Cassazione Civile, Ordinanza n. 34574/2021 del 16/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un’opposizione a decreto ingiuntivo con cui era stato richiesto il pagamento di una somma qualificata come restituzione di oneri di urbanizzazione primaria anticipati da una società poi risultata opponente. In origine le parti avevano stipulato un contratto di appalto per opere di urbanizzazione in una lottizzazione, con corrispettivo misto in denaro e trasferimento di aree edificabili. Successivamente avevano sottoscritto una scrittura privata del 16/11/2005, denominata dalle parti "contratto preliminare di compravendita", e poi un atto pubblico del 26/10/2006 di trasferimento dei lotti. La ricorrente sosteneva che la scrittura del 2005 non fosse un vero preliminare di vendita, ma un atto definitivo di mera individuazione dei terreni destinati a costituire il corrispettivo dell’appalto, collegato al contratto di appalto e non superato dall’atto notarile successivo; da ciò faceva discendere la sopravvivenza della clausola che poneva a carico della controparte gli oneri di urbanizzazione, con conseguente diritto alla restituzione delle somme anticipate. Con il primo motivo denunciava violazione dei criteri di interpretazione contrattuale ex artt. 1362 e ss. c.c. e degli artt. 1343 e ss. c.c., lamentando che la corte territoriale si fosse arrestata al dato letterale senza ricercare la comune intenzione delle parti e il collegamento con il contratto d’appalto. Con il secondo motivo deduceva omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360 n. 5 c.p.c., sostenendo che, qualificata correttamente la scrittura del 2005, la clausola sugli oneri non doveva essere riprodotta nel rogito perché avrebbe conservato autonoma efficacia.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto non erronea né implausibile l’interpretazione della corte d’appello, che aveva qualificato la scrittura privata del 16/11/2005 come vero preliminare di compravendita sulla base del tenore letterale, del nomen iuris usato dalle parti e delle espressioni "promittente venditrice" e "promittente acquirente". Ha inoltre confermato che, stipulato poi il contratto definitivo, questo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio, salvo prova scritta di un diverso accordo contestuale al definitivo volto a far sopravvivere clausole del preliminare; prova che, nel caso, non era stata fornita, soprattutto con riferimento alla clausola sugli oneri di urbanizzazione non riprodotta nel rogito. È stata dichiarata inammissibile anche la richiesta della resistente di cancellazione dell’ipoteca giudiziale, poiché la riforma o il rigetto dell’opposizione non comportano automaticamente la cancellazione, occorrendo un provvedimento definitivo o il passaggio in giudicato della sentenza che la ordina. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• artt. 1362 e ss. c.c.

  I criteri di interpretazione del contratto devono partire dal senso letterale delle parole; solo se il dato letterale è ambiguo si passa agli altri canoni interpretativi e poi, se necessario, a quelli integrativi.

• artt. 1343 e ss. c.c.

  Richiamati dalla ricorrente, ma non risultano decisivi nella motivazione della Corte, che ha risolto la lite sul piano dell’interpretazione contrattuale e degli effetti del definitivo rispetto al preliminare.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È il parametro di legittimità per denunciare violazione o falsa applicazione di legge, qui invocato contro l’interpretazione del contratto data dai giudici di merito.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il vizio è limitato all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti; non consente una nuova valutazione del merito o delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  Il giudice civile può valutare liberamente le prove, salvo quelle legali, e il relativo apprezzamento è insindacabile in cassazione se logicamente coerente.

• art. 1366 c.c.

  Canone interpretativo richiamato come successivo al dato letterale solo se questo non basta.

• artt. 1367-1371 c.c.

  Canoni interpretativi integrativi utilizzabili solo in caso di insufficienza dei criteri strettamente interpretativi.

• art. 2818 c.c.

  In combinato con l’art. 2884 c.c., disciplina l’ipoteca giudiziale e mostra che la cancellazione non segue automaticamente alla riforma della decisione presupposta.

• art. 2884 c.c.

  La cancellazione dell’ipoteca giudiziale richiede un ordine contenuto in sentenza passata in giudicato o in altro provvedimento definitivo dell’autorità competente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Presuppone, in caso di rigetto del ricorso, il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  È il parametro per determinare l’ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  Ha introdotto la previsione dell’ulteriore contributo unificato richiamata dalla Corte.

Massime di principio

• Nell’interpretazione del contratto il primo criterio è quello letterale: se la clausola è chiara e plausibile, il giudice di merito può fermarsi a tale dato senza essere tenuto a sovrapporre una lettura diversa proposta dalla parte.
• In sede di legittimità non è sufficiente contrapporre una lettura alternativa del contratto: occorre indicare specificamente quale elemento semantico della clausola renda necessaria una diversa interpretazione, altrimenti la censura è inidonea.
• Il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda solo l’omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso, non la richiesta di una nuova valutazione delle prove o della ricostruzione dei fatti.
• Quando a un preliminare segue il contratto definitivo, quest’ultimo è di regola l’unica fonte dei diritti e degli obblighi del rapporto; le clausole del preliminare sopravvivono solo se risulta, da accordo scritto contestuale al definitivo nei contratti immobiliari, la loro espressa conservazione.
• La cancellazione dell’ipoteca giudiziale non consegue automaticamente alla riforma o al rigetto della domanda che ne costituiva il presupposto, ma richiede un provvedimento definitivo che la ordini o il passaggio in giudicato della decisione relativa.

Come è indicizzato