Cassazione Civile, Ordinanza n. 23463/2026 del 17/07/2026

Esito

La controversia

Un soggetto promissario acquirente conveniva in giudizio la società promittente venditrice chiedendo l'esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita immobiliare, con trasferimento dei beni promessi in vendita. La lite nasceva da un preliminare che prevedeva un prezzo complessivo di euro 230.000, di cui il promissario acquirente assumeva di aver già versato euro 50.000, mentre il residuo sarebbe stato decurtato per effetto di pretesi danni e di preesistenti vincoli sugli immobili. In particolare, l'attore deduceva che la venditrice non aveva liberato i beni dall'usufrutto gravante su di essi, aveva iscritto ipoteca per un debito dell'usufruttuario e aveva venduto immobili con difformità urbanistiche, chiedendo anche il risarcimento dei danni asseritamente sostenuti per regolarizzazioni e adeguamenti. Il tribunale rigettava la domanda di trasferimento e il risarcimento; in appello il promissario acquirente insisteva nel sostenere che bastasse una manifestazione anche non formale della volontà di pagare il prezzo, che il pagamento di euro 50.000 fosse provato e che i danni e il valore dell'usufrutto dovessero incidere sul saldo dovuto. In cassazione proponeva sette motivi: violazione dell'art. 2932, comma 2, c.c. per avere la Corte escluso l'offerta di pagamento del prezzo; omesso esame del fatto dell'estinzione parziale del mutuo mediante accollo; omessa pronuncia sulla domanda di trasferimento in presenza di un'offerta di pagamento del prezzo residuo; omesso esame di documenti sulla quietanza di euro 50.000; violazione dell'art. 115 c.p.c. per non avere considerato un fatto non contestato; violazione dell'art. 2735 c.c. per non avere attribuito valore confessorio alla dichiarazione di avvenuto pagamento; omesso esame della documentazione sui costi di adeguamento e sulla pretesa irregolarità urbanistica. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi tre motivi, affermando che il promissario acquirente aveva chiesto il trasferimento senza manifestare, neppure in via subordinata, la disponibilità a corrispondere il prezzo residuo, sicché non poteva ritenersi implicita nella domanda un'offerta di pagamento; ha ritenuto inammissibili i motivi relativi all'omesso esame di fatti o documenti per la c.d. doppia conforme e per difetto di interesse, osservando che, anche a voler ritenere provato l'acconto di euro 50.000, il ricorrente aveva comunque escluso di dover versare il saldo di euro 55.000; ha infine confermato che non era stato dimostrato alcun inadempimento della promittente venditrice in ordine a difformità urbanistiche o danni da adeguamento, essendo tali circostanze escluse o comunque non idonee a incidere sul prezzo. Il ricorso è stato quindi integralmente respinto, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso per cassazione. Ha confermato la decisione di appello che aveva respinto la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e le connesse richieste risarcitorie, perché il promissario acquirente non aveva formulato un'effettiva disponibilità a corrispondere il prezzo residuo dovuto al momento del trasferimento e perché le doglianze su acconto, mutuo, usufrutto, difformità urbanistiche e costi di adeguamento sono state ritenute infondate, inammissibili o prive di decisività. Alla soccombente ricorrente sono state poste le spese del giudizio di legittimità e l'obbligo dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932, secondo comma, c.c.

  Per la sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto definitivo è necessaria la tutela del sinallagma; se la parte promissaria non manifesta la disponibilità a corrispondere il prezzo residuo dovuto, la domanda di esecuzione specifica non può essere accolta nel modo richiesto.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È richiamato come norma di deduzione della violazione di legge per il primo motivo di ricorso.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È richiamato per i motivi relativi a nullità della sentenza e omessa pronuncia.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È richiamato per i motivi di omesso esame di fatti o documenti decisivi, ma la Corte ne esclude la proponibilità in presenza di doppia conforme.

• art. 112 c.p.c.

  È richiamato in relazione alla dedotta omessa pronuncia.

• art. 161 c.p.c.

  È richiamato in relazione alla dedotta nullità della sentenza.

• art. 115, primo comma, c.p.c.

  È richiamato per la censura di mancata considerazione di un fatto asseritamente non contestato.

• art. 2735, primo comma, c.c.

  È richiamato per la dedotta violazione del valore confessorio della dichiarazione di avvenuto pagamento.

• art. 111 Cost.

  È richiamato insieme all'art. 132 c.p.c. per la censura di omessa valutazione di documenti.

• art. 132 c.p.c.

  È richiamato insieme all'art. 111 Cost. per la censura sulla motivazione e sulla valutazione dei documenti.

• art. 100 c.p.c.

  L'interesse ad impugnare deve essere concreto e pratico; è inammissibile il gravame che non può procurare alla parte un'utilità giuridicamente apprezzabile.

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  Nella doppia conforme il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è deducibile in cassazione, salvo specifica dimostrazione dell'eterogeneità delle ragioni delle due decisioni di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte dà atto dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È richiamato come base del contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• Nell'azione ex art. 2932 c.c., quando il promissario acquirente chiede la sentenza costitutiva escludendo espressamente di dover versare il saldo prezzo, non può ritenersi implicita nella sola domanda la necessaria offerta di pagamento del prezzo residuo.
• La sentenza ex art. 2932 c.c. può essere emessa in modo da preservare il sinallagma contrattuale, ma ciò presuppone che la parte obbligata manifesti comunque la disponibilità ad adempiere alla controprestazione dovuta al momento del definitivo; in difetto, la domanda è infondata nei limiti in cui prescinda dal pagamento dovuto.
• In presenza di "doppia conforme", il vizio di omesso esame di fatti decisivi non è deducibile in cassazione, salvo che il ricorrente indichi e dimostri l'eterogeneità delle ragioni poste a base delle due decisioni di merito.
• L'impugnazione è inammissibile per difetto di interesse quando, anche ove accolta, non potrebbe procurare alla parte un risultato utile e giuridicamente apprezzabile, ma soltanto una diversa motivazione della decisione.
• Ai fini del risarcimento o della riduzione del prezzo nella vendita immobiliare, grava sulla parte che allega difformità urbanistiche o costi di adeguamento l'onere di dimostrare l'effettivo inadempimento del promittente venditore e la decisività di tali circostanze rispetto al prezzo pattuito.

Come è indicizzato