Cassazione Civile, Ordinanza n. 32857/2023 del 27/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una lite sulla proprietà di una strada privata interna di collegamento tra due vie, realizzata in un complesso immobiliare lottizzato e asservita ai fabbricati costruiti nell'area. La società originaria proprietaria sosteneva che la strada fosse di sua proprietà esclusiva, ovvero comunque comune solo ad alcuni edifici e non all'intero complesso, e che quindi fosse illegittima la delibera dell'ente di gestione che aveva disposto l'installazione di un cancello elettrico. In primo grado e in appello le domande della società furono respinte: la Corte d'appello ritenne che, già nel primo atto di cessione del 1954, la strada fosse stata individuata come bene comune ai fabbricati da realizzare sul suolo lottizzato, con conseguente operatività della presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. e irrilevanza delle riserve contenute in successivi atti di vendita. Con il ricorso per cassazione la società dedusse: 1) violazione dell'art. 1117 c.c., perché il supercondominio sarebbe stato ritenuto sorto quando ancora non esistevano edifici e la strada non esisteva; 2) omesso esame di un fatto decisivo, per non avere la Corte d'appello affrontato l'assunto secondo cui l'art. 1117 c.c. si applica solo a cose già esistenti e non a cose future; 3) erronea mancata declaratoria di nullità/inefficacia della delibera di installazione del cancello, anche per asserita innovazione vietata e per omessa attivazione del contraddittorio su una questione rilevabile d'ufficio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che, nel giudizio, rilevasse il solo titolo originario di costituzione del (super)condominio, cioè il primo atto di cessione del 1954, nel quale la strada di collegamento era stata espressamente destinata a bene comune dei fabbricati da edificare; pertanto la strada era soggetta alla disciplina condominiale e la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. non era superata. Ha inoltre osservato che la doglianza sull'inesistenza della strada era infondata, perché il titolo prevedeva l'obbligo di costruirla e la destinava sin dall'origine all'uso comune; la circostanza che la strada fosse ancora da realizzare non impediva l'efficacia del patto. Il secondo motivo è stato comunque ritenuto inammissibile perché la sentenza d'appello era conforme alla decisione di primo grado e dunque ricadeva nel limite della cd. doppia conforme, preclusivo del vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la Corte d'appello aveva comunque affrontato e risolto la questione della delibera, e perché, caduta la premessa sulla proprietà esclusiva o limitata della strada, veniva meno anche il presupposto per censurare la delibera di installazione del cancello. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La norma opera come presunzione di condominialità per i beni strutturalmente e funzionalmente destinati all'uso comune; la presunzione è superabile solo dal titolo costitutivo del condominio o del supercondominio. L'autonomia privata può anche convenire espressamente che un bene, ancora da costruire, sia sin dall'origine comune a più edifici.

• art. 1108, comma 2, c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'illegittimità della delibera di installazione del cancello come innovazione vietata; la Corte non accoglie tale tesi perché la premessa sulla limitazione soggettiva della comunione è infondata.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato per affermare l'inammissibilità in appello della nuova domanda/eccezione di nullità della delibera non proposta tempestivamente.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame del fatto decisivo non è deducibile contro una sentenza d'appello confermativa fondata sulle stesse ragioni di fatto della decisione di primo grado (doppia conforme).

• art. 348 ter, comma 5, c.p.c.

  Preclude il ricorso per cassazione per vizio motivazionale ex art. 360, n. 5, c.p.c. quando vi è doppia conforme tra primo e secondo grado.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  La parte che deduce un fatto non esaminato deve indicare specificamente come e quando lo abbia introdotto nel contraddittorio; in mancanza, la censura è inammissibile.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  Nessuna violazione sussiste se il giudice non fonda la decisione su una questione rilevata d'ufficio, ma esclude invece la rilevabilità della nullità dedotta.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di omessa pronuncia non è correttamente prospettata quando la sentenza impugnata ha comunque esaminato e deciso la questione, sia pure in senso sfavorevole alla parte.

• art. 375, comma 2, n. 4-quater, c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione del ricorso in camera di consiglio nel testo applicabile ratione temporis.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione in camera di consiglio nel procedimento di cassazione.

• art. 34 c.p.c.

  Richiamato nel passaggio sulla possibile necessità del litisconsorzio necessario se si chieda un accertamento incidentale con efficacia di giudicato sui diritti reali dei singoli condomini.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ricorrono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel condominio e nel supercondominio, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. si applica ai beni o servizi oggettivamente e stabilmente destinati all'uso comune di più edifici, salvo titolo contrario.
• Ai fini della prova della proprietà esclusiva di un bene indicato dall'art. 1117 c.c., rileva il titolo costitutivo del condominio o del supercondominio; non sono sufficienti, di regola, gli atti di acquisto successivi se non contengono una specifica riserva opponibile sin dall'origine.
• La comunione può riguardare anche una strada ancora da realizzare, quando il titolo costitutivo preveda espressamente che essa debba essere costruita e destinata all'uso comune dei fabbricati del complesso.
• Il vizio di omesso esame del fatto decisivo non è deducibile in cassazione contro una sentenza di appello che confermi la decisione di primo grado sulle stesse ragioni di fatto, in presenza di doppia conforme.
• La censura di omessa pronuncia è inammissibile se la sentenza ha comunque esaminato la questione e l'ha decisa nel merito; non ricorre violazione dell'art. 101, comma 2, c.p.c. se il giudice non introduce d'ufficio una nuova ragione decisoria ma esclude la fondatezza della questione prospettata.
• Chi deduce in cassazione un fatto storico non esaminato deve indicare specificamente il momento e le modalità con cui quel fatto sia stato introdotto nel giudizio di merito.

Come è indicizzato