Cassazione Civile, Sentenza n. 24465/2025 del 03/09/2025

Esito

La controversia

Controversia nata da un accordo del 9 settembre 2004 e da un successivo atto di permuta del 12 luglio 2005: Immobiliare Sirena si impegnava a demolire e ricostruire l'immobile (ex Hotel) e a ottenere le necessarie autorizzazioni nonché ad intimare la disdetta del contratto di locazione in corso (Omnitel) per rendere disponibile l'immobile; i Ricci avrebbero permutato la proprietà con porzioni dell'immobile ricostruito. Il permesso di costruire è stato rilasciato il 18 maggio 2005 (oltre il termine pattuito del 9 maggio 2005) e le disdette inviate furono contestate come prive di motivazione (art. 29 l. 392/1978) determinando il rinnovo tacito della locazione e l'impossibilità materiale di demolire. Immobiliare Sirena ha chiesto, tra l'altro, la sospensione delle obbligazioni per impossibilità sopravvenuta e che non fosse possibile escutere le fideiussioni; i Ricci hanno chiesto risoluzione e penali e hanno escusso le fideiussioni, incassandone le somme. Questioni giuridiche principali: (i) se la rinnovazione della locazione rendesse originariamente impossibile o nulla il contratto di permuta; (ii) riparto di responsabilità per la mancata liberazione dell'immobile (seva imputabile alla società costruttrice o ai proprietari/venditori); (iii) validità o nullità dell'atto per presunte dichiarazioni mendaci sulla conformità urbanistica e sulla presenza di istanze di condono; (iv) natura e conseguenze dell'escussione delle fideiussioni (adempimento alternativo o garanzia autonoma); (v) rapporto tra contratto preliminare (2004) e contratto definitivo (2005) e sopravvivenza di obblighi strumentali.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso dell'Immobiliare Sirena. Principali statuizioni: (1) esclusa la nullità originaria del contratto di permuta per impossibilità dell'oggetto: la rinnovazione della locazione non costituiva impossibilità assoluta dell'oggetto ma una difficoltà esecutiva riferibile all'adempimento e alla responsabilità delle parti; (2) confermata la qualificazione delle fideiussioni come contratti autonomi di garanzia con funzione indennitaria e non soddisfativa: l'escussione non estingue l'obbligazione principale e le somme riscosse vanno comunque computate nella liquidazione del danno; (3) applicato il principio di "nullità testuale" ex art. 46 d.p.r. 380/2001: la presenza nell'atto degli estremi del titolo abilitativo rende formale- mente valido il negozio, rimettendo eventuali difformità al diverso piano della responsabilità; (4) la Corte ha ritenuto che, alla luce del contenuto della scrittura del 9/9/2004 e del comportamento delle parti (telegramma della Immobiliare, invii di disdetta, rogito), gli obblighi strumentali di ottenere il permesso e curare la disdetta gravassero sulla Immobiliare Sirena e che il rinnovo della locazione fosse ascrivibile al suo inadempimento; (5) sono state respinte le doglianze processuali relative a omissioni di pronuncia, giuramento decisorio e sull'ammissione di prove; (6) rigettate anche le domande risarcitorie connesse, per difetto del presupposto di responsabilità degli odierni resistenti. In sintesi: accertata la responsabilità della società costruttrice per il mancato rispetto della tempistica e rigettato il ricorso, confermando la sentenza d'appello.

Norme richiamate

• legge 392/1978, art. 29

  Occorre che la disdetta del contratto di locazione sia motivata nei casi tassativi previsti; disdette prive di motivazione sono inefficaci e possono determinare il rinnovo tacito della locazione

• codice civile, art. 1256

  Regola la sospensione dell'obbligazione per impossibilità sopravvenuta: la Corte ha escluso l'applicabilità perché l'impossibilità era imputabile a inadempimento della società e non ad evento estraneo

• codice civile, art. 1346

  Nullità per impossibilità dell'oggetto: la Corte ha distinto tra impossibilità originaria assoluta (che giustificherebbe nullità) e difficoltà esecutive sopravvenute o onerosità, ritenendo che qui mancasse l'impossibilità oggettiva originaria

• codice civile, artt. 1418, 1419, 1421

  artt. 1418, 1419, 1421 c.c.

