Cassazione Civile, Sentenza n. 5850/2025 del 05/03/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa all'esecuzione di un contratto preliminare di compravendita (14.7.2004). Il ricorrente contestava vizi dell'immobile (in particolare l'abbassamento del piano del seminterrato con altezza diversa e rischio di evizione parziale) e sospese il versamento della caparra confirmatoria, ritenendo giustificata la sospensione e chiedendo riduzione del prezzo, accertamento della legittimità della sospensione dei pagamenti e risarcimento danni; le promittenti venditrici chiedevano, in riconvenzionale, la risoluzione e il risarcimento per l'inadempimento dell'acquirente. In primo grado il Tribunale aveva respinto la domanda ex art.2932 c.c. e aveva accolto la domanda riconvenzionale delle promittenti venditrici condannando il ricorrente al pagamento di somme a titolo di risarcimento; in appello la Corte d'Appello di Bologna aveva parzialmente ridotto l'entità del danno riconosciuto alle promittenti venditrici ma aveva confermato il rigetto della domanda ex art.2932 c.c.; in cassazione il ricorrente ha contestato la qualificazione e il bilanciamento degli inadempimenti, la rilevanza della sospensione della caparra e la quantificazione del danno; le controricorrenti hanno resistito e proposto ricorso incidentale su vari aspetti, tra cui la corretta individuazione del valore della lite ai fini delle spese.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale di Roberto Mutti (venendo così confermate in gran parte le valutazioni di merito sulla prevalenza dell'inadempimento del promissario acquirente e sulla non automaticità della sospensione del pagamento ai sensi degli artt.1460 e 1481 c.c.). Ha altresì rigettato i primi tre motivi del ricorso incidentale proposto dalle promittenti venditrici, ma ha accolto il quarto motivo incidentale relativo alla errata individuazione dello scaglione di valore per la liquidazione delle spese processuali. Provvedendo nel merito la Cassazione ha rideterminato le spese di merito in favore di Formaleoni e Coloriti (specificando gli importi per primo grado e appello, poi ridotti del 50% come già disposto), ha disposto la compensazione parziale delle spese del giudizio di legittimità (50% a carico di Mutti) e ha condannato Mutti al pagamento della metà delle spese di cassazione a favore delle controricorrenti, liquidandole nei termini indicati; ha inoltre rilevato l'eventuale ulteriore contributo unificato previsto a carico del ricorrente.

Norme richiamate

• art.2932 c.c.

  Domanda di esecuzione della promessa di vendita; la sua pronuncia è stata respinta in primo e secondo grado e non impugnata nel merito dal ricorrente in cassazione; la Corte precisa che il rigetto di tale domanda non impedisce di rimettere in discussione autonome pretese risarcitorie fondate su diverse norme

• art.1481 c.c.

  Previsione della sospensione del pagamento del prezzo in caso di inadempimento della controparte; la Corte afferma che l'applicazione non è automatica e richiede valutazione del contesto e del bilanciamento degli inadempimenti

• art.1460 c.c.

  Regola generale sull'eccezione di inadempimento e sospensione dell'adempimento: la Corte richiama che la sospensione totale del pagamento non è giustificata automaticamente dal rischio di evizione parziale e va valutata la proporzione tra inadempimenti

• art.1454 c.c.

  Richiamato nel contesto del vizio e dell'inadempimento reciproco; la Corte non ha rilevato profili tali da far prevalere la domanda di esecuzione ad adiuvandum del promissario acquirente

• art.1375 c.c.

  Principio di buona fede oggettiva nei contratti; la Corte lo applica nel valutare se il comportamento delle parti fosse conforme alla buona fede e se la sospensione del pagamento fosse giustificata

• art.1351 c.c.

  Richiesto dal ricorrente per sostenere la nullità di un presunto patto modificativo scritto relativo al termine di versamento della caparra; la Corte ha ritenuto che l'assenza di un termine scritto non incidesse sulla valutazione complessiva dell'inadempimento

• art.1218 c.c.

  Norma sulla responsabilità per inadempimento: richiamata nella doglianza ma la valutazione del danno e della responsabilità resta affidata ai giudici di merito

• art.1418 c.c.

