Cassazione Civile, Ordinanza n. 28210/2024 del 04/11/2024

Esito

La controversia

La controversia origina da un contratto di permuta con cui una parte trasferiva un fondo a un imprenditore edile in cambio di due appartamenti e un magazzino da edificare su un fabbricato da realizzarsi in virtù di concessione edilizia già rilasciata dal Comune. Dopo l’inizio dei lavori, il Comune annullava la concessione perché la strada di accesso non risultava idonea. Il costruttore interrompeva i lavori e agiva contro la controparte chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno; la convenuta chiamava in garanzia il Comune. Il Tribunale dichiarava la risoluzione per inadempimento, qualificando la vicenda come trasferimento di aliud pro alio, condannava la convenuta al risarcimento del danno con concorso di colpa del danneggiato al 50% e rigettava le domande verso il Comune. In appello la decisione veniva confermata. In cassazione la ricorrente denunciava: 1) violazione del giudicato formatosi sulla sentenza del TAR che aveva annullato il provvedimento edilizio, sostenendo che il Comune fosse l’unico responsabile; 2) errata esclusione dell’art. 1472 c.c., assumendo che la clausola sulla cosa futura rendesse nullo il contratto in caso di mancata venuta ad esistenza; 3) erronea qualificazione della fattispecie come aliud pro alio, sostenendo che si trattasse solo di accadimento esterno o, al più, di vizio/mancanza di qualità essenziali del bene; 4) violazione dell’onere della prova e uso esplorativo della CTU in difetto di allegazioni documentali sul danno; 5) omessa pronuncia/erronea gestione della censura sugli interessi compensativi liquidati sul danno.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi. Ha ritenuto che la Corte d’appello non avesse violato il giudicato amministrativo, perché la sentenza del TAR evidenziava anch’essa una corresponsabilità della richiedente per la non perfetta aderenza della relazione tecnica alla realtà e per l’onere di conoscere la situazione dei luoghi. Ha escluso l’applicazione dell’art. 1472 c.c., poiché la vicenda non riguardava l’impossibilità di far venire ad esistenza la cosa futura, ma la mancanza, nel terreno promesso, delle caratteristiche edificatorie pattuite. Ha confermato la qualificazione della vicenda come aliud pro alio, rilevando che la carenza edificatoria incideva sulla stessa identità funzionale del bene rispetto al programma negoziale di costruzione di un edificio di dodici appartamenti. Quanto al danno, ha osservato che la Corte d’appello aveva accertato in fatto la prova dei fatti costitutivi della domanda risarcitoria e la correttezza della CTU, accertamento non sindacabile in sede di legittimità; ha inoltre ribadito che il CTU può accertare fatti tecnici rilevanti nei limiti del quesito, non i fatti principali che spetta alle parti allegare. Infine ha ritenuto correttamente riconosciuti gli interessi compensativi sul risarcimento, trattandosi di credito di valore. La ricorrente è stata condannata alle spese e, ai sensi del d.P.R. n. 115/2002, è stato dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  richiamato per escludere la violazione del giudicato esterno formatosi sulla sentenza amministrativa, ritenendo che la Corte d'appello non ne avesse travisato il contenuto

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nei motivi di ricorso per lamentare omessa pronuncia e ultrapetizione, ma la Corte ha escluso la sussistenza dei vizi denunciati

• art. 132, n. 4 c.p.c.

  richiamato per contestare la motivazione della sentenza, ma il vizio non è stato ravvisato

• art. 1362 c.c.

  richiamato per censurare l'interpretazione del contratto di permuta; la Corte ha ritenuto corretta la qualificazione operata nei gradi di merito

• art. 1472 c.c.

  ritenuto non applicabile perché la controversia non riguardava la mancata venuta ad esistenza della cosa futura, ma l'assenza delle caratteristiche edificatorie promesse del terreno trasferito

• art. 1218 c.c.

  richiamato nel contesto della dedotta responsabilità contrattuale, ma la censura è stata respinta

• art. 1453 c.c.

  richiamato per sostenere la risoluzione per inadempimento; la Corte ha confermato la risoluzione

• art. 1490 c.c.

  richiamato per prospettare la qualificazione come vizio della cosa, ma esclusa in favore dell'aliud pro alio

• art. 1493 c.c.

  richiamato nel quadro dei rimedi per vendita di cosa viziata, ma non ritenuto pertinente

• art. 1495 c.c.

  richiamato per sostenere che la mancanza di qualità dovesse essere trattata come vizio soggetto ai relativi termini, ma la Corte ha ribadito che l'aliud pro alio è svincolato da tali termini

• art. 1497 c.c.

  richiamato per sostenere che al più vi fosse mancanza di qualità essenziali; la Corte ha escluso tale lettura

• art. 2697 c.c.

  richiamato per il riparto dell'onere della prova; la Corte ha ritenuto che i fatti costitutivi del danno fossero stati provati

• art. 1223 c.c.

  richiamato in relazione alla liquidazione del danno e degli interessi compensativi

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per contestare l'uso della prova in giudizio; la Corte ha escluso la violazione

• art. 1126 c.c.

  norma citata nel ricorso in relazione al danno e alla liquidazione, senza rilievo decisivo nella decisione

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• In una permuta avente ad oggetto un terreno in cambio di unità immobiliari da costruire, se il bene trasferito non presenta le caratteristiche edificatorie promesse e tali caratteristiche sono essenziali per il programma negoziale, la vicenda può integrare aliud pro alio e giustificare la risoluzione per inadempimento.
• L'art. 1472 c.c. sulla cosa futura si applica quando la controversia concerne la mancata venuta ad esistenza della cosa promessa; non si applica invece quando la cosa esiste ma è priva delle qualità funzionali pattuite, come l'idoneità edificatoria del terreno.
• La qualificazione come aliud pro alio richiede una compromissione radicale della funzione economico-sociale del bene rispetto allo scopo del contratto; non basta una mera carenza sanabile o una difformità non essenziale.
• Il giudicato formatosi su una sentenza amministrativa deve essere letto nel suo effettivo contenuto: se quella decisione evidenzia anche profili di corresponsabilità del privato o dell'istante, non è contraddetto da una sentenza civile che ne valorizzi gli stessi passaggi.
• In sede di legittimità non è sindacabile l'accertamento in fatto compiuto dal giudice di merito sulla prova del danno e sulla correttezza della consulenza tecnica, salvo specifici vizi processuali o motivazionali nei limiti consentiti.
• Il consulente tecnico d'ufficio può accertare fatti tecnici rilevanti per rispondere ai quesiti, ma non supplire all'onere delle parti di allegare e provare i fatti principali costitutivi della domanda o delle eccezioni.
• Nel risarcimento da inadempimento contrattuale diverso da obbligazione pecuniaria, possono essere riconosciuti interessi compensativi sul valore del pregiudizio, perché il credito risarcitorio ha natura di debito di valore.

Come è indicizzato