Cassazione Civile, Ordinanza n. 17277/2025 del 26/06/2025

Esito

La controversia

La lite nasce dall’impugnazione, ex art. 1137 c.c., di una delibera assembleare con cui il condominio aveva negato l’autorizzazione a un progetto di ristrutturazione di un’unità immobiliare al piano terra. Il progetto prevedeva il cambio di destinazione d’uso da laboratorio artigianale ad abitativo con realizzazione di quattro appartamenti, la chiusura di porte vetrate e l’apertura di nuove porte e finestre sulla facciata, l’installazione di una o due canne fumarie, il passaggio di tubazioni di scarico sotto il cortile comune fino a pozzetti ubicati su una proprietà privata adiacente e il passaggio sul cortile comune delle auto destinate a parcheggiare nell’adiacente area di proprietà esclusiva. Il condominio aveva negato l’autorizzazione richiamando il pregiudizio al decoro architettonico e la diminuzione di valore delle altre unità immobiliari derivante dall’asservimento di parti comuni a servizio di un bene estraneo al condominio. In Cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 112 e 346 c.p.c., sostenendo che la Corte d’appello avesse pronunciato su questioni di servitù non riproposte in appello dal condominio; 2) violazione degli artt. 1027 e 1102 c.c., contestando che il passaggio delle tubazioni di scarico su area comune integrasse una servitù e sostenendo che rientrasse nel normale uso della cosa comune; 3) violazione degli artt. 1027 e 1102 c.c. anche quanto al transito dei veicoli e all’accesso alla proprietà adiacente, affermando che si trattasse di uso consentito del bene comune; 4) omesso esame di un fatto decisivo, assumendo che esistesse preesistente diritto di passo sull’area condominiale in favore del fondo adiacente, acquistato come fondo intercluso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché il condominio, costituendosi in appello, aveva riproposto le ragioni di rigetto già dedotte in primo grado, senza necessità di appello incidentale, poiché il Tribunale aveva deciso sulla sola ragione più liquida del decoro architettonico e non si era formato giudicato sulle ulteriori difese. Ha rigettato i motivi secondo e terzo affermando che l’art. 1102 c.c. non è invocabile quando l’utilizzazione della cosa comune serve a una proprietà estranea al condominio: nella specie, il passaggio delle tubature e il transito dei veicoli erano funzionali anche a un’area di proprietà esclusiva adiacente, destinata a parcheggio e a ospitare pozzetti di scarico, con conseguente legittimità dell’opposizione del condominio. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo perché la dedotta preesistenza di una servitù di passaggio introduceva una questione nuova di diritto e, comunque, la ricorrente non aveva indicato dove e quando l’avesse tempestivamente allegata nel processo. Oltre al rigetto, la ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  norma posta a fondamento dell’impugnazione della delibera assembleare condominiale

• art. 112 c.p.c.

  il giudice non può pronunciare oltre i limiti della domanda o su questioni non ritualmente devolute

• art. 346 c.p.c.

  le difese ed eccezioni non accolte o non esaminate in primo grado devono essere ritualmente riproposte in appello per non intendersi rinunciate

• art. 1027 c.c.

  richiamato per distinguere l’asserita servitù dal semplice uso della cosa comune

• art. 1102 c.c.

  consente al condomino l’uso più intenso della cosa comune solo nei limiti della destinazione del bene e senza costituire un asservimento a favore di una proprietà estranea al condominio

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  censura per violazione o falsa applicazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  censura per nullità processuale, qui proposta per asserita ultrapetizione/violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  censura per omesso esame di fatti decisivi; non può essere usata per introdurre questioni nuove non devolute nei gradi di merito

• art. 111, comma 2, Cost.

  richiamato a supporto dell’esigenza di ragionevole durata del processo, anche per escludere integrazioni del contraddittorio superflue

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  norma sul procedimento camerale in Cassazione

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  presupposti per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• D.P.R. n. 115/2002

  richiamato per l’obbligo dell’ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• Nel giudizio di appello, la parte vittoriosa in primo grado che abbia ottenuto una decisione fondata su una sola ragione più liquida non ha l’onere di proporre appello incidentale per riproporre le difese o eccezioni rimaste assorbite: è sufficiente la loro espressa riproposizione, purché non vi sia stata rinuncia.
• L’art. 1102 c.c. consente l’uso della cosa comune solo se l’utilità ricavata resta interna alla sfera del condomino e non si traduce nell’asservimento del bene comune a vantaggio di una proprietà estranea al condominio.
• Quando le opere richieste su beni comuni sono funzionali anche a un fondo di proprietà esclusiva esterno al condominio, il condominio può legittimamente opporsi perché l’utilizzazione eccede l’uso consentito della cosa comune.
• Il motivo ex art. 360, n. 5 c.p.c. non può introdurre in cassazione una questione nuova di fatto o di diritto non esaminata nei gradi di merito; chi la deduce deve indicare specificamente dove e quando l’abbia tempestivamente allegata.
• La deduzione di una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato richiede di verificare il perimetro effettivo delle domande ed eccezioni devolute nei precedenti gradi, non potendosi configurare ultrapetizione quando il giudice d’appello esamini questioni già ritualmente riproposte.

Come è indicizzato