Sentenza n. 4612/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

I proprietari dell’immobile confinante hanno impugnato i titoli edilizi rilasciati dal Comune e la SCIA presentata dal proprietario dell’edificio, deducendo la violazione del d.P.R. n. 380/2001, della legislazione regionale toscana, delle NTA del regolamento urbanistico comunale, del regolamento edilizio e del d.m. n. 1444/1968, nonché difetto di istruttoria, violazione dei principi del giusto procedimento e della correttezza dell’azione amministrativa, incompetenza e difetto dei presupposti. In particolare, hanno contestato il mancato computo nel volume edificabile del piano seminterrato, asseritamente qualificato come totalmente interrato o assimilato a tale categoria, nonostante l’alterazione artificiale del piano di campagna; il superamento del volume massimo consentito; l’omessa previa approvazione di un piano attuativo, necessaria in ragione del carico urbanistico e della volumetria complessiva; la violazione delle distanze minime dai confini e dalle pareti finestrate; e il superamento dell’altezza massima consentita. Il TAR aveva respinto il ricorso ritenendo legittimo o comunque regolarizzabile l’intervento, sul presupposto che il seminterrato sporgesse non oltre 40 centimetri dal piano di campagna. In appello, i ricorrenti hanno dedotto l’erroneità della sentenza per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, violazione della disciplina urbanistico-edilizia e difetto di istruttoria e dei presupposti.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e, riformando la sentenza del TAR, ha accolto il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti, riconoscendo l’illegittimità dei titoli edilizi impugnati. La verificazione disposta in appello ha accertato che il piano del terreno a sistemazione avvenuta si trovava circa 1,30 metri sopra il piano di campagna originario, sicché il piano seminterrato sporgeva dal terreno per oltre 40 centimetri e non poteva beneficiare dell’esclusione dal computo volumetrico prevista dalla disciplina comunale. Il volume del seminterrato, esclusi i garage qualificati come pertinenze, era pari a 676 metri cubi; sommato al volume già legittimato di 1.194,32 metri cubi, determinava una volumetria complessiva di circa 1.870 metri cubi, superiore sia al limite di 1.648 metri cubi previsto per il lotto sia alla soglia di 1.200 metri cubi oltre la quale era necessario un piano attuativo convenzionato. Le porzioni fuori terra del piano seminterrato dovevano inoltre essere considerate ai fini delle distanze: la distanza dalla parete finestrata dell’immobile confinante era di circa 9 metri, inferiore ai 10 metri previsti dal d.m. n. 1444/1968, mentre le distanze dai confini variavano da 2,36 a 3,35 metri, inferiori al minimo comunale di 5 metri. È stato accertato anche il superamento dell’altezza massima, pari a 10,59 metri rispetto al limite di 10,50 metri. Sulla base di tali accertamenti, il Comune non avrebbe potuto né autorizzare originariamente le opere né regolarizzarle successivamente. Il Comune e il controinteressato sono stati condannati in solido alle spese del doppio grado, liquidate in 6.000 euro oltre accessori, nonché alle spese di verificazione, liquidate in 6.105 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  La disciplina edilizia statale costituisce parametro di legittimità dei titoli edilizi e della loro sanatoria.

• l. reg. Toscana 3 gennaio 2005, n. 1, art. 140

  È richiamata quale base normativa dei permessi di costruire in sanatoria, ritenuti illegittimi per il contrasto dell’intervento con i parametri urbanistico-edilizi.

• d.m. 2 aprile 1968, n. 1444

  Impone, nel caso esaminato, una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti; la distanza effettiva di circa 9 metri è stata ritenuta illegittima.

• art. 69 delle NTA del regolamento urbanistico comunale

  La soglia di sporgenza di 40 centimetri dal piano di campagna consente l’esclusione del piano seminterrato dal computo volumetrico; tale esclusione non opera quando la sporgenza supera la soglia.

• art. 76 del regolamento edilizio comunale

  La disciplina comunale sull’altezza e sul computo del piano seminterrato non consente di escludere dal calcolo un volume che, rispetto al piano di campagna, si colloca fuori terra per oltre 40 centimetri.

• art. 29 delle NTA del regolamento urbanistico comunale

  Fissa, secondo quanto emerge dalla decisione, i limiti di volumetria e di altezza applicabili all’intervento.

• artt. 78 e 79 del regolamento edilizio comunale

  Dettano i distacchi minimi dai confini e dagli edifici esistenti, violati dalle porzioni fuori terra del piano seminterrato.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato in relazione alla trattazione della causa in udienza straordinaria.

• d.m. 30 maggio 2002

  Richiamato per la liquidazione delle spese spettanti al verificatore.

• d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato quale ulteriore base normativa per la liquidazione delle spese di verificazione.

Massime di principio

• Ai fini dell’applicazione delle norme urbanistico-edilizie che escludono dal computo della volumetria un piano seminterrato, la verifica della sporgenza deve essere effettuata rispetto al piano di campagna originario o comunque alla quota urbanisticamente rilevante, e non rispetto a un piano del terreno artificialmente innalzato mediante riporti, reinterri o sistemazioni esterne.
• Un piano seminterrato che sporga dal piano di campagna per oltre la soglia prevista dalla disciplina comunale non può essere assimilato a un piano totalmente interrato: il relativo volume deve essere computato nella volumetria edificabile e le sue porzioni fuori terra rilevano ai fini delle distanze e dell’altezza dell’edificio.
• La regolarizzazione postuma di un intervento edilizio non è ammissibile quando, considerando correttamente i volumi e le porzioni fuori terra, risultino superati i limiti di volumetria, altezza o distanza fissati dagli strumenti urbanistici, dal regolamento edilizio o dalla disciplina statale.
• Le risultanze di una verificazione tecnica disposta dal giudice possono fondare la decisione quando derivino da un’indagine accurata, coerente e adeguatamente motivata, comprendente la ricostruzione delle quote originarie del terreno, le misurazioni dell’edificio e l’applicazione della normativa tecnica pertinente.
• Il superamento dei limiti di volumetria può comportare anche la necessità di un piano attuativo quando gli strumenti urbanistici subordinano a tale pianificazione gli interventi eccedenti una determinata soglia di carico urbanistico.

Come è indicizzato