Cassazione Civile, Ordinanza n. 10870/2025 del 24/04/2025

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva notificato a un contribuente un avviso di accertamento per l'anno d'imposta 2016, recuperando a tassazione, ai fini Irpef, un maggior reddito da fabbricati derivante dalla locazione di un immobile in comproprietà. L'Ufficio assumeva che il reddito locativo dovesse essere calcolato su dodici mesi, disconoscendo la riduzione del canone e la sospensione dei pagamenti dedotte dal contribuente sulla base di una scrittura privata dell'11 maggio 2014 e di altri documenti. In primo grado il ricorso del contribuente era stato respinto perché la scrittura privata modificativa del contratto di locazione era ritenuta priva di data certa e quindi inopponibile al Fisco. In appello, invece, la decisione era stata riformata: la Corte tributaria regionale aveva ritenuto che la data certa potesse essere provata anche per presunzioni, valorizzando una dichiarazione extraprocessuale della società conduttrice e le ricevute di affitto emesse per il minor canone. Con il ricorso per cassazione l'Agenzia denunciava violazione dell'art. 2704 c.c. e degli artt. 2727 e 2729 c.c., sostenendo che la dichiarazione del conduttore e le ricevute di pagamento non fossero fatti oggettivi, immodificabili e sottratti alla disponibilità delle parti, e dunque non idonei a conferire data certa alla scrittura privata non autenticata né a fondare una presunzione grave, precisa e concordante.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto fondato il primo motivo, affermando che la prova della data certa di una scrittura privata non autenticata, opponibile ai terzi e quindi anche all'Amministrazione finanziaria, può essere fornita anche con mezzi diversi dalla registrazione solo se il fatto dedotto abbia carattere oggettivo e sia idoneo a dimostrare in modo certo l'anteriorità del documento. Ha inoltre ritenuto fondato il secondo motivo, precisando che le dichiarazioni del conduttore e le ricevute di pagamento, provenendo dalle stesse parti interessate e non presentando autonoma attitudine oggettiva a provare l'anteriorità della scrittura, non possono integrare presunzioni dotate dei requisiti di gravità, precisione e concordanza richiesti dall'art. 2729 c.c. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per nuovo esame e per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2704 c.c.

  La data della scrittura privata non autenticata non è opponibile ai terzi, salvo registrazione o altro fatto obiettivo idoneo a stabilire con certezza l'anteriorità della formazione del documento; il giudice di merito può valutare, caso per caso, fatti diversi dalla registrazione, ma solo se aventi specifica attitudine oggettiva a dimostrare la data certa.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato in relazione al ricorso a presunzioni per dimostrare l'anteriorità di una scrittura privata; la prova indiziaria è ammessa solo se ancorata a fatti idonei a fondare un ragionamento presuntivo legittimo.

• art. 2729 c.c.

  La presunzione è censurabile in cassazione quando il giudice di merito sussuma fatti privi dei requisiti di gravità, precisione e concordanza; non basta un giudizio di mera verosimiglianza.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La violazione di legge è deducibile quando la norma è correttamente enunciata in astratto ma falsamente applicata alla fattispecie concreta, anche con riguardo ai presupposti legali della presunzione.

• artt. 3 e 17 t.u.i.r.

  Sono richiamati per evidenziare che, in materia di locazione, solo specifici eventi successivi al contratto (cessione, risoluzione e proroga) sono autonomamente soggetti a registrazione; la riduzione del canone non rientra in tali ipotesi.

• art. 8 L. 9 dicembre 1988, n. 431

  Citata per distinguere la disciplina dei canoni di locazione per immobili abitativi, rispetto alla quale opera una deroga, dalla disciplina del reddito fondiario oggetto della controversia.

Massime di principio

• La data di una scrittura privata non autenticata, ai fini dell'opponibilità ai terzi, può essere provata anche con mezzi diversi dalla registrazione, ma solo mediante fatti oggettivi, esterni e non disponibili alle parti, idonei a dimostrare con certezza l'anteriorità del documento.
• In materia tributaria, l'Amministrazione finanziaria è terzo rispetto alla scrittura privata non autenticata e può opporre il difetto di data certa del patto modificativo del contratto di locazione.
• Non sono sufficienti, per attribuire data certa a una scrittura privata, dichiarazioni provenienti dalle stesse parti interessate o documenti meramente riproduttivi del contenuto del patto, se privi di autonoma attitudine oggettiva a provare l'anteriorità della formazione del documento.
• La prova per presunzioni della data certa richiede indizi gravi, precisi e concordanti; è illegittimo utilizzare presunzioni che conducano soltanto a un giudizio di verosimiglianza della data.
• Nel reddito fondiario da locazione, finché il contratto resta in vita il reddito è imputato in base alla titolarità del diritto reale e i canoni non percepiti restano tassabili, salvo risoluzione del contratto o convalida di sfratto nei casi previsti.

Come è indicizzato