Cassazione Civile, Ordinanza n. 16938/2026 del 30/05/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da una controversia tra confinanti per il rispetto delle distanze legali tra costruzioni. Un proprietario sosteneva di avere iniziato per primo i lavori sul proprio fondo e chiedeva che il vicino arretrasse il proprio fabbricato, deducendo che quest’ultimo era stato realizzato a distanza inferiore a quella legale. Dopo una prima fase cautelare e un primo giudizio di merito, la causa era stata già decisa dalla Cassazione con rinvio, fissando il principio per cui, quando si chiede l’arretramento del fabbricato altrui sul presupposto della propria preesistenza, grava su chi domanda la dimostrazione di avere costruito per primo e di poter identificare in modo univoco la sagoma dell’edificio sulla base di scavi e fondazioni. Riassunta la causa, la Corte d’appello ha ritenuto non provato che le fondazioni e gli scavi del ricorrente consentissero di ricostruire con certezza la sagoma dell’edificio, ha quindi rigettato la domanda dell’originario attore e ha accolto la riconvenzionale dei vicini, ordinando anche all’attore di arretrare le porzioni del proprio manufatto che violavano le distanze. Nel ricorso principale, il soccombente ha denunciato violazione dell’art. 384 c.p.c. e motivazione apparente, sostenendo che il giudice di rinvio avrebbe eluso il principio di diritto perché non avrebbe svolto ulteriori indagini tecniche sui luoghi per verificare la corrispondenza tra le fondazioni e la successiva costruzione; ha inoltre dedotto violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. e omesso esame di un fatto decisivo, assumendo che la costruzione dei vicini fosse abusiva e dovesse essere demolita in forza di provvedimenti amministrativi e penali, sicché non avrebbe potuto ottenere tutela. Nel ricorso incidentale, i vicini hanno censurato la compensazione integrale delle spese, assumendo che la Corte d’appello l’avesse motivata in modo apparente e senza adeguata base normativa.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto infondati i primi due motivi del ricorso principale, perché la Corte d’appello aveva correttamente applicato il principio di diritto già enunciato in sede di cassazione: in assenza di prova sufficiente che gli scavi e le fondazioni consentissero di identificare in modo univoco la sagoma dell’edificio, l’onere probatorio restava a carico di chi chiedeva l’arretramento del fabbricato altrui in quanto asseritamente preveniente. Ha rigettato anche il terzo motivo, affermando che la eventuale abusività edilizia dell’immobile vicino non impedisce, di per sé, la tutela civilistica del rispetto delle distanze legali, trattandosi di piani normativi distinti: le norme sulle distanze incidono sui rapporti di vicinato e consentono la riduzione in pristino, mentre la disciplina edilizia speciale tutela interessi generali e può al più fondare la sola azione risarcitoria. È stato dichiarato inammissibile il motivo incidentale sulle spese, poiché, essendo stata in parte accolta e in parte rigettata la domanda dei resistenti, ricorreva una soccombenza reciproca idonea a giustificare la compensazione; quindi mancava interesse a censurare le ulteriori ragioni della compensazione. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate integralmente tra le parti, con condanna di entrambe al versamento dell’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  Le distanze legali tra costruzioni sono regolate da questa norma e dalle integrazioni dei regolamenti locali; la sua violazione consente la tutela civilistica tra privati nel rapporto di vicinato.

• art. 871 c.c.

  Le norme edilizie speciali e regolamentari si distinguono dalle norme sulle distanze e non attribuiscono, di regola, la stessa tutela demolitoria tra privati.

• art. 872 c.c.

  La violazione di regole edilizie speciali non coincide con la violazione delle distanze legali; la tutela civilistica resta diversa e autonoma.

• art. 384 c.p.c.

  Il giudice di rinvio deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Corte di cassazione; nel caso concreto la Corte ha ritenuto che tale vincolo fosse stato rispettato.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  È richiamato come parametro della sufficienza della motivazione; la Corte ha escluso che la motivazione della sentenza impugnata fosse apparente.

• art. 156 c.p.c.

  Invocato dal ricorrente per denunciare un vizio della decisione; la censura è stata respinta perché la motivazione era ritenuta comprensibile e non mancante.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per dedurre ultrapetizione o omessa pronuncia; la censura è stata respinta perché la Corte ha escluso che vi fosse tutela di una situazione giuridica incompatibile con il thema decidendum.

• art. 99 c.p.c.

  Invocato nel terzo motivo per sostenere la carenza di legittimazione/tutela rispetto a un immobile abusivo; la Corte ha escluso che ciò precluda l’azione sulle distanze.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per contestare la regolazione delle spese; la Corte ha ritenuto legittima la compensazione per soccombenza reciproca.

• art. 92 c.p.c.

  La compensazione integrale delle spese è stata ritenuta giustificata dalla reciproca soccombenza sulle domande contrapposte.

• art. 111 Cost.

  Richiamato nel motivo incidentale sulla motivazione delle spese; la censura è stata ritenuta infondata/inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte ha dato atto dei presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell’impugnazione.

Massime di principio

• In tema di distanze legali tra costruzioni, chi chiede l’arretramento del fabbricato del vicino assumendo di essere il preveniente deve provare di avere costruito per primo.
• Ai fini della prova della prevenzione, possono rilevare anche scavi e fondazioni, ma solo se consentono di individuare in modo univoco la sagoma dell’edificio poi realizzato; in difetto, la prova resta insufficiente.
• Il giudice di rinvio deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione, ma non è tenuto a disporre nuove indagini tecniche se quelle già compiute non consentono di superare l’incertezza probatoria e il fatto va accertato con riferimento alla situazione storica dedotta in causa.
• La disciplina delle distanze tra costruzioni e quella edilizia-amministrativa perseguono finalità diverse: la violazione dei titoli edilizi o l’abusività del manufatto non escludono, di per sé, la possibilità di far valere civilmente il rispetto delle distanze legali.
• La compensazione delle spese è legittima quando nel medesimo processo vi siano domande contrapposte accolte in parte e rigettate in parte, integrando soccombenza reciproca.

Come è indicizzato