Cassazione Civile, Sentenza n. 32620/2023 del 23/11/2023

Esito

La controversia

Colasanti aveva chiesto il riconoscimento della proprietà per usucapione di un immobile, sostenendo di aver posseduto "uti dominus" dal 1/3/1991; la proprietaria Leoni aveva opposto che era stato stipulato un contratto preliminare (22/10/1992) e che Colasanti non aveva pagato il prezzo pattuito. Le parti, dopo tentativo di mediazione, avevano redatto una precisazione congiunta in cui veniva dato per accertato l'usucapione dell'attore, salvo obbligo di rimborso di alcune spese. Il Tribunale rigettò la domanda ritenendo che il possesso fosse, in tutto o in parte, mera detenzione derivante dal preliminare; la Corte d'appello confermò il rigetto, aggiungendo che l'usucapione deve essere accertata in sede giudiziale. Colasanti impugnò la sentenza sostenendo che il possesso utile era iniziato nel 1991 e non era stato degradato dalla stipula del preliminare, che l'accordo conciliativo aveva valore di atto di accertamento del possesso ad usucapionem e che la Leoni aveva rinunciato a eccepire tale questione in udienza di precisazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Colasanti, compensando integralmente le spese di giudizio. Pur riformando in parte la motivazione della Corte d'appello (nel senso che non è corretto affermare in termini assoluti che l'usucapione debba necessariamente essere accertata solo in sede giudiziale e riconoscendo che soggetti che si ritengano usucapenti possono disporre del bene e che l'istituto conciliativo dichiarativo merita attenzione), la Corte ha confermato che l'accordo conciliativo e le affermazioni di usucapione non possono precludere i diritti di un terzo acquirente estraneo (qui Spagnoli) che ha acquistato l'immobile in espropriazione. Inoltre la Cassazione ha osservato che al tempo della domanda non era prevista la specifica possibilità di trascrivere l'accordo di conciliazione che accerta l'usucapione (n.12bis art.2643 c.c. introdotto dopo), e ha evitato di decidere compiutamente sulla portata pubblicitaria e sugli effetti erga omnes di tale trascrizione, data la loro controversa natura.

Norme richiamate

• artt. 1140, 1141, 1142, 1158, 1165, 2697, 2943, 2944 cod. civ.

  artt. 1140, 1141, 1142, 1158, 1165, 2697, 2943, 2944 c.c.

  Richiamati dal ricorrente in relazione ai presupposti e alle modalità dell'acquisto per usucapione e alla prova; la Corte non entra nel merito fattuale ma valuta la portata delle affermazioni di possesso e della possibile efficacia degli accordi conciliativi rispetto ai terzi

• art. 184 cod. proc. civ.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che con le conclusioni congiunte la Leoni aveva rinunciato a eccepire la rilevanza del preliminare; la Corte non ritiene decisiva l'eccezione ma valuta l'effetto dell'accordo rispetto ai terzi

• art. 5 d.lgs. n. 28/2010 (ora art. 5 co. 1bis dopo modifiche)

  art. 5, co. 1 (ora co. 1bis) d.lgs. n. 28/2010

  Stabilisce l'obbligatorietà del tentativo di conciliazione anche in materia di diritti reali; la Corte sottolinea che la disciplina della conciliazione va considerata nel suo complesso e che l'istituto conciliativo dichiarativo dell'usucapione merita tutela interpretativa

• art. 11 l. n. 28/2010, comma 3

  art. 11, comma 3 l. n. 28/2010

  Prevede la formazione del processo verbale di mediazione e la possibilità che con l'accordo le parti compiano atti trascrivibili ai sensi dell'art. 2643 c.c.; la Corte ne trae spunto per discutere la rilevanza pubblicitaria degli accordi

• art. 2643 cod. civ. (n.12bis introdotto dal d.l. n.69/2013 conv. l.98/2013)

  art. 2643 c.c., con il n. 12bis introdotto dal d.l. n.69/2013

  La norma introdotta successivamente prevede la trascrizione degli accordi di mediazione che accertano l'usucapione se sottoscritti e autenticati; la Corte osserva che tale innovazione cambia la prospettiva interpretativa sul valore pubblicitario degli accordi conciliativi, ma non decide in modo definitivo sugli effetti erga omnes di tale trascrizione

• art. 2644 cod. civ.

  Richiamato nella discussione sulla natura della pubblicità (erga omnes vs. pubblicità-notizia) e sulle possibili divergenze tra la trascrizione di acquisti a titolo originario e derivativo

• art. 2651 cod. civ.

  Citato nella valutazione delle critiche dottrinali circa la possibile violazione del principio di parità di trattamento tra trascrizioni diverse (sentenza vs. accordo conciliativo trascritto)

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002 (comma 1-quater e 1-bis)

  art. 13, comma 1-quater e 1-bis D.P.R. n.115/2002

  Richiamato per motivi processuali relativi all'eventuale versamento di ulteriore contributo unificato da parte del ricorrente, posto che il ricorso è stato proposto dopo il 30/01/2013

• art. 115 cod. proc. civ.

  Richiamato dal ricorrente in relazione all'efficacia del verbale conciliativo nel rappresentare fatti e riconoscimenti tra le parti; la Corte valuta i limiti di tale efficacia rispetto ai terzi

Massime di principio

• Un accordo conciliativo che accerti presupposti di usucapione può avere efficacia tra le parti e rilevanza per chi si ritenga titolare del diritto, ma la sua capacità di incidere sui diritti dei terzi è limitata e controversa.
• La possibilità per chi si reputi usucapente di disporre del bene (es. tramite atto notarile) non produce immunità assoluta: l'acquirente resta esposto al rischio se l'usucapione risultasse insussistente e il notaio ha obblighi informativi.
• La trascrizione degli accordi conciliativi che riconoscono l'usucapione (introdotta con il n.12bis dell'art.2643 c.c.) ha modificato l'assetto interpretativo, ma la sua efficacia 'erga omnes' e i suoi effetti sulla stabilità del mercato immobiliare sono questioni controverse e devono essere valutate con attenzione per tutelare i terzi in buona fede.
• In presenza di un terzo acquirente (soprattutto in procedura espropriativa) l'accertamento conciliativo o l'atto basato su una pretesa usucapione non può automaticamente prevalere: il giudice bilancerà pubblicità, tutela del terzo e rischio di frodi.
• La valutazione delle questioni poste da accordi conciliativi e dallo status possessorio richiede distinzione tra profili di diritto (soggetti all'interpretazione) e profili di fatto (soggetti al contraddittorio e alla prova): il giudice non può fondare la decisione esclusivamente su eccezioni rinunciate da una parte se ciò pregiudica terzi.