Cassazione Civile, Ordinanza n. 19334/2025 del 14/07/2025

Esito

La controversia

Due consorzi di lottisti avevano agito per ottenere l'attuazione di una serie di scritture private intervenute tra il 2007 e il 2009, con le quali i soci della società proprietaria dei terreni si erano impegnati a trasferire ai consorziati i singoli lotti occupati e a compiere quanto necessario per una definizione definitiva della situazione urbanistico-fallimentare, anche in cambio della rinuncia a future cubature e del contributo alla chiusura del fallimento della società. In primo grado era stata esclusa la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., ma il tribunale aveva riconosciuto, almeno in parte, l'esistenza di obblighi contrattuali e aveva condannato alcuni convenuti alla restituzione delle somme anticipate, oltre che al risarcimento. In appello, la Corte territoriale aveva invece riformato quasi integralmente la decisione, ritenendo nullo l'accordo per indeterminatezza dell'oggetto, negando la configurabilità del contratto a favore di terzo, escludendo che la società fosse vincolata dagli impegni assunti dai soci e qualificando la prima scrittura come mera fase precontrattuale. I ricorrenti hanno quindi denunciato: la necessità o meno di una nuova autorizzazione del giudice delegato per l'appello dell'amministratore giudiziario; la formazione o meno di giudicato sul rigetto della domanda ex art. 2932 c.c.; l'erronea qualificazione di nullità del preliminare per difetto di determinazione del bene; l'erronea esclusione del contratto a favore di terzo; la violazione del contraddittorio; l'erronea esclusione del vincolo per la società e della ratifica ex art. 1399 c.c.; nonché l'erronea ricostruzione della natura soltanto precontrattuale degli accordi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il quarto, il quinto e il settimo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti il terzo, il sesto e l'ottavo motivo, e ha cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti. Ha disposto il rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, affinché riesamini la vicenda facendo applicazione dei principi enunciati, in particolare distinguendo tra requisiti del preliminare necessari per la pronuncia ex art. 2932 c.c. e requisiti della validità del contratto come fonte di obbligazioni, nonché valutando correttamente la configurabilità del contratto a favore di terzi e l'eventuale vincolo/rattifica in capo alla società. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La pronuncia specifica ex art. 2932 c.c. richiede che il preliminare consenta l'esatta corrispondenza tra contenuto del contratto e contenuto della sentenza costitutiva; ciò però non coincide con i requisiti di validità del preliminare come fonte di obbligazioni.

• art. 1418 c.c.

  La Corte esclude che la mera incompletezza dell'individuazione del bene o del beneficiario comporti automaticamente nullità del contratto, se l'accordo è comunque ricostruibile come fonte di obbligazioni.

• art. 1325 c.c.

  Il requisito dell'oggetto e degli elementi essenziali va valutato ai fini della validità del contratto, distinto dalla concreta azionabilità dell'esecuzione in forma specifica.

• art. 1346 c.c.

  L'oggetto è valido se determinato o determinabile; nel preliminare immobiliare è sufficiente che il bene sia identificabile anche per relationem o tramite elementi esterni idonei.

• art. 1350 c.c.

  La forma scritta è richiesta per gli atti che trasferiscono diritti reali su immobili; la Corte la richiama nel ragionamento sull'oggetto e sulla validità degli accordi.

• art. 1351 c.c.

  Nel preliminare di vendita immobiliare l'accordo deve contenere gli elementi essenziali del futuro contratto, ma ai fini della validità basta la determinabilità dell'oggetto e non la sua completa descrizione catastale.

• art. 1411 c.c.

  Il contratto a favore di terzo richiede che la stipulazione a favore del terzo sia prevista nel contratto e che il terzo sia determinato o determinabile; la presenza di una prestazione/obbligo a carico dello stipulante non esclude di per sé lo schema.

• art. 1398 c.c.

  Il richiamo serve a censurare l'esclusione del vincolo per la società in presenza di accordi conclusi da soggetti che avrebbero agito nell'interesse e per conto dell'ente.

• art. 1399 c.c.

  Il rappresentato può ratificare con efficacia ex tunc il contratto concluso da chi ha agito senza potere; la Corte ritiene erroneo escludere la rilevanza della ratifica successiva della società.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  Il motivo invoca la violazione del contraddittorio per l'affermazione, ritenuta nuova o non previamente discussa, circa l'estraneità della società agli accordi.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte non accoglie le censure di omessa pronuncia relative alla legittimazione processuale dell'amministratore giudiziario, ma utilizza la norma nei motivi e nella verifica dell'ambito del devolutum.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato per contestare l'asserito giudicato interno formatosi sulla domanda ex art. 2932 c.c.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato per sostenere che la domanda di accertamento sarebbe stata ritualmente riproposta in appello e non coperta da giudicato.

• art. 40 d.lgs. 159/2011

  L'autorizzazione a stare in giudizio dell'amministratore giudiziario, una volta rilasciata, vale per ogni stato e grado del giudizio; non serve una nuova autorizzazione per proporre appello.

• art. 20 d.lgs. 159/2011

  Richiamato nel riepilogo fattuale sul sequestro di prevenzione del patrimonio riconducibile al soggetto ritenuto di riferimento.

• art. 25 r.d. 267/1942

  La Corte lo distingue dall'art. 40 d.lgs. 159/2011, osservando che solo per il curatore fallimentare la legge prevede autorizzazione per ogni grado di giudizio.

Massime di principio

• Ai fini dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., il preliminare deve consentire la puntuale corrispondenza tra il contenuto negoziale e la futura sentenza costitutiva; ciò non significa, però, che la validità del preliminare dipenda dalla medesima completezza descrittiva richiesta per la pronuncia costitutiva.
• Nel preliminare immobiliare è sufficiente che l'oggetto sia determinato o determinabile anche per relationem o tramite elementi esterni idonei; la mancanza dei dati catastali o di ulteriori elementi identificativi non comporta di per sé nullità se l'accordo consente l'individuazione del bene.
• La nullità del contratto non può essere desunta automaticamente dall'impossibilità di ottenere la tutela specifica ex art. 2932 c.c.: se l'accordo contiene elementi essenziali sufficienti, l'eventuale incompletezza attiene al piano dell'inadempimento e non alla validità del vincolo.
• Nel contratto a favore di terzo è sufficiente che il terzo sia determinato o determinabile e che la stipulazione a suo favore risulti dal contratto; la presenza di obbligazioni a carico dello stipulante non esclude, di per sé, lo schema dell'art. 1411 c.c.
• L'autorizzazione del giudice delegato rilasciata all'amministratore giudiziario per stare in giudizio opera per l'intero processo e non richiede, salvo diversa espressa limitazione, una nuova autorizzazione per la proposizione dell'appello.
• La ratifica del rappresentato sana con efficacia retroattiva il contratto concluso da chi abbia agito senza potere, sicché non è corretto escluderne la rilevanza quando sia intervenuta una successiva manifestazione di volontà dell'ente interessato.

Come è indicizzato