Cassazione Civile, Sentenza n. 32535/2023 del 23/11/2023

Esito

La controversia

GAP S.p.A. ha impugnato la sentenza della Corte d'Appello di Brescia che aveva dichiarato l'inadempimento di GAP al contratto preliminare di compravendita (con risoluzione e condanna al risarcimento) e aveva disposto la restituzione della caparra. I motivi di ricorso in Cassazione contestavano, tra l'altro: omissione di accertamento dell'inadempimento della promissaria acquirente e illegittimità del recesso; mancata, insufficiente o difettosa motivazione sulla presunta acritica ricezione delle conclusioni della C.T.U.; errata applicazione delle norme civilistiche relative alla demanialità dell'alveo e alla possibile separabilità della porzione di terreno; omesso esame di fatti decisivi (conoscenza da parte della acquirente della demanialità e istanza di sdemanializzazione, contenuto del preliminare circa reperimento documentazione di agibilità, acquisto e messa a disposizione di impianto anti-radon). Techno Seals ha proposto ricorso incidentale per ritenere insufficientemente liquidato il danno e per contestare la compensazione parziale delle spese.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto inammissibili o infondati i vari motivi proposti da GAP, avendo la Corte d'appello correttamente valutato che: le deduzioni sul mancato pagamento erano state tardive; la porzione di terreno era demaniale alla data del giudizio e il preliminare, avente ad oggetto l'area nella sua complessità, non era dimostrato separabile; mancava il certificato di agibilità e GAP non aveva adempiuto agli obblighi per ottenerlo; le doglianze sul contenuto della C.T.U. e su fatti nuovi non erano specificamente provate o erano tardive; la contestazione di omesso esame di fatti decisivi era preclusa dalla presenza di doppia conforme tra Tribunale e Corte d'Appello. Quanto al ricorso incidentale, la Corte ha ritenuto corretta la valutazione del danno e legittima la decisione di compensare parzialmente le spese del doppio grado. Le spese del giudizio di legittimità sono compensate.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Principio di motivatezza della decisione e obbligo per il giudice di esporre le ragioni del proprio convincimento; utilizzato per valutare la completezza della motivazione della Corte d'Appello

• art. 360 c.p.c., primo comma, nn. 3, 4, 5

  Elenca i motivi di cassazione (violazione di legge, vizio della motivazione, omesso esame di fatto decisivo); riferimento per inquadrare i motivi di impugnazione e per verificarne ammissibilità e fondatezza

• art. 823 c.c.

  Richiamato nella discussione sulla demanialità e i relativi limiti alla disponibilità dei beni, in ordine alla non commerciabilità della porzione demaniale

• art. 1419 c.c.

  Norma sulla nullità del contratto; evocata nella doglianza relativa alla possibile esclusione di una porzione dal contratto e alla separabilità delle prestazioni

• art. 947 c.c.

  Riferito alla disciplina delle acque e alla demanialità degli alvei, nella valutazione se la porzione fosse demaniale per natura o per modifiche antropiche

• artt. 1218, 1223, 1225 e 1453 c.c.

  Richiamati nel ricorso incidentale in tema di responsabilità contrattuale, risarcimento del danno e risoluzione per inadempimento; Corte ha valutato la prova del danno e la correttezza della quantificazione

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  Norme sulle spese di lite e sulla compensazione; applicate per giustificare la compensazione parziale delle spese disposta dalla Corte d'Appello

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato in relazione all'obbligo del versamento di un ulteriore contributo unificato in caso di determinate pronunce; la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti

Massime di principio

• In sede di cassazione non è possibile proporre una revisione del giudizio di merito chiedendo una diversa valutazione delle prove: i giudizi di fatto del giudice di merito sono vincolanti salvo manifesta illogicità o violazione normativa.
• Argomentazioni ed eccezioni nuove sollevate tardivamente nel corso del processo di merito (in particolare in comparsa conclusionale oltre i termini perentori) possono essere dichiarate inammissibili e non rilevanti in Cassazione se non adeguatamente provate e datate.
• La presenza di una porzione demaniale nell'oggetto di un preliminare può rendere nullo o inefficace il contratto, soprattutto se le parti hanno pattuito il trasferimento unitario senza provare la separabilità o l'accessorietà della porzione demaniale.
• La mancanza di certificato di agibilità, se rilevante per la fruibilità e commerciabilità dell'immobile, può giustificare il rifiuto del promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo, quando il promittente venditore non abbia adempiuto agli obblighi per ottenerlo.
• Il vizio di omesso esame di fatto decisivo è precluso se vi è una doppia conforme (Tribunale e Corte d'Appello hanno confermato lo stesso accertamento): in tali casi la Cassazione non riesamina i fatti.
• La quantificazione del danno richiede specifica allegazione e prova; il giudice di merito può escludere voci di danno non provate anche se indicate dal C.T.U.
• La determinazione e la compensazione delle spese giudiziali nel doppio grado sono di competenza discrezionale del giudice di merito e non sono facilmente sindacabili in cassazione salvo violazione di legge o manifesta irrazionalità.