Cassazione Civile, Ordinanza n. 14726/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

Un proprietario di un alloggio in un complesso di edilizia economica e popolare ha chiesto l'accertamento della propria esclusiva proprietà dell'unità immobiliare e della sua estraneità a proprietà comuni o condominiali, con conseguente insussistenza di oneri economici a suo carico. Ha inoltre domandato la declaratoria di nullità del regolamento del condominio di gestione e, per effetto di tale nullità, l'invalidità delle delibere assembleari che avevano approvato un appalto per la messa in sicurezza degli edifici, del contratto d'appalto, di una successiva transazione e degli atti collegati, oltre al risarcimento del danno e alle restituzioni. In appello la domanda è stata respinta. Nel ricorso per cassazione sono stati proposti quattro motivi: 1) violazione dell'art. 273 c.p.c. per mancata riunione di giudizi originati dalla stessa domanda; 2) violazione dell'art. 2909 c.c. e della disciplina speciale dell'edilizia economica e popolare, oltre a travisamento degli atti, per avere la Corte d'appello ritenuto esistente un condominio di gestione e applicabile la disciplina speciale e per non avere definito correttamente la durata del regime speciale; 3) contestazione della legittimità dell'operato del condominio e delle delibere impugnate; 4) plurime censure sulla nullità del regolamento condominiale, deducendo omessa pronuncia, violazione delle norme sulla forma scritta, del principio di cui all'art. 61 disp. att. c.c., delle norme sul regolamento e sulle prove, e dell'art. 1117 c.c. per pretesa efficacia retroattiva del regolamento. La Corte di cassazione ha esaminato prioritariamente il quarto motivo e, rilevando che la domanda di nullità del regolamento aveva natura autonoma e investiva un contratto plurilaterale di natura contrattuale, ha affermato che era necessario il litisconsorzio di tutti i condomini. Poiché il giudizio era stato instaurato senza integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti, è stata dichiarata la nullità dell'intero processo e cassata la sentenza con rinvio al Tribunale di Roma, al quale il giudice d'appello avrebbe dovuto rimettere le parti. Gli ulteriori motivi sono rimasti assorbiti.

Norme richiamate

• art. 273 c.p.c.

  invocato per lamentare la mancata riunione di giudizi connessi; il motivo non è stato esaminato nel merito perché assorbito

• art. 2909 c.c.

  richiamato nel secondo motivo per censurare gli effetti del giudicato; non esaminato nel merito per assorbimento

• r.d. n. 1165/1938

  richiamato quale disciplina speciale dell'edilizia economica e popolare

• d.P.R. n. 2/1959

  richiamato quale disciplina speciale ritenuta applicabile dal giudice d'appello

• art. 1138 c.c.

  richiamato per sostenere la nullità/illegittimità del regolamento condominiale e la sua forma

• art. 1350 c.c.

  richiamato per sostenere che il regolamento incidendo su diritti reali dovesse essere redatto per iscritto

• art. 61 disp. att. c.c.

  richiamato per contestare la possibilità di formazione del regolamento da parte di più condomini preesistenti

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  richiamati per contestare la ricostruzione fattuale e la valutazione delle prove

• art. 1117 c.c.

  richiamato per contestare l'attribuzione di efficacia retroattiva al regolamento condominiale

• art. 354, comma 1, c.p.c.

  evocato come norma che impone la rimessione al primo giudice in caso di mancata integrazione del contraddittorio in appello

• art. 383, comma 3, c.p.c.

  utilizzato come base per la cassazione con rinvio al tribunale, in presenza di nullità dell'intero processo per mancato litisconsorzio

• art. 1117 c.c.

  richiamato anche come parametro dell'accertamento negativo della qualità di condomino e dell'inesistenza del rapporto di condominialità

Massime di principio

• Quando sia proposta un'autonoma domanda di nullità di un regolamento condominiale di natura contrattuale, il rapporto processuale deve essere integrato nei confronti di tutti i condomini, poiché il regolamento è assimilabile a un contratto plurilaterale che incide sulla sfera di ciascuno di essi.
• La mancata partecipazione di tutti i litisconsorti necessari nei giudizi che investono la validità del regolamento condominiale o l'inesistenza del rapporto di condominialità determina nullità dell'intero processo, rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado.
• Se il vizio di litisconsorzio necessario non è stato rilevato nei gradi di merito, la Corte di cassazione deve cassare la decisione e rimettere la causa al giudice di primo grado, ai sensi dell'art. 383, comma 3, c.p.c.
• La qualificazione di un regolamento condominiale come "contrattuale" deriva dal fatto che esso sia stato predisposto dal costruttore o dalle cooperative edificatrici e accettato dagli assegnatari, con funzione di conformare convenzionalmente i diritti dei partecipanti.

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