Cassazione Civile, Ordinanza n. 12383/2023 del 09/05/2023

Esito

La controversia

I proprietari di alcuni lotti edificati in L'Aquila hanno agito per l'accertamento, nei confronti di due società subacquirenti, dell'esistenza di una servitù reciproca sorta in una lottizzazione risalente agli anni Sessanta, con cui l'originario venditore avrebbe imposto limiti allo jus aedificandi. In base a tale vincolo hanno chiesto la demolizione delle costruzioni asseritamente realizzate in violazione dei limiti convenzionali o, in subordine, dei progetti edilizi approvati dal Comune. In primo grado le domande sono state rigettate. In appello gli attori hanno dedotto anche la nullità della sentenza per violazione dell'art. 281 sexies c.p.c.; la Corte d'appello ha accolto il motivo di rito ma, decidendo nel merito, ha comunque respinto le domande. In cassazione i soccombenti hanno denunciato la violazione e falsa applicazione di varie norme in tema di servitù prediali (artt. 1027, 1029, 1031, 1058, 1063, 1065, 1079 c.c.), sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente escluso la rilevanza delle clausole contrattuali accettate dagli originari acquirenti e la loro opponibilità ai terzi per effetto della trascrizione, anche se la lottizzazione non era stata approvata dal Comune e il PRG successivo avesse previsto una diversa disciplina urbanistica. La resistente principale ha chiesto dichiararsi l'inammissibilità o il rigetto del ricorso; la società resistente/ricorrente incidentale ha proposto ricorso incidentale condizionato.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale perché i motivi non si confrontavano con la ratio decidendi della sentenza impugnata. La decisione d'appello non aveva negato in astratto la validità delle clausole negoziali o la natura reale del preteso vincolo, ma aveva interpretato in concreto gli atti di compravendita, soprattutto alla luce del rapporto tra gli artt. 8 e 11, ritenendo che il contenuto delle limitazioni edificatorie fosse variabile e subordinato alle successive determinazioni amministrative, dunque incompatibile con una servitù prediale stabile nei termini prospettati. La Corte di legittimità ha rilevato che i ricorrenti si erano limitati a richiamare precedenti sulla servitù reciproca e sulla sua opponibilità, senza denunciare specifiche violazioni delle regole ermeneutiche né confrontarsi con l'interpretazione congiunta delle clausole contrattuali. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito. Le spese sono state poste a carico solidale dei ricorrenti principali, con distrazione in favore dei difensori della società controricorrente che ne aveva fatto richiesta, ed è stato dato atto dell'obbligo dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1079 c.c.

  richiamato come base dell'azione confessoria/di accertamento della servitù, ma non decisivo perché il ricorso è stato ritenuto inammissibile per difetto di critica alla ratio della sentenza impugnata

• art. 1027 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di servitù prediali; la Corte osserva che la doglianza non si confronta con l'interpretazione contrattuale posta a fondamento della decisione

• art. 1029 c.c.

  richiamato dai ricorrenti, ma non affrontato nel merito perché il motivo non coglie la ratio decidendi

• art. 1031 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in relazione alla disciplina della servitù, ma la censura è stata giudicata generica e non pertinente

• art. 1058 c.c.

  richiamato dai ricorrenti, senza confronto effettivo con la motivazione della sentenza impugnata

• art. 1063 c.c.

  la Corte corregge il riferimento normativo indicato dai ricorrenti, ma reputa comunque inammissibile il motivo per mancata contestazione dell'interpretazione del contratto

• art. 1065 c.c.

  richiamato dai ricorrenti, ma non utile a scalfire la decisione di merito fondata sull'ermeneutica contrattuale

• art. 281 sexies c.p.c.

  invocato in appello come causa di nullità della sentenza di primo grado; la Corte d'appello ha accolto il motivo di rito ma ha poi deciso nel merito rigettando le domande

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  strumento processuale usato per denunciare violazione di legge; in concreto il motivo è stato ritenuto inammissibile perché non investiva la ratio decidendi

• art. 1362 c.c.

  richiamato dalla Corte di merito come criterio ermeneutico per leggere le clausole contrattuali alla luce del contesto urbanistico e della volontà delle parti

• art. 155 c.p.c.

  utilizzato per la proroga al primo giorno non festivo del termine di 60 giorni scadente di sabato, ai fini della tempestività del ricorso

• L. 675/67

  menzionata dalla Corte di merito quale riferimento alla decadenza della lottizzazione sul piano pubblico, in coordinamento con la successiva disciplina urbanistica

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato nel dispositivo per l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, il motivo di ricorso è inammissibile quando si limita a richiamare in astratto norme e precedenti giurisprudenziali, senza confrontarsi con la concreta ratio decidendi della sentenza impugnata e senza censurare i passaggi argomentativi specifici della motivazione.
• Quando la controversia verte sull'esistenza e sul contenuto di una servitù reciproca derivante da clausole contrattuali, l'accertamento dell'effettiva volontà dei contraenti e l'interpretazione coordinata delle clausole negoziali costituiscono apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito, censurabili in cassazione solo per violazione delle regole ermeneutiche o per motivazione meramente apparente/incomprensibile.
• In tema di limiti convenzionali allo jus aedificandi, il contesto urbanistico e le successive discipline amministrative possono essere utilizzati come elementi ermeneutici per ricostruire il significato delle pattuizioni, ma la stabile configurabilità di una servitù va verificata in concreto sulla base dell'intero regolamento contrattuale.
• L'omessa impugnazione dell'interpretazione congiunta delle clausole contrattuali che sorreggono la decisione di merito impedisce di utilmente censurare in cassazione il risultato interpretativo raggiunto dal giudice territoriale.
• L'inammissibilità del ricorso principale rende assorbito l'eventuale ricorso incidentale condizionato.
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