Cassazione Civile, Ordinanza n. 23458/2026 del 17/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l’Ufficio, a seguito di tre denunce di variazione DOCFA presentate per interventi di ammodernamento, frazionamento e fusione di unità immobiliari facenti parte di un complesso immobiliare in Castellanza, ha rettificato al rialzo la rendita catastale di alcune unità del gruppo D, ritenendo più elevato il valore complessivo del cespite rispetto a quello dichiarato. La società contribuente ha impugnato l’atto e, dopo il rigetto in primo e secondo grado, ha proposto ricorso per cassazione articolando tre motivi: 1) violazione degli artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142/1949 e vizio di istruttoria, sostenendo che l’Amministrazione avrebbe illegittimamente escluso sia il metodo reddituale sia quello del valore venale di mercato senza dimostrare l’impossibilità di reperire comparabili, e che avrebbe dovuto effettuare un sopralluogo; 2) violazione delle stesse norme sotto il profilo della motivazione, assumendo che l’avviso non spiegasse adeguatamente perché fosse stato usato il criterio del costo di ricostruzione né consentisse di comprendere il processo logico seguito e la correttezza degli importi; 3) ulteriore violazione delle norme catastali e vizio di illogicità, lamentando che l’applicazione del costo di ricostruzione avesse determinato valori abnormi e incoerenti, vicini a quelli di mercato del 2015 e non dell’epoca censuaria di riferimento, con deprezzamento insufficiente rispetto alla vetustà dell’edificio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati tutti e tre i motivi, affermando che per gli immobili a destinazione speciale o particolare la rendita catastale va determinata mediante stima diretta, potendo l’Ufficio utilizzare, in via alternativa a seconda delle caratteristiche del bene, il procedimento reddituale, il valore di mercato o il costo di ricostruzione deprezzato. Ha precisato che tali criteri non sono ordinati in modo gerarchico fisso, ma sono alternativi e vanno scelti in relazione alla concreta situazione dell’immobile; che, nel caso di specie, l’assenza di numerose compravendite comparabili giustificava il ricorso al costo di produzione/ricostruzione; che il sopralluogo non è necessario, potendo l’Amministrazione fondarsi sulle risultanze documentali già in suo possesso; e che la motivazione dell’avviso era sufficiente perché le denunce DOCFA non erano state contestate nei loro dati fattuali, essendovi disputa solo sul metodo valutativo e sulla stima. La Corte ha inoltre sottolineato che il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del merito o delle prove. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per denunciare la violazione o falsa applicazione di legge; la Corte ribadisce che, sotto tale veste, non può essere chiesta una rivalutazione del merito o delle prove.

• artt. 27 e 28 d.P.R. n. 1142 del 1949

  Dettano i criteri di stima catastale per gli immobili a destinazione speciale o particolare: la rendita va determinata con stima diretta e, nel procedimento indiretto, possono essere utilizzati il valore di mercato o il costo di ricostruzione deprezzato, in alternativa secondo le caratteristiche del bene.

• art. 10 r.d.l. n. 652 del 1939

  Per gli immobili speciali o particolari la rendita catastale è attribuita con stima diretta per singola unità; il procedimento può essere diretto o indiretto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Il rigetto del ricorso comporta la sussistenza dei presupposti per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012

  È richiamato quale norma integrativa del meccanismo dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto dell’impugnazione.

• legge n. 190 del 2014

  La circolare catastale del 2012 viene richiamata come elevata a rango normativo da tale intervento legislativo, a conferma dei criteri tecnici di stima.

Massime di principio

• Nella stima catastale degli immobili a destinazione speciale o particolare i criteri reddituale, di mercato e di costo non hanno ordine gerarchico fisso, ma sono alternativi e vanno selezionati in funzione delle concrete caratteristiche del bene.
• Per gli immobili del gruppo D la rendita può essere determinata anche mediante costo di ricostruzione deprezzato, soprattutto quando il mercato delle compravendite comparabili sia esiguo o non affidabile.
• L’obbligo di motivazione dell’avviso DOCFA è soddisfatto con l’indicazione dei dati essenziali quando i fatti dichiarati dal contribuente non siano contestati; una motivazione più analitica è necessaria solo se l’Ufficio contesta gli elementi fattuali della denuncia.
• Nella procedura catastale la motivazione dell’atto e la prova della pretesa sono piani distinti: l’omessa allegazione di documenti non invalida l’avviso se la motivazione consente comunque al contribuente di comprendere e contestare la pretesa.
• Il sopralluogo non è un presupposto necessario della stima diretta catastale, potendo l’Amministrazione fondare la valutazione anche sulle risultanze documentali disponibili.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere una nuova valutazione dei fatti, delle prove o della congruità tecnica della stima, salvo vizi di violazione di legge o di motivazione nei limiti consentiti.

Come è indicizzato