Cassazione Civile, Ordinanza n. 28291/2024 del 04/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile urbano conclusa a un prezzo ritenuto dall'acquirente superiore a quello che avrebbe accettato se avesse saputo che non era praticabile l'abbassamento del pavimento necessario a ripristinare l'altezza dei locali. L'acquirente ha chiesto il risarcimento dei danni ex artt. 1337 e 1440 c.c., deducendo un dolo incidente: secondo la sua prospettazione, nel corso delle trattative sarebbero state fornite rassicurazioni sulla possibilità di eliminare il pavimento flottante e ottenere una maggiore altezza interna, circostanza che avrebbe inciso sulle condizioni economiche del contratto. Il venditore ha resistito sostenendo che l'immobile era stato venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, che l'acquirente conosceva la situazione reale, che non vi erano state sue rassicurazioni specifiche e che la questione dell'altezza non era stata oggetto di pattuizione. Il tribunale aveva accolto la domanda, ma la corte d'appello aveva riformato la decisione, escludendo sia il raggiro sia ogni condotta decettiva imputabile al venditore. In cassazione la ricorrente ha denunciato violazione degli artt. 1337 e 1440 c.c., anche in relazione agli artt. 1439, 1228 e 2049 c.c., sostenendo che per il dolo incidente fosse sufficiente l'incidenza dell'inganno sulle condizioni contrattuali e che il raggiro del mediatore dovesse comunque rilevare nei confronti del venditore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondate le censure perché la sentenza impugnata aveva accertato in fatto che il venditore non aveva fornito alcuna rassicurazione sulla possibilità di abbassare il pavimento, né tale circostanza era stata inserita nel contratto, essendo stata prospettata dall'agenzia immobiliare; ciò escludeva in radice la sussistenza di un raggiro imputabile al venditore. La Corte ha inoltre osservato che la ricorrente, sotto la veste della violazione di legge, mirava in realtà a ottenere una diversa ricostruzione del fatto storico e a introdurre questioni nuove sul dolo del terzo e sulla conoscenza del venditore, operazioni non consentite in sede di legittimità. Conseguentemente è stata confermata la soccombenza della ricorrente con condanna alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.

  richiamato per il deposito della memoria illustrativa e per la trattazione camerale del ricorso

• art. 1337 c.c.

  richiamato quale base della domanda risarcitoria; la Corte ne conferma la non applicabilità in assenza di una condotta decettiva accertata

• art. 1440 c.c.

  il dolo incidente dà luogo a risarcimento quando il raggiro non ha determinato la conclusione del contratto ma ne ha solo influenzato le condizioni; resta però necessario provare il raggiro

• art. 1439 c.c.

  artt. 1439, 1228 e 2049 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la rilevanza del dolo del terzo; la Corte non lo applica perché la questione è stata ritenuta nuova e comunque richiederebbe un diverso accertamento di fatto

• art. 1228 c.c.

  artt. 1439, 1228 e 2049 c.c.

  invocato dalla ricorrente in relazione al fatto dell'ausiliario; non esaminato nel merito per novità della censura e per la non ricostruibilità del fatto in cassazione

• art. 2049 c.c.

  artt. 1439, 1228 e 2049 c.c.

  invocato per la responsabilità per fatto del terzo/ausiliario; non ritenuto decisivo nel caso concreto per difetto di allegazione e per il divieto di nuova valutazione del fatto

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  utilizzato come parametro formale dei motivi di ricorso, ma la Corte rileva che le doglianze in realtà miravano a una rivalutazione del fatto

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  nei limiti previsti dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  il sindacato sulla qualificazione del fatto come dolo determinante, dolo incidente o assenza di dolo è limitato al vizio motivazionale, non alla rivalutazione del merito

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  fondamento dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione

Massime di principio

• Nel dolo incidente, il rimedio risarcitorio presuppone comunque la prova di un raggiro o di una reticenza maliziosa su un elemento non trascurabile del contratto; non basta allegare che la circostanza abbia inciso sulle condizioni economiche dell'affare.
• Se il giudice di merito accerta che il contraente convenuto non ha fornito rassicurazioni decisive né ha ingenerato aspettative specifiche, viene meno in radice la configurabilità della condotta decettiva, con conseguente infondatezza della domanda risarcitoria per dolo incidente.
• La distinzione tra dolo determinante e dolo incidente rileva solo dopo che sia stato provato l'illecito inganno; se manca il raggiro, è irrilevante stabilire se il consenso sarebbe stato ugualmente prestato a condizioni diverse.
• La prova della natura decettiva della condotta incombe su chi la deduce; una volta accertato il raggiro, opera la presunzione che le condizioni contrattuali sarebbero state più favorevoli alla parte ingannata, ma non prima.
• In cassazione non è consentito ottenere, sotto la veste della violazione di legge, una nuova valutazione del materiale istruttorio o l'introduzione di questioni di fatto o di responsabilità di terzi non devolute nei gradi di merito.
• Il dolo del terzo può rilevare solo se la relativa questione sia stata ritualmente allegata e se la sua incidenza sul contratto possa essere scrutinata nei limiti del giudizio di legittimità; altrimenti la censura è nuova e inammissibile.

Come è indicizzato