Cassazione Civile, Ordinanza n. 23595/2026 del 20/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento IMU per l’anno 2013, con irrogazione di sanzioni, relativo a aree edificabili di proprietà di una società. La Commissione tributaria provinciale aveva respinto il ricorso della contribuente; in appello la Commissione tributaria regionale della Lombardia aveva invece accolto parzialmente l’impugnazione, rideterminando il valore imponibile delle aree in misura inferiore rispetto a quello accertato dal Comune. Quest’ultimo ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: primo, ha dedotto la nullità della sentenza per motivazione apparente, sostenendo che la CTR avesse reso una decisione sostanzialmente equitativa e priva di un percorso logico ricostruibile; secondo, ha denunciato violazione dell’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992, assumendo che il giudice d’appello avesse determinato il valore venale delle aree sulla base di prezzi di singole compravendite degli anni 2008 e 2016, senza rispettare i parametri legali e trascurando i valori approvati con delibera comunale ex art. 59 D.Lgs. n. 446/1997.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Quanto al primo, ha escluso la motivazione apparente, osservando che la CTR aveva esposto, sia pure sinteticamente, le ragioni della propria decisione, richiamando la perizia di parte, gli atti di trasferimento e gli elementi urbanistici rilevanti, così da consentire il controllo logico-giuridico della decisione. Quanto al secondo, ha affermato che la CTR ha fatto corretta applicazione dell’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992, poiché il valore venale delle aree fabbricabili deve essere determinato secondo i parametri legali tassativi previsti dalla norma; le delibere comunali sui valori delle aree fabbricabili costituiscono soltanto presunzioni semplici, superabili con altri elementi di prova. Poiché il ricorso mirava in sostanza a contestare la valutazione di fatto compiuta dal giudice di merito, la censura è stata ritenuta inammissibilmente diretta a ottenere una nuova valutazione del merito. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del Comune alle spese e all’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La censura è stata qualificata, in realtà, come dedotta nullità della sentenza per motivazione apparente e quindi riqualificata come vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È il parametro corretto per denunciare la nullità della sentenza per motivazione apparente o mancante.

• art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992

  "per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio all'1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche"

  I criteri indicati dalla norma sono tassativi e devono essere tutti considerati nella determinazione del valore imponibile delle aree fabbricabili.

• art. 59, D.Lgs. n. 446/1997

  Le delibere comunali di determinazione dei valori delle aree fabbricabili per zone omogenee hanno valore di presunzione semplice (presunzione hominis), non vincolante per il giudice.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, se dovuto, è applicato l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione.

Massime di principio

• La motivazione è apparente solo quando la sentenza non renda percepibile la ratio decidendi o non consenta il controllo del percorso logico-giuridico seguito dal giudice; una motivazione sintetica ma intelligibile è sufficiente.
• Nella determinazione del valore imponibile delle aree fabbricabili ai fini IMU, il giudice deve applicare i criteri legali dell’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992, verificando la corrispondenza del valore accertato ai parametri normativi relativi a ubicazione, edificabilità, destinazione d’uso, oneri di adattamento e prezzi di mercato di aree analoghe.
• Le delibere comunali che fissano valori delle aree edificabili costituiscono solo elementi presuntivi semplici e possono essere superate da altri elementi istruttori idonei a dimostrare un diverso valore venale.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare una censura di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione del fatto, quando la doglianza mira in realtà a rimettere in discussione l’apprezzamento probatorio del giudice di merito.

Come è indicizzato