Sentenza n. 2088/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

La società ha impugnato la sentenza del TAR Lazio che aveva respinto il ricorso contro il diniego di condono adottato da Roma Capitale ai sensi della legge n. 326/2003 e della legge regionale Lazio n. 12/2004. L’abuso consisteva nella realizzazione di un soppalco di 41 mq. L’appellante ha dedotto l’erronea interpretazione della disciplina sul condono e l’erronea qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia comportante aumento di superficie e carico urbanistico. Ha sostenuto che il soppalco non avesse destinazione residenziale, fosse privo di finestre, avesse altezza limitata e fosse privo di impianti tecnologici, sicché avrebbe dovuto essere qualificato come intervento di manutenzione straordinaria o, al più, di restauro e risanamento conservativo, astrattamente condonabile anche in presenza di vincolo paesaggistico. Ha inoltre dedotto che l’opera, essendo interna e non modificando l’aspetto esteriore dell’edificio, fosse paesaggisticamente irrilevante ai sensi del d.P.R. n. 31/2017 e che la disciplina sopravvenuta avrebbe dovuto orientare l’interpretazione della normativa sul condono. Roma Capitale ha chiesto il rigetto dell’appello.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e, riformando la sentenza del TAR, ha accolto il ricorso di primo grado. Il Collegio ha ritenuto che la qualificazione giuridica di un soppalco debba essere effettuata caso per caso, verificando in concreto se l’opera sia idonea a determinare un maggiore carico urbanistico. Il permesso di costruire è necessario quando il soppalco abbia dimensioni non modeste, comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile e determini un incremento delle superfici utilizzabili e, in prospettiva, del carico urbanistico. Se invece il soppalco costituisce una superficie accessoria non utilizzabile per lo stabile soggiorno delle persone, può rientrare tra gli interventi minori riconducibili al restauro e risanamento conservativo. Nel caso concreto il Comune non ha fornito la prova di un effettivo incremento del carico urbanistico; inoltre, il soppalco non era finestrato, aveva altezza limitata incompatibile con l’uso residenziale ed era privo di impianti tecnologici, compresi i servizi igienici. Sono quindi stati esclusi sia l’aumento del carico urbanistico sia la qualificazione dell’opera come ristrutturazione edilizia posta a fondamento del diniego. Roma Capitale è stata condannata al pagamento delle spese del doppio grado, liquidate in euro 4.000 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 32 l. 326/2003

  La disciplina del terzo condono edilizio in presenza di vincoli paesaggistici è stata richiamata dal TAR e dalla controversia quale parametro per valutare la condonabilità delle opere di minore rilevanza.

• art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio n. 12/2004

  “non sono comunque suscettibili di sanatoria: b) le opere di cui all’art. 2, comma 1, realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela di monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali”

  La disposizione è stata posta dal Comune a fondamento del diniego, ritenendo l’opera non sanabile in ragione dei vincoli insistenti sull’area; il Consiglio di Stato ha escluso il presupposto applicativo della disposizione, non ritenendo provata la qualificazione dell’opera come ristrutturazione edilizia comportante incremento del carico urbanistico.

• art. 3, comma 1, d.P.R. 380/2001

  La qualificazione dell’intervento edilizio deve tenere conto delle sue concrete caratteristiche e dell’eventuale incremento delle superfici utilizzabili e del carico urbanistico.

• d.P.R. 31/2017

  È stato invocato dall’appellante per sostenere l’irrilevanza paesaggistica delle opere interne; la decisione accoglie l’appello sulla diversa e preliminare qualificazione edilizia dell’opera e sull’assenza di prova dell’aumento del carico urbanistico.

• art. 3 Cost.

  L’appellante ne ha invocato il principio di uguaglianza per censurare un’interpretazione che avrebbe prodotto risultati illogici nella disciplina della sanatoria; il dispositivo di accoglimento è fondato, tuttavia, sulla concreta qualificazione del soppalco e sull’assenza di prova dell’incremento del carico urbanistico.

Massime di principio

• La realizzazione di un soppalco deve essere qualificata caso per caso, verificando in concreto la sua idoneità a generare un maggiore carico urbanistico.
• Un soppalco richiede il permesso di costruire quando abbia dimensioni non modeste, comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente e determini un incremento delle superfici utilizzabili con ulteriore carico urbanistico.
• Un soppalco destinato a costituire mera superficie accessoria, non utilizzabile per lo stabile soggiorno delle persone, può essere ricondotto agli interventi edilizi minori compatibili con il restauro e risanamento conservativo.
• Nel giudizio sulla legittimità del diniego di condono, l’amministrazione deve fornire adeguata dimostrazione degli elementi concreti posti a fondamento della qualificazione dell’opera come intervento comportante aumento del carico urbanistico; in mancanza, tale qualificazione non può sorreggere il diniego.

Come è indicizzato