Cassazione Civile, Ordinanza n. 20388/2023 del 14/07/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione immobiliare ad uso diverso dall'abitativo, destinato ad attività di bar-paninoteca. Il conduttore sosteneva che il locatore avesse taciuto, al momento della stipula, la circostanza che il terreno pertinenziale all'immobile sarebbe stato espropriato per la realizzazione di una strada tangenziale, con conseguente soppressione o forte compromissione dell'accesso al locale. In primo grado la domanda del conduttore di risoluzione per inadempimento del locatore e di risarcimento del danno era stata rigettata; era stata invece accolta la domanda riconvenzionale del locatore per morosità del conduttore, con risoluzione del contratto e condanna al pagamento dei canoni scaduti. In appello la decisione era stata sostanzialmente confermata, con estensione della condanna ai canoni dovuti sino all'effettivo rilascio dell'immobile. Con il ricorso per cassazione il conduttore deduceva: 1) violazione di legge e motivazione contraddittoria/illogica, lamentando che la Corte territoriale avesse ricondotto la vicenda a una normale espropriazione per pubblica utilità e avesse invece trascurato che l'indennità percepita dal locatore non era un'indennità di esproprio ma una somma pattuita anni prima per la diminuzione del canone conseguente alla chiusura dell'accesso diretto dalla strada statale; sosteneva inoltre che il giudice d'appello avesse erroneamente valorizzato solo il suo mancato pagamento dei canoni, senza considerare che il godimento del bene sarebbe stato totalmente precluso; 2) violazione di legge e motivazione insufficiente/contraddittoria in relazione alla condanna al pagamento dei canoni fino al rilascio, sostenendo che la Corte avesse richiamato una giurisprudenza non pertinente e che non fosse provata la sua morosità, essendo piuttosto il locatore inadempiente per aver incassato e non impiegato la somma ricevuta dalla pubblica amministrazione per la finalità convenuta.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Sul primo motivo ha ritenuto, in via preliminare, che il conduttore non avesse titolo per pretendere l'attribuzione dell'indennità percepita dal locatore dalla pubblica amministrazione, osservando che l'eventuale arricchimento del locatore poteva riguardare il rapporto con l'ente pubblico, ma non arrecava di per sé un pregiudizio giuridicamente rilevante al conduttore. Ha poi dichiarato la censura di violazione di legge inammissibile per difetto di specificità, perché non erano state indicate le norme asseritamente violate, e quella motivazionale inammissibile perché non denunciava un vizio riconducibile al nuovo art. 360, n. 5, c.p.c., limitandosi a contestare la valutazione di merito sul prevalere dell'inadempimento del conduttore. La Corte ha inoltre ribadito che, nei contratti a prestazioni corrispettive, in caso di reciproche inadempienze il giudice deve comparare i comportamenti delle parti, comparazione che è insindacabile in cassazione se adeguatamente motivata. Quanto al secondo motivo, la Corte lo ha ritenuto inammissibile perché non coglieva la ratio decidendi, che era la condanna al pagamento dei canoni fino al rilascio in base alla domanda proposta dal locatore. Ha quindi richiamato il principio secondo cui, in materia di locazione, l'obbligo del conduttore di corrispondere il canone permane fino all'effettiva riconsegna del bene ai sensi dell'art. 1591 c.c., anche dopo la risoluzione del rapporto. Il ricorso è stato pertanto respinto in rito, con condanna del ricorrente alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve contenere motivi specifici; la denuncia di violazione di legge è inammissibile se non indica le norme asseritamente violate e non ne confronta il contenuto precettivo con la sentenza impugnata.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La censura per violazione o falsa applicazione di legge richiede specifica individuazione delle disposizioni violate e del contrasto con la decisione impugnata.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al minimo costituzionale; non è sufficiente lamentare una motivazione non condivisa o insufficiente in senso meramente fattuale.

• art. 1584 c.c.

  La Corte territoriale lo aveva evocato in relazione a un godimento ridotto del bene, ma la Cassazione ha osservato che la doglianza del ricorrente finiva per contestare l'accertamento di fatto sulla misura della compromissione dell'utilizzo dell'immobile.

• art. 1591 c.c.

  In materia di locazione, anche dopo la risoluzione del rapporto, il conduttore deve corrispondere il corrispettivo fino alla effettiva riconsegna del bene, senza che sia necessaria la costituzione in mora.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La declaratoria di inammissibilità comporta i presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In caso di denuncia di inadempienze reciproche nei contratti a prestazioni corrispettive, il giudice deve comparare i comportamenti delle parti per individuare quale inadempimento sia più grave e abbia determinato l'alterazione del sinallagma; tale apprezzamento di merito è insindacabile in cassazione se congruamente motivato.
• Il ricorso per cassazione che deduca violazione di legge è inammissibile se non indica con precisione le norme violate e non svolge un confronto argomentato tra la disposizione invocata e la ratio della sentenza impugnata.
• La censura motivazionale ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può risolversi in una diversa lettura del fatto o in una richiesta di rivalutazione delle prove, essendo oggi ammesso il controllo solo nei casi di motivazione mancante, apparente o radicalmente contraddittoria.
• In materia di locazione, l'obbligo del conduttore di pagare il canone o il corrispettivo equivalente perdura fino all'effettiva riconsegna dell'immobile, anche se il rapporto è già stato risolto.
• L'eventuale percezione, da parte del locatore, di somme connesse a rapporti con la pubblica amministrazione non attribuisce automaticamente al conduttore un diritto a pretenderne la restituzione o la ripartizione, se manca un titolo specifico in suo favore.

Come è indicizzato