Cassazione Civile, Ordinanza n. 38542/2021 del 06/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 19 ottobre 2004 tra una società semplice promittente venditrice e un promissario acquirente, con versamento di una caparra confirmatoria di euro 50.000. Il promissario acquirente agiva per ottenere la risoluzione del preliminare per inadempimento della promittente venditrice e la restituzione della caparra. La convenuta, costituitasi, proponeva domanda riconvenzionale chiedendo la risoluzione per inadempimento dell'altra parte e il diritto di trattenere la caparra. Il Tribunale accoglieva la domanda principale, dichiarando la risoluzione e condannando alla restituzione della caparra. In appello la società deduceva, in sintesi, che il permesso di costruire era stato effettivamente rilasciato entro il termine pattuito; che durante un incontro successivo l'acquirente aveva manifestato volontà di recesso; che la mancata consegna materiale del permesso in quella sede era giustificata; che la validità del titolo edilizio non era inficiata dalle vicende amministrative richiamate; e che non vi erano irregolarità nel protocollo della pratica. In Cassazione la ricorrente censurava: 1) violazione dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la Corte d'appello avrebbe deciso su un oggetto diverso da quello devoluto, richiamando la disciplina del recesso e della caparra confirmatoria anziché la sola risoluzione per inadempimento; 2) violazione dell'art. 1223 c.c. e dell'art. 116 c.p.c., contestando la valutazione delle prove, l'uso delle risultanze penali e il peso attribuito a presunzioni rispetto a prove testimoniali e documentali. La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo perché, in materia di caparra confirmatoria, la parte che si assume non inadempiente e intenda trattenere la caparra deve esercitare il recesso ex art. 1385 c.c., non potendo cumulare domanda di risoluzione e trattenimento della caparra; ha ritenuto inammissibile il secondo motivo perché volto a sollecitare una rivalutazione del merito e dell'apprezzamento delle prove, attività riservata al giudice di merito, in presenza di motivazione congrua e logicamente coerente.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d'appello che aveva già respinto le doglianze della società. Ha inoltre condannato la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato. La decisione ribadisce che, se la parte che si ritiene non inadempiente vuole avvalersi della caparra confirmatoria, deve fare valere il recesso ex art. 1385 c.c.; se invece introduce domanda di risoluzione per inadempimento, la tutela conseguente non è la trattenuta della caparra ma, eventualmente, il risarcimento del danno nei limiti e con le allegazioni proprie di tale domanda. Inoltre, la valutazione del materiale probatorio e l'apprezzamento delle presunzioni restano insindacabili in cassazione quando sorretti da motivazione adeguata.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La caparra confirmatoria può essere trattenuta dalla parte non inadempiente solo tramite l'esercizio del recesso; non è coerente con la domanda di risoluzione chiedere al contempo la ritenzione della caparra.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di ultrapetizione non è fondata quando il giudice qualifica giuridicamente la domanda e ricava le conseguenze incompatibilità tra domande già proposte dalle parti.

• art. 1223 c.c.

  La norma è richiamata dalla ricorrente per contestare la valutazione del danno e delle prove, ma la Corte non accoglie la censura, perché la questione è trattata come valutazione di merito delle risultanze istruttorie.

• art. 116 c.p.c.

  La doglianza sulla valutazione delle prove è inammissibile quando mira soltanto a contrapporre una lettura alternativa del materiale istruttorio rispetto a quella adottata dal giudice di merito.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato dalla resistente in appello per eccepire l'inammissibilità del gravame; la Suprema Corte non affronta nel merito tale profilo perché non decisivo nel ricorso.

• art. 360 c.p.c.

  Le censure vengono formulate ai sensi dei nn. 3 e 4, ma la Corte distingue tra violazione di legge e richiesta di rivalutazione del fatto, ammettendo solo la prima nei limiti effettivi del motivo.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente come base della domanda di risoluzione per inadempimento.

• art. 1456 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente come ulteriore fondamento della domanda di risoluzione per clausola risolutiva/inadempimento.

• art. 1458 c.c.

  La Corte considera corretto il richiamo in quanto, una volta chiesta la risoluzione, non può pretendersi la sola ritenzione della caparra senza esercizio del recesso.

• art. 360-bis c.p.c.

  La resistente ne aveva dedotto la possibile inammissibilità, ma il rilievo viene dichiarato inammissibile o comunque non decisivo.

• art. 366 c.p.c.

  Richiamato dalla resistente per asserita violazione dell'autosufficienza del ricorso, ma la Corte non accoglie l'eccezione in via preliminare.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente soccombente.

Massime di principio

• In tema di caparra confirmatoria, la parte che si ritenga non inadempiente e intenda avvalersi della caparra deve esercitare il recesso ex art. 1385 c.c.; non può chiedere la risoluzione del contratto e, insieme, la semplice ritenzione della caparra, perché i rimedi sono strutturalmente e funzionalmente incompatibili.
• Se una parte introduce originariamente domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, la tutela conseguente non è automaticamente la ritenzione della caparra confirmatoria, ma la diversa e autonoma pretesa al risarcimento del danno, che va allegato e provato nei suoi presupposti.
• La richiesta di una diversa qualificazione giuridica in appello, quando sostanzialmente introduce un rimedio incompatibile con la domanda originaria, integra domanda nuova e non può essere utilizzata per mutare strategia processuale dopo l'esito sfavorevole del primo grado.
• Il giudizio di legittimità non consente una rivalutazione del merito probatorio: la scelta del giudice di merito di fondare la decisione su alcune prove e non su altre è censurabile solo per motivazione mancante, apparente o per violazione dei canoni legali di valutazione, non per mera contrapposizione di una lettura alternativa.
• La sentenza penale non è automaticamente vincolante nel giudizio civile; il giudice civile può valorizzarne gli elementi solo con autonoma valutazione delle risultanze istruttorie e con motivazione propria e specifica.

Come è indicizzato