Cassazione Civile, Ordinanza n. 22237/2022 del 14/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da una proposta irrevocabile di acquisto immobiliare, accettata dai promittenti venditori, poi seguita dalla rinuncia di questi ultimi alla vendita e dalla restituzione alla promissaria acquirente dell'assegno versato a titolo di deposito cauzionale. L'agenzia immobiliare aveva chiesto il pagamento della provvigione alla promissaria acquirente, sostenendo di avere intermediato la conclusione dell'affare; la promissaria acquirente aveva chiamato in causa i venditori per essere manlevata, e la Corte d'appello aveva accolto sia la domanda dell'agenzia sia la manleva, reputando valida la compravendita sotto il profilo della commerciabilità del bene e ritenendo ingiustificata la rinuncia dei venditori. I ricorrenti hanno proposto quattro motivi: 1) omesso esame di fatti decisivi, per non avere la Corte valorizzato la dichiarazione con cui la promissaria acquirente ritirava l'assegno e i comportamenti successivi, che a loro avviso avrebbero integrato adesione al mutuo dissenso; 2) violazione degli artt. 1453, 1454, 1455, 1456 e 1457 c.c., sostenendo che non vi sarebbe stata alcuna risoluzione del preliminare per inadempimento, diffida o clausola risolutiva, e che la manleva presupponeva comunque un accertamento costitutivo non compiuto; 3) violazione dell'art. 1759 c.c. in relazione agli artt. 1175 e 1176 c.c., perché il mediatore, conoscendo i vincoli PEEP, avrebbe dovuto informare le parti dell'impossibilità di vendere al prezzo pattuito; 4) violazione dell'art. 1755 c.c., assumendo che la provvigione non potesse essere calcolata sul prezzo indicato nella proposta, ma su un valore legale inferiore.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché, più che denunciare un omesso esame di un fatto storico, tendeva a sollecitare una diversa valutazione inferenziale e di merito, senza specificare adeguatamente dove la questione fosse stata dedotta nei gradi di merito e senza indicare la decisività dei fatti allegati; ha ritenuto il secondo motivo non pertinente alla ratio decidendi, perché la Corte territoriale aveva fondato la manleva non su una formale risoluzione per clausola risolutiva o diffida ad adempiere, ma sulla circostanza che il preliminare non era andato a buon fine per la rinuncia dei venditori, fatto qualificabile come inadempimento ai fini del danno subito dalla promissaria acquirente; ha inoltre rilevato la genericità della censura; ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo per genericità, novità della questione e mancata specifica allegazione nel merito del preteso limite di prezzo derivante dai vincoli PEEP; ha infine ritenuto il quarto motivo inammissibile perché introduceva una questione nuova sul prezzo di riferimento della provvigione e, comunque, infondato nel principio secondo cui la provvigione va commisurata al valore dell'affare concluso, che nella compravendita coincide di regola con il prezzo pattuito se non è provato il contrario. I ricorrenti sono stati condannati in solido alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso

• art. 1453 c.c.

  evocato dai ricorrenti, ma ritenuto non pertinente alla ratio della decisione di merito

• art. 1454 c.c.

  evocato dai ricorrenti, ma ritenuto non pertinente alla ratio della decisione di merito

• art. 1455 c.c.

  evocato dai ricorrenti, ma ritenuto non pertinente alla ratio della decisione di merito

• art. 1456 c.c.

  evocato dai ricorrenti, ma ritenuto non pertinente alla ratio della decisione di merito

• art. 1457 c.c.

  evocato dai ricorrenti, ma ritenuto non pertinente alla ratio della decisione di merito

• art. 1759 c.c.

  il mediatore ha l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze note rilevanti per la sicurezza e la valutazione dell'affare; la censura è stata però dichiarata inammissibile perché nuova e generica

• art. 1175 c.c.

  richiamato in connessione agli obblighi di correttezza del mediatore

• art. 1176 c.c.

  richiamato in connessione alla diligenza professionale del mediatore

• art. 1755 c.c.

  la provvigione del mediatore si calcola sul valore dell'affare concluso, che nella compravendita coincide di regola con il prezzo pattuito

• art. 2729 c.c.

  menzionato come possibile vizio di qualificazione della doglianza, ove si volesse contestare l'inferenza dal documento ai fatti dedotti

• art. 366, n. 4 c.p.c.

  richiamato per la genericità del motivo di ricorso

• art. 366, n. 6 c.p.c.

  richiamato per il difetto di specifica indicazione degli atti e dei documenti rilevanti

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 35, co. 19, L. n. 865/1971

  menzionato nella sentenza d'appello per escludere la persistenza dei vincoli PEEP dopo l'abrogazione

• L. n. 179/1992

  richiamata come norma abrogatrice dei vincoli derivanti dall'art. 35, co. 19, L. n. 865/1971

Massime di principio

• In sede di legittimità, la doglianza ex art. 360, n. 5 c.p.c. deve investire un fatto storico decisivo effettivamente discusso nel merito; non è ammissibile usarla per ottenere una diversa valutazione delle inferenze tratte dal documento o una rivalutazione del materiale probatorio.
• Quando si denuncia l'omesso esame di un fatto, occorre indicare specificamente dove quel fatto sia stato dedotto nei gradi di merito e spiegarne la decisività; in mancanza, il motivo è inammissibile per difetto di specificità.
• Una censura per violazione di legge è inammissibile se non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata, cioè se attribuisce al giudice di merito un presupposto decisionale diverso da quello effettivamente posto a fondamento della pronuncia.
• Ai fini della manleva per il danno derivante dalla mancata conclusione di un preliminare, può rilevare come fatto dannoso la rinuncia ingiustificata dei promittenti venditori a dare seguito al contratto, senza necessità che la controversia sia costruita come azione di risoluzione formale ex art. 1453 c.c. o come applicazione di clausole risolutive.
• La provvigione del mediatore si commisura al valore dell'affare concluso per effetto del suo intervento e, nella compravendita, coincide normalmente con il prezzo pattuito, salvo prova contraria di un diverso valore rilevante.

Come è indicizzato