Cassazione Civile, Ordinanza n. 16610/2022 del 23/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un giudizio di convalida di sfratto per finita locazione relativo a un immobile adibito a uso commerciale. Il locatore aveva intimato lo sfratto alla società indicata nel contratto, mentre la controparte aveva eccepito di non essere la reale conduttrice, indicando quale effettiva locataria un'altra società chiamata in causa. Il Tribunale aveva dichiarato cessata la locazione e rigettato la domanda riconvenzionale di indennità per perdita di avviamento. La Corte d'appello, invece, aveva accolto parzialmente il gravame della società conduttrice, riconoscendo l'indennità ex artt. 34 e 80 l. n. 392/1978, in ragione dell'uso effettivo dell'immobile. Il ricorso per cassazione è stato proposto dal locatore, deducendo violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. e degli artt. 34 e 80 l. n. 392/1978, sostenendo che la domanda di indennità fosse nuova e tardiva perché basata, solo in appello, sull'uso diverso dell'immobile rispetto a quello pattuito, e che la decadenza ex art. 80 non fosse stata utilmente e tempestivamente eccepita in primo grado.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto, da un lato, che la censura ex art. 345 c.p.c. fosse carente di specificità perché non adeguatamente raccordata agli atti di causa; dall'altro, che fosse infondata nel merito, poiché la decadenza prevista dall'art. 80 l. n. 392/1978 non è rilevabile d'ufficio ma può essere validamente eccepita anche senza formule solenni, purché la difesa della parte manifesti in modo inequivoco la volontà di avvalersene. Nel caso concreto, dagli atti risultava che la società effettivamente conduttrice aveva già in primo grado invocato il diritto all'indennità e richiamato espressamente il decorso del termine decadenziale per il mancato esercizio dell'azione di risoluzione da parte del locatore. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna della ricorrente alle spese e con l'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  la preclusione alle domande nuove in appello non operava nel caso concreto perché la questione della decadenza e del diritto all'indennità risultava già introdotta in primo grado, oltre a essere stata dedotta in modo non specificamente contestato

• art. 34 l. 27 luglio 1978, n. 392

  richiamato quale base normativa dell'indennità per perdita dell'avviamento nelle locazioni commerciali

• art. 80 l. 27 luglio 1978, n. 392

  la decadenza per mancato esercizio dell'azione di risoluzione entro tre mesi dalla conoscenza del mutamento di destinazione d'uso non è rilevabile d'ufficio e deve essere eccepita dalla parte interessata, ma in modo inequivoco anche senza formule sacramentali

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  il motivo di ricorso è stato formalmente incardinato come violazione e falsa applicazione di legge

Massime di principio

• La decadenza prevista dalla disciplina delle locazioni commerciali per il mutamento di destinazione d'uso non è rilevabile d'ufficio: deve essere eccepita dalla parte interessata, ma la relativa eccezione è sufficiente se emerge in modo inequivoco dalla linea difensiva complessivamente svolta.
• Ai fini dell'ammissibilità della censura di violazione dell'art. 345 c.p.c. in cassazione, la deduzione deve essere specifica e deve confrontarsi puntualmente con gli atti processuali rilevanti; una contestazione generica è inidonea.
• Nel giudizio di legittimità, quando è denunciato un error in procedendo, la Corte può esaminare direttamente gli atti di causa per verificare se la questione sia stata già introdotta nel giudizio di merito.
• L'eccezione di decadenza non richiede formule solenni o sacramentali: è sufficiente che la parte manifesti chiaramente la volontà di avvalersi dell'effetto estintivo previsto dalla legge.
• Nei rapporti di locazione commerciale, l'indennità per perdita dell'avviamento può essere collegata all'uso effettivo dell'immobile quando la questione sia stata ritualmente introdotta e risulti rilevante ai sensi della disciplina speciale.

Come è indicizzato