Cassazione Civile, Ordinanza n. 08000/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita stipulato nel novembre 2011 per un appartamento, assistito da caparra confirmatoria. Il promissario acquirente ha agito per far dichiarare legittimo il proprio recesso ex art. 1385 c.c. e ottenere la condanna dei promittenti venditori al pagamento del doppio della caparra, deducendo che questi ultimi erano rimasti inadempienti perché non avevano rilasciato nei termini la cantinola pertinenziale, avevano chiesto di posticipare la data del definitivo, non avevano consegnato la documentazione necessaria per il mutuo e non si erano presentati dal notaio nella data indicata per il rogito. I venditori si sono opposti sostenendo invece che il definitivo non era stato stipulato per inadempimento dell’acquirente, il quale non avrebbe completato l’iter del mutuo presso l’INPDAP e non avrebbe indicato notaio, luogo e ora della stipula; chiedevano quindi il rigetto della domanda e il riconoscimento della legittimità del loro recesso con ritenzione della caparra. Il Tribunale aveva accolto la domanda dell’acquirente, mentre la Corte d’appello aveva riformato la decisione, ritenendo inadempiente il promissario acquirente e dichiarando risolto il preliminare ex art. 1385, comma 2, c.c. Il ricorrente in Cassazione ha denunciato, con due motivi, violazione degli artt. 1457, 115, 116 e 132 c.p.c., 1385, 1453, 1375 e 2697 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse letto solo parzialmente la documentazione, avesse erroneamente tratto l’inadempimento del promissario acquirente e non avesse valutato comparativamente tutte le prove e i comportamenti delle parti, omettendo anche l’esame di documenti depositati nelle memorie ex artt. 183 e 190 c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha riunito i due ricorsi, aventi identico contenuto, e li ha rigettati. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché volto a una nuova valutazione del materiale probatorio e dei fatti, attività estranea al giudizio di legittimità; ha rilevato che la Corte d’appello non aveva fondato la decisione sulla presunta essenzialità del termine, ma su una diversa ricostruzione delle risultanze istruttorie e sulla condotta processuale del promissario acquirente, cui era stata imputata la mancata indicazione di notaio, luogo e ora del rogito e la mancata dimostrazione dell’esito della pratica mutuo. Il secondo motivo è stato dichiarato in parte inammissibile e per il resto infondato: inammissibile nella parte in cui denunciava la violazione dell’art. 115 c.p.c., perché non veniva allegato l’uso di prove non introdotte dalle parti ma solo una diversa valutazione delle prove; inammissibile, quanto al vizio motivazionale, perché non era stata dimostrata la decisività dei documenti asseritamente non esaminati; infondato, perché la Corte d’appello aveva effettivamente svolto una comparazione complessiva dei comportamenti delle parti e aveva correttamente applicato il criterio, valido anche per la risoluzione ex art. 1385, comma 2, c.c., della valutazione comparativa degli inadempimenti in relazione agli interessi delle parti, ai rapporti di causalità e proporzionalità e alla funzione economico-sociale del contratto. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese di legittimità e, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, al versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  Consente la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e la valutazione della parte cui è imputabile la mancata conclusione del definitivo, con conseguenze sulla caparra confirmatoria.

• art. 1457 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma non rilevante ai fini della decisione perché la Corte d'appello non ha fondato la sentenza sulla natura essenziale del termine.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione è configurabile solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite d'ufficio fuori dai poteri officiosi; non quando attribuisce maggior forza persuasiva ad alcune prove rispetto ad altre.

• art. 116 c.p.c.

  La doglianza non può trasformarsi in censura sulla diversa valutazione del materiale probatorio, attività rimessa al giudice di merito.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato come parametro del vizio motivazionale, ma la motivazione è stata ritenuta congrua e non apparente.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato in relazione alla motivazione della sentenza, ma non è stato ravvisato alcun vizio.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dal ricorrente insieme all'art. 1385 c.c. in tema di risoluzione per inadempimento.

• art. 1375 c.c.

  Invocato dal ricorrente per la valutazione della condotta delle parti secondo buona fede nell'esecuzione del contratto.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di riparto dell'onere probatorio, ma senza fondare un vizio scrutinabile in sede di legittimità.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte ribadisce che il ricorso per cassazione non può essere usato per ottenere una nuova valutazione del fatto; il vizio ex n. 5 richiede l'omesso esame di un fatto decisivo, non la semplice diversa lettura delle prove.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente con riferimento ai documenti depositati nelle memorie istruttorie.

• art. 190 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente con riferimento ai documenti depositati nelle memorie conclusionali.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, comporta l'obbligo per il ricorrente di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  È il parametro cui commisurare l'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità non è consentito sollecitare una nuova valutazione del materiale istruttorio o una diversa ricostruzione dei fatti, poiché tale attività appartiene al giudice di merito.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è denunciabile solo quando il giudice utilizzi prove non dedotte dalle parti o acquisite d'ufficio fuori dai poteri consentiti; non quando scelga, tra prove ritualmente acquisite, quelle ritenute più persuasive.
• Il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'omesso esame di un fatto decisivo, non la mera mancata considerazione di singoli documenti né la contestazione della loro lettura.
• Nelle controversie derivanti da preliminare di compravendita con caparra confirmatoria, l'accertamento dell'inadempimento e della relativa gravità deve avvenire mediante valutazione comparativa del comportamento complessivo di entrambe le parti, tenendo conto degli interessi perseguiti, del nesso causale tra le condotte e della proporzionalità delle rispettive violazioni.
• La mancata conclusione del definitivo può essere imputata alla parte che, secondo gli obblighi contrattuali e la condotta complessiva, non abbia cooperato alla stipula o abbia ingiustificatamente differito il rogito, con conseguente applicazione delle regole sulla risoluzione ex art. 1385, comma 2, c.c.

Come è indicizzato