  Nullità del contratto per illiceità o mancanza di forma dove richiesta; evocata dal ricorrente in relazione a un presunto accordo modificativo, ma senza riscontro utile in diritto

• art.1421 c.c.

  Rimessa alle argomentazioni sul vizio del contratto; non ha determinato l'accoglimento delle censure

• art.1175 c.c.

  Diligenza nell'esecuzione del contratto; usata come parametro valutativo del comportamento contrattuale delle parti

• art.1223 c.c.

  Regola sulla misura del risarcimento del danno (compensazione del lucro cessante e del danno emergente); la Corte ha ritenuto corretta la liquidazione operata in appello salvo i limiti già motivati

• art.1227 c.c.

  Istruzione sul concorso di colpa del creditore che può ridurre il risarcimento; la Corte d'Appello ha applicato tale norma motivando la riduzione del danno da lucro cessante delle promittenti venditrici

• art.112 c.p.c.

  Dovere del giudice di pronunciare su tutte le questioni dedotte dalle parti; richiamato nell'ambito delle doglianze sulle pronunce di merito

• art.360 c.p.c.

  Criteri di cassazione (violazione di legge e nullità per motivazione apparente); i motivi di cassazione sono stati esaminati secondo queste norme e la Corte ha ritenuto per lo più infondate le doglianze che imponevano riesame del merito

• art.132 c.p.c.

  Principio della motivazione della sentenza; la Corte ha ritenuto sufficiente la motivazione della Corte d'Appello in ordine all'applicazione dell'art.1227 c.c.

• art.10 c.p.c.

  Criterio per l'individuazione del valore della lite; la Cassazione ha ritenuto che il valore dovesse tenere conto anche della domanda ex art.2932 c.c. proposta dal ricorrente, influendo sullo scaglione per le spese

• DM n.55/2014

  Regolamento che fissa gli importi a forfait per le fasi processuali; la Corte ha applicato il DM per la determinazione delle spese e ha corretto lo scaglione di valore di riferimento

• art.384 c.p.c.

  Potere della Cassazione di provvedere alla liquidazione delle spese di merito quando accerta l'errore su tale aspetto; la Corte ha rideterminato le spese di primo grado e d'appello

• art.13, comma 1-quater, D.P.R. n.115/2002

  Regola sul contributo unificato aggiuntivo in caso di pronunce che giustifichino un ulteriore versamento; la Corte ha richiamato la possibile applicazione a carico del ricorrente

Massime di principio

• La sospensione del pagamento del prezzo o della caparra non opera automaticamente: va valutata alla luce dell'art.1460 e art.1481 c.c. e del bilanciamento degli inadempimenti; non è sufficiente il solo rischio di evizione parziale per giustificare una sospensione totale se ciò altera ingiustificatamente il sinallagma contrattuale
• La caparra confirmatoria ha funzione di garanzia e di acconto sul prezzo; la sua mancata corresponsione può integrare inadempimento dell'acquirente se il comportamento complessivo non risulta giustificato dal grave inadempimento della controparte
• Il difetto di informazione sulle vicende favorevoli al venditore (es. contenzioso condominiale) incide sulla valutazione della responsabilità e sul quantum del danno, e può concorrere a ridurre il risarcimento ai sensi dell'art.1227 c.c.
• Il giudice di legittimità non può riesaminare il merito probatorio: le doglianze che chiedono una diversa valutazione delle prove sono inammissibili se mirano a un sindacato di fatto sulle emergenze processuali
• La quantificazione del danno richiede adeguata motivazione e prova anche presuntiva per il lucro cessante; in mancanza si può limitare il risarcimento ad elementi più cautelativi come gli interessi legali sul capitale
• Per la liquidazione delle spese processuali il valore della lite va individuato considerando l'insieme delle domande proposte (art.10 c.p.c.), non solo l'importo effettivamente liquidato alle parti in sentenza; un errore nello scaglione di valore può comportare la riliquidazione delle spese
• L'applicazione dell'art.1227 c.c. (concorso di colpa del creditore) deve essere motivata ma può essere ritenuta anche implicitamente se la valutazione complessiva degli inadempimenti lo giustifica
• Il giudicato interno è limitato alla statuizione minima (fatto, norma, effetto) e non impedisce la controversia su pretese autonome anche se fondate su circostanze parzialmente coincidenti