  Riferimento a nullità e possibilità di nullità parziale: la Corte ha ritenuto non sussistente nullità del negozio per vizi urbanistici ove gli estremi del titolo sono indicati nell'atto; la nullità testuale prevale

• d.p.r. 380/2001, art. 46

  La nullità prevista colpisce l'omissione degli estremi del titolo abilitativo nell'atto; se tali estremi sono indicati nell'atto, la validità formale del negozio non è compromessa dalla eventuale difformità sostanziale

• codice civile, art. 1467

  Recesso per eccessiva onerosità sopravvenuta: la Corte ha escluso l'applicazione perché l'evento impeditivo era ascrivibile a comportamento inadempiente della società e non a causa estranea, imprevedibile e non imputabile

• codice civile, artt. 1362-1363 (errore), 1325 (capacità di formare il contratto)

  artt. 1362, 1363, 1325 c.c.

  Disciplina dell'errore e del consenso: la Corte ha valutato che l'eventuale errore sulla validità della disdetta non produceva nullità strutturale del contratto di permuta e, comunque, non era decisivo rispetto all'accertamento della responsabilità

• codice civile, art. 2697

  Onere della prova: la Corte ha ritenuto che l'onere probatorio fosse stato adempiuto dai giudici di merito nella ricostruzione dei fatti; in Cassazione non è consentito riesaminare il merito probatorio consolidato

• codice civile, disciplina delle fideiussioni (giurisprudenza interpretativa)

  Confermato il principio giurisprudenziale secondo cui la fideiussione bancaria, spesso qualificata come contratto autonomo di garanzia, ha funzione indennitaria e non soddisfativa: l'escussione non estingue automaticamente l'obbligazione principale e le somme ottenute vanno computate nella liquidazione del danno

• codice di procedura civile, artt. 99, 112

  Regole sulla pronuncia su tutte le richieste e sulla corrispondenza tra chiesto e pronunciato: la Corte ha ritenuto che non vi fosse omessa pronuncia e che l'esame delle domande fosse stato adeguato; le questioni nuove introdotte in comparsa conclusionale sono state spesso dichiarate inammissibili

• legge 47/1985, art. 40; legge 662/1996

  art. 40 l. 47/1985; l. 662/1996

  Norme richiamate in ordine a condoni edilizi e obblighi di menzione: la Corte ha escluso che la mancata menzione di istanze di condono pendenti determinasse automaticamente la nullità dell'atto ove gli estremi del titolo risultino indicati

Massime di principio

• La rinnovazione di un contratto di locazione che impedisca temporaneamente l'esecuzione non implica automaticamente la nullità originaria del contratto di permuta: occorre distinguere tra impossibilità oggettiva originaria (che rende nullo il negozio) e difficoltà o onerosità sopravvenute che attengono all'adempimento e alla responsabilità delle parti
• La clausola del preliminare che assegna obblighi strumentali (es. curare il rilascio dell'immobile, ottenere autorizzazioni, intimare disdette) può sopravvivere ed incidere anche dopo il contratto definitivo se emerge, per comportamento e contenuto degli atti, la volontà delle parti di mantenere effettivi quegli obblighi; il contratto definitivo non abroga automaticamente tutte le pattuizioni preliminari quando queste siano strumentali all'operazione
• L'art. 46 d.p.r. 380/2001 impone una lettura 'testuale': l'omessa indicazione degli estremi del titolo abilitativo nell'atto può determinare nullità, mentre una dichiarazione formale degli estremi nell'atto rende il negozio formalmente valido, rimettendo il problema delle difformità o degli abusi al piano della responsabilità e delle azioni risarcitorie
• Le fideiussioni bancarie, salvo patto contrario espresso, sono frequentemente qualificate come garanzie autonome a scopo indennitario: l'escussione delle polizze non impedisce al beneficiario di agire per l'adempimento o per la risoluzione; le somme riscosse vanno computate nella liquidazione del danno per evitare arricchimento ingiustificato
• In tema di onere della prova (art. 2697 c.c.) e sindacabilità in Cassazione, la revisione dei fatti e della valutazione probatoria effettuata dai giudici di merito è limitata: contestazioni che chiedono una rivalutazione del materiale probatorio sono frequentemente inammissibili in sede di legittimità se esiste confir- mata valutazione dei fatti dai giudici di merito
• Domande introdotte tardivamente o come nuove (ad es. in comparsa conclusionale) possono essere dichiarate inammissibili: l'adeguatezza e tempestività delle domande e delle eccezioni in primo grado sono rilevanti per la decisione finale