Cassazione Civile, Ordinanza n. 15545/2026 del 21/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce all’interno di un condominio, ove alcuni partecipanti hanno chiesto la rimozione e il ripristino di manufatti e opere realizzati da altri condomini su aree comuni, assumendo la violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. I convenuti hanno resistito e proposto domanda riconvenzionale per altre opere asseritamente abusive. Il Tribunale ha accolto solo in parte entrambe le domande, ordinando la rimozione di alcune opere individuate dal c.t.u. La Corte d’appello, investita dell’impugnazione dei convenuti, ha ritenuto inammissibili taluni documenti e memoria depositati tardivamente, ha escluso che una delibera unanime del 2007 avesse sanato tutte le opere già eseguite o avesse fatto venir meno la natura comune delle aree interessate, e ha confermato in parte l’illegittimità di alcuni manufatti, ordinandone la rimozione o, per il cancello, la consegna del telecomando e il mantenimento della siepe. In Cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione dell’art. 345 c.p.c. per l’inammissibilità della documentazione tardiva e per il mancato rilievo dell’anteriorità delle opere rispetto alla delibera; 2) vizio di motivazione e violazione dell’art. 1372 c.c. per errata lettura della delibera del 2007, che a loro dire avrebbe implicato una sanatoria o comunque l’intenzione di conservare le opere preesistenti; 3) violazione degli artt. 1117, 1102, 1322 e 1372 c.c. per la ricostruzione dell’uso esclusivo e del diritto di passo; 4) violazione dell’art. 115 c.p.c. per avere la Corte territoriale fondato la decisione su argomentazioni relative a vedute, decoro architettonico e valutazioni tecniche ritenute non supportate da prova. La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili o infondati i motivi, rilevando tra l’altro che non era stata efficacemente censurata la ratio decidendi sulla tardività e sulla sanatoria della nullità della c.t.u., che l’interpretazione della delibera era stata compiuta secondo i canoni legali senza specifica denuncia di violazione degli stessi, che l’uso esclusivo non può tradursi in un atipico diritto reale capace di svuotare il godimento comune, e che non vi era violazione dell’art. 115 c.p.c. poiché il giudice di merito può valorizzare anche una perizia stragiudiziale o le risultanze tecniche già introdotte nel processo. Il ricorso è stato quindi rigettato, con applicazione dell’ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso dei condomini impugnanti. Ha ritenuto inammissibili il primo motivo, parte del secondo e parte del terzo per difetto di specifica censura della ratio decidendi o perché risolventesi in una richiesta di nuova valutazione di merito; ha ritenuto infondati gli ulteriori profili, ribadendo i criteri di interpretazione delle delibere assembleari di contenuto negoziale, il carattere non tipico del preteso diritto reale di uso esclusivo su beni comuni e l’assenza di violazione dell’art. 115 c.p.c. per l’utilizzo di elementi probatori già acquisiti o di valutazioni tecniche di parte adeguatamente motivate. La sentenza impugnata è rimasta ferma e i ricorrenti sono stati onerati, se dovuto, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002. Nessuna statuizione sulle spese è stata adottata per mancata rituale difesa degli intimati.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Nel condominio ciascun partecipante può usare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri un pari uso; non è consentita una compressione sostanziale del godimento comune tramite un preteso uso esclusivo atipico.

• art. 1117 c.c.

  Serve a qualificare come comuni alcune aree dell’edificio; la loro attribuzione in uso esclusivo non può snaturarne la natura comune con un effetto equivalente a una proprietà esclusiva.

• art. 1120 c.c.

  Le innovazioni e le opere sulle parti comuni non possono essere approvate o mantenute se incompatibili con la disciplina legale e con il decoro/assetto del condominio secondo quanto accertato dal giudice di merito.

• art. 1322 c.c.

  L’autonomia contrattuale non consente ai privati di creare, in materia condominiale, figure atipiche di diritti reali non previste dall’ordinamento.

• art. 1372 c.c.

  La delibera unanime di natura negoziale vincola i condomini nei limiti del suo effettivo contenuto, che va ricostruito secondo i canoni ermeneutici; non può essere estesa oltre ciò che risulta espressamente pattuito.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione della norma non ricorre per il solo fatto che il giudice attribuisca diversa forza persuasiva alle prove offerte dalle parti o valorizzi una perizia stragiudiziale; occorre l’uso di prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dai poteri officiosi.

• art. 345 c.p.c.

  In appello non sono ammissibili documenti e nuove allegazioni tardive se diretti a introdurre questioni nuove che potevano e dovevano essere proposte in primo grado.

• art. 159 c.p.c.

  La nullità relativa delle operazioni peritali si sana se non è tempestivamente eccepita nella prima difesa successiva al deposito della consulenza.

• art. 346 c.p.c.

  Le questioni e le difese non riproposte o riproposte nei limiti consentiti restano non esaminabili; la Corte ha richiamato il principio in relazione alle eccezioni degli appellati riproposte in appello.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte ha ribadito che il vizio di violazione di legge va dedotto come errata ricognizione della norma astratta, mentre il vizio motivazionale non consente di sollecitare una nuova valutazione di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione la censura contro la mancata ammissione di documenti o contro una declaratoria di tardività è ammissibile solo se il ricorrente spiega specificamente in che modo il documento o la prova avrebbero potuto sovvertire l’esito della decisione di merito.
• La nullità della consulenza tecnica d’ufficio per vizi delle operazioni peritali ha natura relativa e si considera sanata se non è eccepita nella prima difesa successiva al deposito della relazione.
• L’interpretazione di una delibera assembleare di contenuto negoziale segue i criteri degli artt. 1362 ss. c.c.; in cassazione non basta contrapporre una diversa lettura del testo, ma occorre indicare puntualmente i canoni ermeneutici violati e il modo della violazione.
• In materia condominiale non è configurabile un atipico diritto reale di uso esclusivo su una parte comune che svuoti il nucleo essenziale del comproprietario al godimento paritario; l’autonomia privata non può creare o modificare diritti reali fuori dai casi tipici previsti dalla legge.
• La violazione dell’art. 115 c.p.c. ricorre solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o acquisite extra poteri officiosi; non ricorre invece quando il giudice selezioni, valuti e reputi più persuasive le prove già in atti, incluse perizie di parte o elementi tecnici contestati, purché motivi adeguatamente.

Come è indicizzato