Cassazione Civile, Ordinanza n. 20794/2023 del 18/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un mutuo ipotecario concesso da un istituto di credito a un mutuatario, garantito da ipoteca su un immobile che, secondo la relazione del notaio incaricato delle visure e della redazione dell'atto, risultava nella piena proprietà del mutuatario e libero da pesi e vincoli rilevanti. Successivamente, nella procedura esecutiva promossa dalla banca per l'inadempimento del mutuatario, emerse che l'immobile era invece in comproprietà con i fratelli del debitore, con conseguenti difficoltà nella vendita forzata e rinuncia della banca all'esecuzione per antieconomicità. La banca agì allora contro il notaio, deducendo inadempimento professionale per avere reso una relazione inesatta o lacunosa e per non avere evidenziato le criticità dominicali del bene, chiedendo il risarcimento del danno corrispondente alle conseguenze della concessione del mutuo e dell'avvio dell'esecuzione infruttuosa. In cassazione gli eredi del notaio hanno dedotto violazione degli artt. 1218, 1223, 1372 e 2697 c.c. e dell'art. 360 n. 3 c.p.c., sostenendo che il notaio era tenuto solo alle verifiche oggetto dell'incarico, limitate alla risultanza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, che spettava alla banca provare il nesso causale tra omissioni e danno, e che la procedura esecutiva costituiva un rapporto a lui estraneo, sicché non potevano essergli addebitate le conseguenze dell'inadempimento del rapporto tra banca e mutuatario.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo infondati tutti i motivi. Ha affermato che, nell'incarico conferito al notaio per le visure e la relazione finalizzata alla concessione di un mutuo ipotecario, gravano sul professionista obblighi di completezza, esattezza ed esaustività delle informazioni non solo verso il mutuatario ma anche verso la banca mutuante. La relazione deve consentire alla banca di conoscere l'effettiva situazione giuridica del bene e di valutare correttamente la garanzia reale da assumere. È stata ritenuta corretta la ricostruzione della responsabilità del notaio per inadempimento contrattuale, sia perché l'istituto di credito aveva fatto affidamento sulla veridicità della relazione, sia perché l'errore sull'esclusiva proprietà del bene e sull'assenza di vincoli costituiva elemento determinante per la scelta di erogare il mutuo e accettare l'ipoteca. È stata inoltre respinta la tesi dell'estraneità del notaio alla procedura esecutiva, osservando che proprio a tale scopo la relazione era stata richiesta, cioè per acquisire notizie affidabili sull'effettiva consistenza del diritto da ipotecare. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna solidale dei ricorrenti alle spese di legittimità e con attestazione dei presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  richiamato per fondare la responsabilità contrattuale del professionista per inesatto adempimento dell'incarico; il notaio deve provare di avere esattamente adempiuto.

• art. 1223 c.c.

  richiamato in tema di risarcimento del danno conseguenza dell'inadempimento.

• art. 1227 c.c.

  evocato per escludere, nel caso concreto, il concorso colposo del danneggiato alla luce degli obblighi gravanti sul notaio.

• art. 1372 c.c.

  richiamato dalla parte ricorrente per sostenere la delimitazione degli effetti del contratto, ma non accolto dalla Corte.

• art. 2697 c.c.

  richiamato dai ricorrenti sul riparto dell'onere della prova; la Corte ha ritenuto invece che spettasse al notaio dimostrare il corretto adempimento.

• art. 1411 c.c.

  richiamato come possibile fondamento dell'obbligo del notaio verso la banca quale terzo beneficiario del contratto di prestazione professionale.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  norma processuale utilizzata come base formale delle censure di violazione di legge.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  richiamato quale norma introduttiva del comma 1-quater dell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Nel contratto d'opera professionale del notaio incaricato di verifiche ipocatastali e della redazione della relazione prodromica a un mutuo ipotecario, l'obbligo professionale non si esaurisce nella mera visura formale dei registri, ma comprende la comunicazione completa e veritiera di tutti gli elementi rilevanti per la validità ed efficacia della garanzia.
• La banca che affidi al notaio la relazione sul bene destinato a garanzia del mutuo può fare affidamento sulla veridicità dell'attestazione: se la relazione è erronea sulla titolarità del bene o sui vincoli esistenti, il professionista risponde per inadempimento contrattuale del danno causalmente prodotto dalla decisione di erogare il finanziamento e di costituire l'ipoteca.
• In tema di responsabilità del notaio, quando il creditore deduce l'inesattezza della relazione professionale, incombe al professionista dimostrare l'esatto adempimento dell'incarico; non è sufficiente opporre che l'errore sia emerso in un momento successivo o in un diverso segmento procedurale.
• Ai fini del nesso causale, è risarcibile il danno che derivi dalla colposa induzione del creditore ad accettare in ipoteca un bene non idoneo a garantire il credito, non rilevando che l'obbligo del notaio non comprenda valutazioni di convenienza economica dell'operazione.

Come è indicizzato