Cassazione Civile, Ordinanza n. 19889/2024 del 18/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare di un rudere destinato a ristrutturazione e ampliamento. L’acquirente-società aveva chiesto alla venditrice la restituzione della differenza di valore e il risarcimento dei danni sostenendo che l’immobile fosse stato trasferito con la promessa di una potenzialità edificatoria poi risultata inesistente, poiché mancava l’accordo con il confinante necessario per costruire in deroga alle distanze legali. Nel giudizio era stato coinvolto anche il professionista che aveva redatto il progetto e svolto in parte la direzione lavori, il quale aveva a sua volta chiesto il pagamento del compenso professionale. La Corte d’appello aveva respinto le domande risarcitorie della società e riconosciuto il compenso al professionista. In Cassazione la società ha dedotto: 1) violazione dei criteri di interpretazione del contratto e della disciplina della responsabilità, sostenendo che la presentazione della D.I.A. da parte della venditrice, il giorno del rogito, dovesse essere letta come garanzia della edificabilità del bene; 2) violazione delle norme sulla chiamata del terzo e sulla legittimazione passiva, sostenendo che la Corte avesse implicitamente escluso che il tecnico fosse incaricato dalla società; 3) violazione delle norme sul contratto d’opera e sull’eccezione di inadempimento, per avere riconosciuto il compenso al professionista nonostante il progetto fosse, secondo la ricorrente, inutilizzabile; 4) violazione di norme costituzionali, del diritto UE e del codice deontologico, per avere premiato un’attività professionale ritenuta contraria a diligenza, perizia e correttezza; 5) omesso esame della consulenza tecnica di parte in punto quantificazione del danno. La Cassazione ha ritenuto il primo, il secondo e il quinto motivo inammissibili e il terzo e il quarto infondati, confermando l’impostazione della Corte territoriale: la qualità edificatoria non era stata promessa nel contratto, la D.I.A. non poteva integrare di per sé una garanzia contrattuale non richiamata nel rogito, le doglianze sul preteso inadempimento del professionista erano tardive perché formulate solo in appello. Il ricorso è stato quindi rigettato; la società ricorrente è stata condannata alle spese in favore del controricorrente e all’ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società acquirente/committente. Ha confermato la decisione di merito nella parte in cui aveva escluso la responsabilità della venditrice per mancanza della qualità edificatoria asseritamente promessa e aveva riconosciuto al professionista il compenso per l’attività svolta. La Corte ha ritenuto che la potenzialità edificatoria non risultasse promessa nel contratto di vendita, che la D.I.A. non potesse valere come autonoma garanzia non richiamata nel rogito, e che le contestazioni sull’inadempimento del professionista fossero eccezioni nuove, quindi inammissibili in appello. Conseguentemente ha posto le spese del giudizio di legittimità a carico della ricorrente e ha dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Delimita i vizi deducibili in cassazione; le censure sulla ricostruzione del fatto e sull’interpretazione del contratto non sono ammissibili se si risolvono in una diversa lettura del contenuto negoziale o in contestazioni sul merito non coerentemente sviluppate come violazione dei canoni legali.

• artt. 1362, 1366, 1374, 1375 c.c.

  I canoni di interpretazione del contratto vanno specificamente indicati e la loro violazione deve essere illustrata mostrando in che modo il giudice di merito se ne sia discostato; non basta proporre una lettura alternativa del negozio.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma la Corte esclude che nel caso vi fosse una responsabilità aquiliana della venditrice, mancando la prova di un comportamento doloso idoneo a fondare una diversa qualificazione della domanda.

• art. 1497 c.c.

  La domanda era stata trattata come azione per mancanza delle qualità promesse della cosa venduta; la Corte afferma che, in assenza di promessa contrattuale della potenzialità edificatoria, la domanda risarcitoria non poteva essere accolta.

• art. 103 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla trattazione congiunta della domanda del terzo chiamato; la Corte valorizza la possibilità di cumulo per ragioni di economia processuale e per evitare giudicati contrastanti.

• art. 81 c.p.c.

  Citato nel motivo sulla legittimazione passiva, ma la Corte osserva che la chiamata del terzo e la mancata estromissione non equivalgono a una decisione definitiva sulla legittimazione della parte originaria.

• art. 106 c.p.c.

  La chiamata del terzo in garanzia è considerata atto privo di natura decisoria; non fonda da sola una statuizione sulla legittimazione passiva della parte originaria.

• art. 269 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel motivo sulla legittimazione passiva, ma ritenuto non decisivo ai fini della questione trattata.

• art. 1460 c.c.

  L’eccezione di inadempimento del committente nei confronti del professionista, se volta a paralizzare il compenso per asserita inesattezza della prestazione, è eccezione in senso stretto e deve essere tempestivamente proposta.

• art. 1666 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione al contratto d’opera e al pagamento del compenso; la Corte non ne ricava un diritto del committente a rifiutare il pagamento per questioni non tempestivamente dedotte.

• art. 2226 c.c.

  Citato dalla ricorrente nel contesto del rapporto d’opera professionale; non supera la preclusione processuale sulla tardività dell’eccezione di inadempimento.

• art. 4 Cost.

  Richiamato dalla ricorrente, ma non incidendo sulla decisione, che si fonda sulla tardività delle eccezioni e sulla corretta interpretazione del contratto.

• art. 9 Cost.

  Richiamato dalla ricorrente, ma non è decisivo nella motivazione della Corte.

• art. 41 Cost.

  Richiamato dalla ricorrente, ma non assume rilievo decisivo nella ratio decidendi.

• direttiva 2005/36/CE

  Richiamata dalla ricorrente in relazione alla disciplina della professione di architetto, ma non rilevante ai fini dell’esito del ricorso.

• artt. 3, 6, 8, 9, 25, 38 codice deontologico degli architetti

  Invocati dalla ricorrente per sostenere la contrarietà deontologica dell’attività professionale; la Corte non vi riconnette effetti sulla debenza del compenso, perché la relativa eccezione era tardiva.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Consente la declaratoria dell’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, la censura di violazione dei canoni legali di interpretazione del contratto è inammissibile se non indica specificamente quali regole siano state violate e si limita a contrapporre una lettura alternativa del testo negoziale.
• La volontà di attribuire a un bene una determinata qualità, anche economico-funzionale o edificatoria, deve risultare dal contratto o da elementi negoziali inequivoci; una documentazione amministrativa presentata contestualmente al rogito non integra automaticamente una garanzia contrattuale se il contratto non la richiama.
• Le pattuizioni accessorie che incidono sul contenuto della compravendita immobiliare richiedono il rispetto della forma scritta; in mancanza di un espresso richiamo nel rogito, non possono essere desunte in via indiretta da comportamenti concludenti.
• L’azione proposta per mancanza di qualità promesse del bene non può essere trasformata in sede di legittimità in una diversa pretesa fondata sul dolo incidentale, se tale diversa causa petendi non è stata tempestivamente introdotta e provata.
• La chiamata in garanzia del terzo e la mancata estromissione della parte originaria non equivalgono, di per sé, a una statuizione decisoria sulla legittimazione passiva.
• Nel contratto d’opera professionale, l’eccezione di inadempimento del committente diretta a paralizzare il compenso del professionista costituisce eccezione in senso stretto e, se dedotta per la prima volta in appello, è inammissibile.
• Se il rigetto della domanda principale elimina il presupposto della censura sul quantum del danno, le doglianze sulla quantificazione diventano prive di rilievo decisivo.

Come è indicizzato