Cassazione Civile, Ordinanza n. 23145/2022 del 25/07/2022

Esito

La controversia

Una associazione che aveva succeduto nel contratto di locazione commerciale, dopo aver corrisposto per anni gli incrementi del canone previsti da una clausola contrattuale, ha agito per la restituzione delle somme pagate in eccedenza, sostenendo che la previsione di aumenti periodici fosse nulla perché elusiva del divieto di cui all'art. 32 della l. n. 392/1978 e quindi contrastante con l'art. 79 della stessa legge. La ricorrente ha impugnato la sentenza d'appello deducendo violazione degli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978, sostenendo che la clausola non fosse una vera pattuizione di canone differenziato e crescente, ma un illegittimo meccanismo di aggiornamento del canone oltre i limiti legali. Ha inoltre insistito sul tema dell'onere probatorio, chiedendo di affermare che il conduttore debba solo allegare la violazione del divieto, mentre spetterebbe al locatore provare la validità della clausola e la sua originaria pattuizione come canone per l'intera durata del rapporto.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso e ha confermato la decisione di merito. Ha ribadito che, nelle locazioni commerciali, le parti possono liberamente determinare il canone anche in misura differenziata e crescente per periodi successivi, oppure mediante rate predeterminate o altri criteri oggettivi, purché la clausola non sia in concreto diretta soltanto a neutralizzare la svalutazione monetaria eludendo il limite dell'art. 32 l. n. 392/1978; in tale ipotesi soltanto opera la nullità ex art. 79. Nel caso concreto, i giudici di merito avevano accertato che la clausola era espressione di una valida determinazione convenzionale del canone e non di un intento elusivo, e la ricorrente non aveva fornito elementi idonei a sovvertire tale accertamento. Il ricorso è stato dunque rigettato; nessuna statuizione sulle spese è stata adottata per mancata difesa delle intimate, ed è stato dato atto della ricorrenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 32 l. n. 392/1978

  Nelle locazioni ad uso diverso dall'abitativo l'aggiornamento del canone può avvenire solo nei limiti consentiti dalla norma; la clausola che, sotto altra veste, persegua soltanto la neutralizzazione della svalutazione monetaria eludendo tali limiti è nulla.

• art. 79 l. n. 392/1978

  Sanziona con nullità le pattuizioni che eludono i limiti imposti dall'art. 32 e, più in generale, le clausole contra legem in materia di locazione commerciale.

• art. 380 bis1 c.p.c.

  Richiamato solo per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nelle locazioni commerciali il canone può essere liberamente determinato dalle parti anche in misura differenziata e crescente nel tempo, con diverse tecniche negoziali, purché la pattuizione non sia in concreto uno strumento per aggirare il limite legale all'aggiornamento del canone.
• La nullità ex art. 79 l. n. 392/1978 colpisce solo la clausola che, pur formalmente diversa da una clausola di aggiornamento ISTAT, sia effettivamente diretta a neutralizzare la svalutazione monetaria oltre i limiti consentiti dall'art. 32.
• L'accertamento della funzione elusiva o, viceversa, della valida differenziazione del canone è questione di interpretazione della volontà contrattuale rimessa al giudice di merito e censurabile in cassazione solo nei limiti del sindacato di legittimità.
• La previsione di aumenti del canone accompagnata dal richiamo all'aggiornamento ISTAT può costituire un indizio della non elusività della clausola, se dal complesso del contratto emerge la libera determinazione di un corrispettivo crescente in termini reali.
• In mancanza di prova di un intento elusivo, la pattuizione di un canone differenziato per frazioni temporali successive o di successive modifiche in aumento del corrispettivo deve considerarsi valida.

Come è indicizzato