Cassazione Civile, Ordinanza n. 16998/2026 del 30/05/2026

Esito

La controversia

Una cessionaria di un credito vantato da una società appaltatrice verso un condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il saldo di lavori eseguiti per l’edificio, deducendo che il debito residuo fosse stato riconosciuto dall’amministratore condominiale con scrittura del 5 marzo 2009. Il condominio aveva proposto opposizione sostenendo di avere autorizzato solo i lavori oggetto del contratto di appalto del 31 gennaio 2005, già pagati, e di non avere mai deliberato né autorizzato ulteriori lavori né una ricognizione di debito. In appello il condominio aveva ottenuto la revoca del decreto e il rigetto della domanda, perché la Corte territoriale aveva ritenuto che, per i lavori ulteriori rispetto a quelli già deliberati, gravasse sulla creditrice la prova di una specifica delibera assembleare autorizzativa del 6 dicembre 2005 richiamata nella scrittura; aveva inoltre escluso che l’amministratore potesse validamente impegnare il condominio o riconoscere il debito senza un previo mandato assembleare. La ricorrente ha proposto quattro motivi di cassazione: violazione dell’art. 1988 c.c. e delle regole di interpretazione contrattuale, perché la scrittura del 5 marzo 2009 sarebbe stata un mero riconoscimento del debito residuo e non un atto di autorizzazione; violazione degli artt. 1988 e 2697 c.c., perché la prova dell’inesistenza della delibera del 6 dicembre 2005 non sarebbe spettata alla creditrice e il documento sarebbe nella disponibilità del condominio; nullità della sentenza per motivazione contraddittoria sull’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.; violazione degli artt. 1460 e 2697 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, sempre in relazione ai vizi dell’opera e alla clausola che subordinava il pagamento residuo alla sistemazione di alcune infiltrazioni. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi due motivi, chiarendo che la ricognizione di debito proveniente dall’amministratore è vincolante per il condominio solo se riferibile a lavori straordinari previamente autorizzati o ratificati dall’assemblea, e che l’esistenza di tale delibera è elemento costitutivo della pretesa creditoria quando il credito si fonda su lavori aggiuntivi non compresi nell’appalto originario. Ha ritenuto infondato anche il terzo motivo, poiché la motivazione della Corte d’appello non era contraddittoria ma chiaramente escludeva i presupposti dell’art. 1460 c.c. Infine ha dichiarato inammissibile il quarto motivo, ritenendo non pertinente la censura sull’eccezione di inadempimento e non decisivo il richiamo alla clausola sulla sistemazione delle pareti vetrate. Il ricorso è stato integralmente rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con l’ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la decisione della Corte d’appello che aveva revocato il decreto ingiuntivo e respinto la domanda di pagamento, ritenendo che la creditrice non avesse provato l’esistenza della delibera assembleare necessaria a legittimare i lavori aggiuntivi e la conseguente ricognizione di debito dell’amministratore. Ha inoltre escluso la sussistenza di una motivazione solo apparente o contraddittoria sulla eccezione di inadempimento, e ha dichiarato inammissibile l’ultima censura. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e, ai sensi del DPR 115/2002, al versamento dell’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1988 c.c.

  La promessa di pagamento o ricognizione di debito non è automaticamente opponibile al condominio quando proviene dall’amministratore per rapporti negoziali che esorbitano dai suoi poteri e richiedono previa autorizzazione assembleare.

• art. 1362 c.c.

  Le regole di interpretazione del contratto non consentono di attribuire alla scrittura un contenuto diverso da quello emergente dal testo e dal suo collegamento con il titolo autorizzativo dei lavori.

• art. 1363 c.c.

  La scrittura va letta nel contesto complessivo dei rapporti richiamati, distinguendo tra appalto originario e pretesi lavori aggiuntivi.

• art. 1364 c.c.

  Non è possibile estendere il significato della scrittura oltre quanto essa effettivamente contempla, specie quanto a poteri dell’amministratore.

• art. 1366 c.c.

  L’interpretazione deve essere coerente con la buona fede, ma non può sanare la mancanza del necessario potere deliberativo dell’assemblea.

• art. 2697 c.c.

  L’esistenza della delibera assembleare autorizzativa dei lavori aggiuntivi costituisce elemento costitutivo della pretesa creditoria e deve essere provata da chi agisce in giudizio.

• art. 1130 c.c.

  Delimita le attribuzioni dell’amministratore, assimilabili a quelle di un mandatario, soprattutto in materia di ordinaria amministrazione.

• art. 1135 c.c.

  Riserva all’assemblea le decisioni in materia di straordinaria amministrazione e di autorizzazione dei relativi interventi e spese.

• art. 1460 c.c.

  L’eccezione di inadempimento non era utilmente invocabile nel caso esaminato, mancando i presupposti probatori e risultando la motivazione di merito non contraddittoria.

• art. 115 c.p.c.

  La censura fondata sull’assunzione di fatti non contestati è stata ritenuta inconferente rispetto alla ratio della decisione di merito.

• art. 210 c.p.c.

  La parte che ritenga difficile procurarsi un documento può ricorrere agli strumenti istruttori per ottenerne l’esibizione.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Usato come parametro per dedurre violazioni di legge sostanziale e processuale nei primi, secondi e quarti motivi.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  Invocato per dedurre nullità della sentenza per motivazione apparente o contraddittoria.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Invocato per denunciare l’omesso esame di un fatto storico decisivo.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Accertata la soccombenza, la Corte ha dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• La ricognizione di debito sottoscritta dall’amministratore condominiale è opponibile al condominio solo se riferibile a spese e lavori rientranti nei poteri dell’organo che l’ha autorizzata; quando riguarda lavori straordinari o interventi aggiuntivi, la parte che agisce deve provare la previa delibera assembleare o la successiva ratifica.
• In materia condominiale, la delibera assembleare autorizzativa dei lavori straordinari costituisce elemento costitutivo della pretesa creditoria quando il credito azionato dipende da interventi ulteriori rispetto a quelli già deliberati e contrattualizzati.
• L’amministratore di condominio non può validamente assumere obbligazioni, conferire incarichi aggiuntivi o riconoscere debiti per opere straordinarie senza il necessario previo mandato assembleare; in mancanza, l’atto non vincola il condominio.
• L’onere della prova della delibera autorizzativa grava sul creditore che fonda la propria domanda su lavori ulteriori, non potendosi automaticamente spostare sul condominio solo perché il documento è nella sfera di disponibilità dell’ente.
• La censura di contraddittorietà della motivazione è infondata quando il ricorrente trasforma in antinomia ciò che è invece semplice riassunzione del motivo di appello e distinta valutazione del giudice di merito.
• L’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. richiede una concreta base fattuale e probatoria; se il giudice di merito l’esclude per difetto dei relativi presupposti, la censura di legittimità non può tradursi in una rivalutazione del merito.

Come è indicizzato