Cassazione Penale, Sentenza n. 29548/2025 del 18/08/2025

Esito

La controversia

Il ricorrente lamenta l'omessa declaratoria di improcedibilità per carenza di una valida querela: la delibera assembleare del 5 dicembre 2018, priva delle sottoscrizioni del presidente e del segretario, sarebbe formalmente inidonea a conferire mandato all'amministratore per presentare querela, sicché l'azione penale sarebbe procedibile solo se fosse stato conferito uno speciale incarico dall'assemblea.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile e ha confermato la statuizione impugnata (conferma della condanna per il reato di cui agli artt. 646 e 61, n. 11, c.p.). Il Collegio ha ritenuto che, anche assumendo la formalità carente della delibera assembleare, l'amministratore condominiale è comunque legittimato di per sé a sporgere querela in relazione a reati commessi in danno del patrimonio comune, in virtù delle attribuzioni previste dagli artt. 1130 e 1131 c.c. e del principio del favor querelae. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese processuali e a una sanzione pecuniaria a favore della Cassa delle ammende ai sensi dell'art. 616 c.p.p.

Norme richiamate

• art. 646 c.p.

  Norma incriminatrice contestata (appropriazione indebita). La Corte non ha riesaminato la fattispecie nel merito, ma ha confermato la legittimità della procedibilità a cura dell'amministratore.

• art. 61, n. 11 c.p.

  Circostanza attenuante o causa da cui deriva la specifica contestazione; citata in riferimento al capo di imputazione confermato in appello.

• art. 1130 c.c.

  "2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune... 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese... 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio... 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione..."

  La Corte interpreta le attribuzioni previste dall'art. 1130 come comprensive dei poteri necessari per tutelare il patrimonio comune, ivi inclusa la legittimazione a sporgere querela per reati che ledono il conto condominiale e le risorse comuni.

• art. 1131 c.c.

  "l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi"

  Sulla base di questo articolo la Corte rileva che, nei limiti delle attribuzioni di cui all'art. 1130, l'amministratore può agire in giudizio e pertanto è titolato a proporre querela per fatti rientranti nelle sue competenze.

• art. 1117 c.c.

  Richiamato per distinguere la nozione di "parti comuni dell'edificio" dalla più ampia nozione di "cose comuni" disciplinate dall'amministratore; utile a circoscrivere l'ambito di tutela patrimoniale dell'ente condominiale.

• art. 1140 c.c.

  Citato nella ricostruzione del concetto di possesso: la giurisprudenza penale lo interpreta in senso ampio e riconosce la legittimazione anche al detentore qualificato, non solo al proprietario formale.

• art. 122 e 336 c.p.p.

  Riferimento alla normativa sul mandato speciale e sulla rappresentanza processuale: la giurisprudenza precedente riteneva necessario lo speciale mandato assembleare per la querela, ma la Corte ritiene tale lettura superata quando l'azione rientra nelle attribuzioni dell'amministratore.

• art. 611, comma 1, c.p.p.

  Norma procedurale richiamata per la trattazione scritta del ricorso in Cassazione (procedimento deciso senza udienza pubblica).

• art. 616 c.p.p.

  Norma invocata per la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e a una sanzione pecuniaria a favore della Cassa delle ammende in caso di ricorso manifestamente infondato o colposo.

Massime di principio

• L'amministratore di condominio è legittimato a sporgere querela per reati commessi in danno del patrimonio comune quando l'iniziativa rientra nelle attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c., senza necessità di una specifica o formale autorizzazione assembleare.
• La carenza formale di una delibera assembleare (es. mancanza di firme) non impedisce automaticamente la procedibilità se l'amministratore agisce nell'ambito della sua 'detenzione qualificata' e delle sue funzioni di tutela del patrimonio condominiale.
• È utile, per prudenza e per evitare contestazioni inutili, che l'assemblea confermi o ratifichi le azioni dell'amministratore mediante delibera formale; tuttavia l'assenza di tale ratifica non è in sé ostativa quando l'azione rientra nelle attribuzioni legali dell'amministratore.
• Nel reato di appropriazione indebita relativa a fondi condominiali la consumazione spesso si verifica con la cessazione della carica dell'amministratore precedente (momento dell'interversione del possesso): la prova della consumazione e della titolarità dell'interesse è centralmente rilevante per la procedibilità.
• Quando si agisce a tutela del patrimonio comune è opportuno documentare chiaramente la titolarità/delega di fatto (rendiconti, accesso ai conti, atti di gestione) per rafforzare la legittimazione dell'amministratore in caso di contestazioni procedurali.