Cassazione Civile, Ordinanza n. 16218/2025 del 17/06/2025

Esito

La controversia

Un acquirente aveva comprato un appartamento da una società immobiliare e aveva poi scoperto che l'immobile non rispettava i requisiti acustici passivi previsti dalla legge. La circostanza era emersa in una consulenza svolta nell'ambito di una procedura esecutiva sul bene pignorato. L'acquirente aveva denunciato i vizi e aveva convenuto in giudizio la società venditrice e, in via sostanzialmente risarcitoria/indennitaria, anche l'assicuratore che aveva emesso una polizza decennale a copertura dei danni da difetti costruttivi. Dopo la rinuncia alle domande verso la venditrice, la controversia era proseguita solo contro l'assicurazione. Il Tribunale aveva escluso il danno risarcibile/indennizzabile perché l'immobile era stato venduto all'asta e mancava la prova del pregiudizio concreto; la Corte d'appello aveva confermato. Nel ricorso per cassazione l'acquirente ha dedotto: violazione degli artt. 1223 e 2058 c.c., sostenendo che il danno si fosse già perfezionato con l'evento dannoso e non potesse essere escluso dalle vicende successive; violazione degli artt. 1905 e 2702 c.c., omesso esame delle clausole della polizza e della relazione tecnica, e violazione dell'art. 115 c.p.c. per mancata considerazione delle prove; nullità/motivazione apparente della sentenza per avere ritenuto insussistente il danno; violazione degli artt. 101, 112, 167 e 115 c.p.c. e dell'art. 2697 c.c. sul contraddittorio, sulla non contestazione e sull'onere della prova, assumendo che la controparte non avesse contestato la quantificazione del danno e che spettasse all'assicuratore provare i fatti impeditivi o estintivi. La Corte di cassazione ha ritenuto che il giudice di merito avesse correttamente individuato il danno-conseguenza: in presenza di immobile venduto a terzi, il pregiudizio va dimostrato come differenza di valore o come minore ricavato dalla vendita, ovvero come attuale interesse a eliminare i vizi se il bene è ancora nel patrimonio dell'attore. Poiché nel caso concreto il bene non era rimasto nella disponibilità dell'attore, non risultava venduto a prezzo inferiore a causa dei vizi e il prezzo di aggiudicazione era comunque talmente basso da escludere un vantaggio reale anche ipotizzando i costi di ripristino, la domanda è stata ritenuta priva di prova del danno. Sono stati inoltre dichiarati inammissibili i motivi che miravano a una nuova valutazione del fatto o lamentavano vizio motivazionale in presenza di doppia conforme, per mancata specifica indicazione delle diverse rationes delle due decisioni di merito. Quanto al contraddittorio e alla non contestazione, la Corte ha affermato che l'esistenza del danno resta un fatto costitutivo della domanda, non coperto dalla non contestazione se la controparte contesta l'an della pretesa e la legittimazione attiva. Il ricorso è stato quindi respinto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi sulla pretesa automatica risarcibilità del difetto dell'immobile e sull'onere della prova, e inammissibili quelli diretti a sollecitare un riesame del merito e del quadro probatorio in presenza di doppia conforme. Non sono state liquidate spese perché la parte intimata non si è costituita. È stato inoltre dato atto della debenza dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1223 c.c.

  Il danno risarcibile va inteso come danno-conseguenza e richiede la prova di un pregiudizio concreto, non essendo sufficiente la mera verificazione del vizio o dell'evento dannoso.

• art. 2058 c.c.

  Il riferimento al ristoro in forma specifica non esonera dall'allegare e provare un interesse attuale e concreto alla riparazione del bene.

• art. 1905 c.c.

  In ambito assicurativo, il diritto all'indennizzo presuppone comunque la dimostrazione del fatto costitutivo della pretesa e del pregiudizio coperto dalla polizza.

• art. 2702 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla prova documentale, ma non è stato valorizzato come decisivo dalla Corte.

• art. 115 c.p.c.

  La censura è stata respinta perché la decisione di merito si fondava sulle prove e sulla valutazione del fatto, non su elementi estranei al processo.

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  Usato come parametro per le doglianze di violazione di legge, ma le censure sono state ritenute infondate o non pertinenti al caso concreto.

• art. 360, n. 4 c.p.c.

  Le doglianze processuali sono state ritenute infondate perché non sussisteva violazione del contraddittorio né ultrapetizione.

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  Le censure motivazionali sono state dichiarate inammissibili in presenza di doppia conforme e perché non specifiche.

• art. 101 c.p.c.

  Non vi è decisione della terza via quando il tema dell'esistenza del danno è fatto costitutivo della domanda e già oggetto di scrutinio nel merito.

• art. 112 c.p.c.

  Esclusa la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché il giudice ha deciso su un fatto costitutivo dedotto in causa.

• art. 167 c.p.c.

  La mancata contestazione della quantificazione non impedisce di contestare l'an e i presupposti della pretesa risarcitoria.

• art. 2697 c.c.

  L'attore deve provare non solo il difetto, ma anche il pregiudizio concreto subito; l'onere non si sposta interamente sull'assicuratore.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stata dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme è escluso il controllo sulla ricostruzione di fatto, salvo vizi giuridici o motivazione mancante/perplessa.

• art. 380-bis c.p.c.

  È richiamato per la memoria depositata in cassazione, senza incidere sulla decisione di merito.

Massime di principio

• Quando il danno consiste nella diminuzione di valore di un bene viziato, il danneggiato deve provare un pregiudizio concreto e attuale: ad esempio il minor prezzo di vendita, il minor ricavato in sede esecutiva o, se conserva il bene, l'effettivo interesse a eseguire i lavori necessari.
• La mera esistenza del vizio o del difetto dell'immobile non basta da sola a fondare il diritto al risarcimento o all'indennizzo se il bene non è più nella disponibilità dell'attore e non emerge un'effettiva perdita economica collegata a quel vizio.
• In presenza di doppia conforme, i motivi di cassazione che attaccano la ricostruzione fattuale o il vizio motivazionale sono inammissibili se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.
• La non contestazione può operare sulla quantificazione del danno solo se il fatto costitutivo del pregiudizio è pacifico; se la controparte contesta l'an della pretesa o la legittimazione, resta fermo l'onere dell'attore di provare l'esistenza del danno.
• Nei rapporti assicurativi che coprono difetti costruttivi, l'assicurato o il danneggiato deve comunque dimostrare che il pregiudizio denunciato rientra nella sfera dell'indennizzo e che vi è un nesso concreto tra vizio, perdita patrimoniale e pretesa avanzata.

Come è indicizzato