Cassazione Civile, Sentenza n. 32552/2023 del 23/11/2023

Esito

La controversia

SERI S.p.A. e Civitillo impugnavano la sentenza d'appello che aveva confermato il decreto costitutivo ex art. 2932 c.c. pronunciato in primo grado: contestavano che le proposte irrevocabili accettate non avessero formato un vincolo definitivo (mancavano modalità/termine di pagamento e certificati di agibilita') e che, per la mancanza del certificato di agibilita' dei fabbricati, SERI fosse legittimata a rifiutare la stipula. In particolare si duolevano (i) dell'attribuzione alle pattuizioni della natura di preliminare vincolante e (ii) del mancato riconoscimento del diritto di opporre l'assenza del certificato di agibilita' come causa che poteva giustificare il rifiuto alla stipula.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo (ritenendo legittima la valutazione di merito secondo cui le proposte irrevocabili, accettate, contenevano tutti gli elementi essenziali e dunque avevano formato un vincolo), ha invece accolto il secondo motivo (per vizi della valutazione del giudice d'appello sulla consapevolezza di SERI circa l'assenza dei certificati di agibilita' e sulla rilevanza di tale assenza). Per tale motivo la sentenza impugnata e' stata cassata limitatamente alla censura accolta e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Napoli in diversa composizione per nuovo esame, anche sulle conseguenze (eventuale gravita' dell'inadempimento, applicabilita' della penale e spese). Le altre censure del ricorso principale e il motivo incidentale sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 702‑bis c.p.c.

  Norma procedurale che ha dato titolo alla domanda di merito introdotta (decreto ingiuntivo o procedimento sommario di cognizione); richiamata nell'inquadramento processuale del caso.

• art. 2932 c.c.

  Disciplina dell'adempimento in forma specifica e della pronuncia costitutiva: il giudice d'appello aveva confermato la pronuncia ex art. 2932; la Cassazione ha rimandato per verificare se ostasse la mancanza del certificato di agibilita' alla emissione di tale pronuncia.

• art. 1326 c.c.

  Principio di autonomia privata e requisiti della formazione del contratto: utilizzato per valutare la volontà negoziale complessiva delle parti nelle proposte irrevocabili.

• art. 1329 c.c.

  Riguarda la forma e le modalita' di conclusione del contratto; richiamato nel contesto della discussione sulla forma scritta necessaria per i contratti immobiliari e sulla sufficienza di scritti non contestuali.

• art. 1183 c.c.

  Principio secondo cui quando non e' determinato il termine del pagamento, il debito e' esigibile immediatamente; la Corte di merito ha ritenuto che la mancata indicazione del termine di pagamento non invalidasse il preliminare.

• art. 1362 c.c.

  Criteri d'interpretazione dei contratti: la Cassazione richiama la possibilita' di ricostruire la volontà negoziale dal contesto e dal comportamento delle parti, riservando al giudice di merito tale valutazione.

• art. 1460 c.c.

  Norma sull'eccezione di inadempimento: la Corte ha richiamato che la mancanza del certificato di agibilita' puo' costituire causa di opposizione all'adempimento, salvo che le parti abbiano inteso altrimenti.

• art. 1477 c.c.

  Regole sulla vendita e difetti della cosa: citato nel quadro delle questioni attinenti alla conformita' del bene e alle conseguenze dell'assenza di certificazioni.

• art. 360 c.p.c. (n. 3, n. 4, n. 5)

  Criteri di cassazione: la decisione analizza vizi di diritto e motivazione dedotti dai ricorrenti alla luce di questi motivi di impugnazione.

• T.U. n. 380/2001 (art. 15, 20, 27, 31, 46)

  Normativa urbanistica/edilizia richiamata nei motivi che contestano la legittimita' delle opere e l'eventuale nullita' degli atti di trasferimento in presenza di violazioni urbanistiche; la Corte rimanda la verifica al giudice di merito sul punto.

• legge n. 47/1985 art. 40

  Richiamata in relazione alla regolarita' urbanistica degli immobili e alla nullita' dell'atto di trasferimento in assenza dei requisiti; la Corte ha ritenuto che la valutazione della rilevanza di tali vizi debba essere riesaminata in appello.

Massime di principio

• Una proposta irrevocabile di acquisto che, se accettata, contiene tutti gli elementi essenziali (dati catastali, prezzo, riferimento ai tempi per il rogito) puo' costituire un vincolo equivalente a un contratto preliminare: la valutazione e' rimessa al giudice di merito e non sindacabile in Cassazione salvo vizi di motivazione.
• L'assenza di indicazione esplicita delle modalita' o del termine di pagamento non e' automaticamente causa di nullita' del preliminare: in mancanza di indicazioni il principio 'quod sine die debetur, statim debetur' (art. 1183 c.c.) puo' colmare l'indeterminatezza, salvo diversa volonta' esplicita delle parti.
• La mancanza del certificato di agibilita' (o abitabilita') puo' incidere sulla fungibilita' del bene e costituire motivo di opposizione all'adempimento (art. 1460 c.c.), ma l'effetto dipende dalla natura del difetto (sanabile o insanabile), dalla gravita' dell'inadempimento e dalla consapevolezza e volontà delle parti di concludere comunque il contratto.
• Quando il venditore ha precedentemente detenuto o trasferito l'immobile senza il certificato di agibilita', tale circostanza puo' essere elemento utile per accertare la consapevolezza delle parti, ma non e' di per se' sufficiente a escludere la necessita' di accertare l'accordo esplicito o implicito delle parti circa la conclusione del contratto nonostante l'assenza del certificato.
• In materia edilizia e urbanistica, la qualificazione di un vizio come essenziale oppure come elemento sanabile richiede valutazioni tecniche e di fatto (CTU, documentazione amministrativa) riservate al giudice di merito; la Cassazione puo' censurare solo la motivazione o l'omessa valutazione di elementi decisivi.
• Le questioni relative all'applicazione di penali convenzionali vanno decise con riferimento all'accertamento dell'inadempimento principale e della sua gravita': il riconoscimento della penale puo' dipendere dall'esito della verifica sulla obbligazione principale.