Cassazione Civile, Ordinanza n. 28308/2024 del 04/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare stipulato nel 1998. I promissari acquirenti chiesero in giudizio l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo degli immobili promessi, con condizione di pagamento del residuo prezzo. Nel corso del giudizio domandarono inoltre di compensare parte del prezzo residuo con un credito che assumevano di avere verso la promittente venditrice, credito sorto per aver essi pagato somme ai creditori che avevano pignorato l'immobile, in esecuzione di accordo di surrogazione collegato a una procedura esecutiva estinta. In un secondo giudizio chiesero anche la penale prevista nel preliminare per l'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di trasferire il bene libero da trascrizioni pregiudizievoli. Il tribunale respinse le domande per difetto di titolarità passiva; la corte d'appello accolse l'appello, dispose il trasferimento degli immobili e riconobbe la compensazione del credito dei promissari acquirenti, escludendo invece penale, interessi e ulteriori oneri invocati dalla venditrice. La società promittente venditrice ricorse per cassazione con quattro motivi: 1) violazione dell'art. 2932 c.c. e erronea quantificazione del saldo, per mancata inclusione di oneri, IVA e spese di accatastamento/condominio/tabelle millesimali, oltre che per la ritenuta compensabilità del credito dei promissari acquirenti; 2) violazione degli artt. 1241, 1243 c.c. e 632 c.p.c., sostenendo che non vi fosse stata una vera surrogazione nel credito e che, estinta la procedura esecutiva, mancassero certezza, liquidità ed esigibilità; 3) violazione dell'art. 1284 c.c., per il mancato riconoscimento degli interessi legali sul saldo prezzo; 4) violazione degli artt. 1201, 1202 e 1203 c.c., per avere la corte escluso l'opponibilità del controcredito della venditrice verso uno solo dei terzi coinvolti nell'accordo, ritenendo irrilevante il relativo credito per difetto di prova.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che nel preliminare di vendita l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di liberare il bene da vincoli non impedisce al promissario acquirente di chiedere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; in tale contesto, il giudice può fissare condizioni e modalità di pagamento idonee a garantire l'acquisto libero da gravami, anche attraverso una compensazione giudiziale del credito del venditore con quanto pagato dal promissario acquirente per estinguere la procedura esecutiva e cancellare il pignoramento. Ha inoltre osservato che l'esclusione delle spese di accatastamento, regolamento di condominio e tabelle millesimali era giustificata perché richieste tardivamente e non documentate, sicché il richiamo generico a un fax non era sufficiente. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché mirava a una nuova valutazione di fatto del credito e della sua prova, attività preclusa in cassazione. Anche il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile: la censura non contrastava le rationes decidendi della corte territoriale, che aveva escluso gli interessi per assenza di inadempimento imputabile ai promissari acquirenti e perché il saldo non era esigibile prima del trasferimento. Il quarto motivo è stato ritenuto infondato, poiché il preteso controcredito della venditrice non era stato provato con la produzione della sentenza invocata e, comunque, riguardava una posizione successiva alla surrogazione, dunque inefficace verso i promissari acquirenti. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Nel preliminare immobiliare, la mancata liberazione del bene da trascrizioni o ipoteche non impedisce al promissario acquirente di chiedere l'esecuzione in forma specifica; il giudice può modulare le condizioni del trasferimento per garantire l'acquisto libero da vincoli.

• art. 1243 c.c.

  La compensazione può operare, nel caso concreto, come compensazione giudiziale tra il credito della promittente venditrice e il credito dei promissari acquirenti derivante dall'esborso effettuato per estinguere la procedura esecutiva e cancellare il pignoramento.

• art. 1241 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla compensazione; la Corte non accoglie la censura e conferma la compensabilità del credito nei limiti ritenuti dal giudice di merito.

• art. 1180 c.c.

  Il pagamento eseguito dai promissari acquirenti per estinguere l'obbligazione altrui è ricondotto dalla Corte nell'alveo dell'adempimento del terzo, rilevante ai fini del riequilibrio dei rapporti tra le parti.

• art. 2900 c.c.

  La Corte esclude che la vicenda si collochi nello schema dell'azione surrogatoria, ricondotta invece alla compensazione giudiziale.

• art. 632 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di estinzione della procedura esecutiva; la Corte non ravvisa errori decisivi nella valutazione del giudice di merito sulla documentazione del credito e della procedura estinta.

• art. 1284 c.c.

  Gli interessi legali sul prezzo residuo non sono dovuti quando l'inadempimento del promittente venditore è esclusivo e il promissario acquirente ha legittimamente rifiutato il pagamento anticipato del saldo fino al trasferimento.

• artt. 1201 c.c., 1202 c.c., 1203 c.c.

  Richiamati dalla ricorrente in tema di surrogazione; la Corte ritiene infondata la doglianza perché il controcredito invocato non è stato provato e, comunque, era successivo alla surrogazione e quindi inefficace verso i promissari acquirenti.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La Corte distingue tra deduzione di errori di diritto e richiesta di nuova valutazione dei fatti, dichiarando inammissibili i motivi che in realtà sollecitano un riesame del merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ricorrono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico della ricorrente soccombente.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita immobiliare, la presenza di trascrizioni pregiudizievoli o altri vincoli sul bene non esclude la domanda ex art. 2932 c.c.; il giudice può disporre il trasferimento e fissare condizioni di pagamento idonee a garantire l'acquisto libero da gravami.
• Se il promissario acquirente anticipa somme per estinguere una procedura esecutiva gravante sul bene promesso, tale esborso può essere utilizzato in compensazione con il residuo prezzo dovuto al promittente venditore, quando sia documentato e certo.
• La compensazione invocata in cassazione non può tradursi in una nuova ricostruzione del fatto o nella rideterminazione del credito: la censura è inammissibile se mira a sovvertire l'accertamento di merito sulla prova e sull'ammontare del controcredito.
• Gli interessi sul saldo prezzo non sono dovuti al promittente venditore quando il ritardo nella stipula dipende dal suo inadempimento agli obblighi di liberare il bene da pesi e trascrizioni e il promissario acquirente abbia legittimamente subordinato il pagamento al trasferimento.
• Un controcredito sopravvenuto o comunque successivo al perfezionamento di una surrogazione già opponibile non è idoneo a paralizzare la posizione dell'acquirente che abbia acquisito il credito; inoltre, chi deduce compensazione deve provarne rigorosamente i presupposti.

Come è indicizzato