Cassazione Civile, Ordinanza n. 26620/2022 del 09/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione, stipulato tra una parte privata e un'amministrazione statale. Il giudice di primo grado, poi confermato in appello, aveva accolto l'opposizione dell'amministrazione avverso un decreto ingiuntivo ottenuto per il pagamento di canoni e somme ulteriori, ritenendo che per i contratti di locazione conclusi dalla pubblica amministrazione la volontà di rinnovare non potesse desumersi tacitamente e che fosse necessario un atto scritto. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione deducendo, con unico motivo, violazione e falsa applicazione dell'art. 28 l. n. 392/1978 e vizio di motivazione, sostenendo che la disciplina della rinnovazione tacita delle locazioni commerciali si applica anche alle locazioni concluse dalla pubblica amministrazione; pertanto, in mancanza di disdetta nei termini e nei modi di legge, il rapporto si sarebbe rinnovato alla prima scadenza e alle successive, con conseguente debenza dei canoni richiesti.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso. Ha affermato che, per le locazioni di immobili adibiti a uso diverso dall'abitazione stipulate dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali come conduttori, si applicano gli artt. 28 e 29 della l. n. 392/1978 in tema di rinnovazione. La protrazione del rapporto alla scadenza non deriva da una tacita manifestazione di volontà della pubblica amministrazione, ma direttamente dalla legge, sicché non opera l'argomento della necessaria forma scritta della volontà della P.A. Ne consegue che la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Potenza, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 28 l. 27 luglio 1978, n. 392

  "il principio, in esso consacrato, della rinnovazione tacita del contratto di locazione non specificamente disdettato con lettera raccomandata prima della scadenza"

  La disciplina della rinnovazione delle locazioni commerciali si applica anche ai contratti stipulati dalla pubblica amministrazione come conduttore; la rinnovazione alla scadenza opera per legge e non come tacita manifestazione di volontà.

• art. 29 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato insieme all'art. 28 per affermare l'applicabilità della disciplina speciale delle locazioni commerciali anche ai rapporti con la pubblica amministrazione.

• art. 42 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Indicato quale norma che ricomprende le locazioni di immobili urbani a uso diverso da abitazione concluse da Stato o enti pubblici territoriali.

• art. 1597 c.c.

  Distinto dalla disciplina speciale: nella proroga tacita di diritto comune rileva una tacita manifestazione di volontà, mentre nella locazione commerciale con P.A. la protrazione del rapporto deriva direttamente dalla legge.

• art. 380-bis 1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione del ricorso in camera di consiglio.

• art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.

  Parametri di deduzione del motivo di ricorso per violazione di legge e vizio di motivazione.

Massime di principio

• La disciplina speciale della rinnovazione delle locazioni commerciali si applica anche quando il conduttore sia una pubblica amministrazione, senza che ciò contrasti con il principio della forma scritta degli atti della P.A.
• La rinnovazione del contratto alla scadenza, nelle locazioni commerciali soggette alla l. n. 392/1978, non deriva da una manifestazione tacita di volontà, ma opera direttamente ex lege; perciò non è necessaria una volontà espressa in forma scritta da parte della pubblica amministrazione.
• Nelle locazioni commerciali, il diniego di rinnovo alla prima scadenza è possibile solo nei casi tassativi previsti dalla legge; in mancanza, la locazione si rinnova e il medesimo regime opera anche per le scadenze successive, senza una distinzione sostanziale tra prima e ulteriori rinnovazioni.

Come è indicizzato