato nel merito l'eccezione di decadenza pur non essendo stata oggetto di appello incidentale, ma solo riproposta.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale. Ha ritenuto infondato il primo motivo, perché dall'esame dei fascicoli risultava che l'atto di appello era specifico e rispettoso dell'art. 342 c.p.c. Ha rigettato anche i motivi dal secondo al quinto, osservando che essi miravano in realtà a ottenere una nuova valutazione di fatto, non consentita in sede di legittimità, a fronte di una motivazione di merito ritenuta effettiva, coerente e plausibile. In particolare, ha condiviso l'impostazione della Corte territoriale secondo cui il termine per la denuncia dei vizi decorre dalla conoscenza oggettiva e completa dei vizi e delle loro cause, conoscenza maturata solo a seguito dell'accertamento tecnico preventivo; ha inoltre considerato le clausole contrattuali sullo stato dell'immobile come mere clausole di stile, non idonee a escludere la garanzia per vizi occulti. Ha ritenuto infondato anche il ricorso incidentale, dichiarandolo inammissibile per difetto di interesse ad impugnare, alla luce dell'esito del ricorso principale. Le spese sono state compensate per metà e la parte ricorrente principale è stata condannata al rimborso della metà residua, oltre agli ulteriori oneri di legge. È stato inoltre dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico di entrambe le parti ricorrenti, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  richiamato in tema di garanzia per vizi della cosa venduta; la Corte ne resta sullo sfondo poiché la controversia è decisa soprattutto sulla tempestività della denuncia e sulla valutazione dei vizi occulti

• art. 1491 c.c.

  richiamato per l'esclusione della garanzia in ipotesi di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili; la Corte esclude che nel caso concreto ricorressero tali presupposti

• art. 1495 c.c.

  la Corte conferma che il termine per la denuncia dei vizi decorre dalla conoscenza oggettiva e completa dei vizi e delle loro cause, qui ritenuta acquisita solo con l'accertamento tecnico preventivo

• art. 342 c.p.c.

  l'appello è ritenuto specifico perché individua in modo adeguato questioni e punti contestati

• art. 112 c.p.c.

  non risulta violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 1362 c.c.

  invocato per l'interpretazione del contratto, ma la Corte ritiene corretta la lettura delle clausole come meri enunciati di stile

• art. 1363 c.c.

  richiamato per l'interpretazione sistematica del contratto, senza esito favorevole ai ricorrenti

• art. 1371 c.c.

  richiamato per l'interpretazione secondo buona fede/equità delle clausole contrattuali, ma non conduce a diversa soluzione

• art. 2720 c.c.

  invocato in relazione alla prova presuntiva/documentale; la censura è rigettata perché mira a una diversa ricostruzione del fatto

• art. 2729 c.c.

  richiamato in tema di presunzioni semplici; la Corte ribadisce che la valutazione degli indizi appartiene al merito

• art. 115 c.p.c.

  invocato per denunciare l'erronea valutazione delle prove, ma la doglianza è respinta perché diretta a sollecitare un nuovo apprezzamento del materiale istruttorio

• art. 116 c.p.c.

  richiamato per sostenere l'erroneo valore attribuito alle prove; la Corte sottolinea che l'apprezzamento dei fatti e delle prove resta del giudice di merito

• art. 2909 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per contestare il riesame dell'eccezione di decadenza; il motivo è dichiarato inammissibile per difetto di interesse

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  la Corte dà atto dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di soccombenza impugnatoria

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità non è consentito trasformare censure formalmente qualificate come violazione di legge o omesso esame di fatti decisivi in richieste di nuova valutazione del merito e delle prove.
• In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, la decadenza dalla denuncia decorre dalla conoscenza oggettiva e completa dei vizi e delle loro cause, non da una mera percezione generica del difetto.
• Le clausole contrattuali che si limitano a prendere atto dello stato di fatto del bene, senza una chiara assunzione di rischio o rinuncia alla garanzia, possono essere qualificate come mere clausole di stile e non escludono la tutela per vizi occulti.
• La specificità dei motivi di appello va apprezzata verificando se l'atto individui questioni e punti della decisione impugnata; il controllo di legittimità può avvenire mediante esame diretto del fascicolo quando il vizio denunciato è processuale.
• L'impugnazione incidentale è inammissibile se la parte non ha un interesse attuale e concreto a rimuovere la statuizione, specie quando l'esito del ricorso principale rende la censura priva di utilità.
• La valutazione della prova indiziaria, della consulenza tecnica e della credibilità delle diverse risultanze istruttorie appartiene al giudice di merito e non può essere surrettiziamente rivalutata in cassazione.

Come è indicizzato