Cassazione Civile, Ordinanza n. 04904/2026 del 04/03/2026

Esito

La controversia

Un ex amministratore di condominio aveva chiesto la condanna del condominio al pagamento di una somma per il rimborso di anticipazioni che assumeva di avere effettuato con propri fondi nell'interesse dell'ente, oltre che per compensi residui relativi al mandato. Il tribunale aveva respinto entrambe le domande: la prima per difetto di prova, la seconda accogliendo l'eccezione di inadempimento del condominio, poiché l'attore non aveva aperto il conto corrente condominiale né tenuto il registro di contabilità. La corte d'appello aveva invece riconosciuto in parte il credito per rimborso spese, limitatamente ad alcune uscite del primo trimestre 2017, ritenendo provato che fossero state anticipate dall'amministratore uscente con fondi personali e riferibili alla gestione ordinaria. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: ha denunciato la violazione delle norme sul condominio e sul mandato, sostenendo che senza regolare contabilità e senza conto corrente condominiale non potesse ritenersi provato alcun credito restitutorio; ha lamentato omesso esame di un fatto decisivo, cioè l'assenza del credito originario; ha ribadito la violazione delle regole sull'onere della prova e sull'eccezione di inadempimento, sottolineando l'inadempimento dell'amministratore ai propri obblighi; ha infine censurato la regolazione delle spese di lite. L'ex amministratore ha resistito e ha proposto ricorso incidentale condizionato, sostenendo che la contestazione del condominio fosse generica, che dovessero essere ammesse le prove orali e che i documenti prodotti fossero idonei a dimostrare gli esborsi; inoltre ha dedotto violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e delle norme sul mandato, sostenendo che il suo era un credito restitutorio per spese anticipate e non una pretesa retributiva.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi tre motivi del ricorso principale del condominio, ritenendo erronea la decisione della corte d'appello nella parte in cui aveva riconosciuto il rimborso di alcune spese anticipate dall'ex amministratore in assenza di una regolare contabilità condominiale e di un riscontro in documentazione contabile approvata dall'assemblea. La Corte ha affermato che il credito dell'amministratore per anticipazioni non può dirsi provato senza una contabilità idonea a rendere intellegibili entrate, uscite e quote di riparto, e che l'amministratore non ha un generale potere di spesa, salvo i casi di lavori urgenti previsti dalla legge. Ha inoltre valorizzato le gravi irregolarità riscontrate, l'assenza del conto corrente condominiale e la confusione tra patrimoni. Il quarto motivo del ricorso principale è stato assorbito. È stato rigettato il ricorso incidentale dell'ex amministratore: il primo motivo è stato ritenuto infondato o inammissibile nelle sue varie censure, mentre il secondo è stato considerato infondato e in parte assorbito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla medesima corte d'appello in diversa composizione, che dovrà riesaminare la domanda alla luce dei principi indicati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1129, commi 2 e 8, c.c.

  Richiamato per affermare gli obblighi dell'amministratore in tema di conto corrente e regolarità della gestione; la loro violazione incide sulla prova del credito restitutorio.

• art. 1130, comma 7, c.c.

  Richiamato tra le norme che impongono la tenuta della contabilità condominiale e la gestione trasparente delle somme.

• art. 1130-bis c.c.

  Usato per affermare che il rendiconto deve essere intellegibile per i condomini e idoneo all'approvazione assembleare.

• art. 1713 c.c.

  Richiamato per gli obblighi del mandatario di rendere il conto e restituire quanto ricevuto nell'esecuzione del mandato.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato come eccezione di inadempimento sollevata dal condominio e come regola che, nel rapporto sinallagmatico, può incidere sulla pretesa del mandatario inadempiente.

• art. 1130, n. 3, c.c.

  Richiamato per delimitare i poteri di spesa dell'amministratore nella gestione ordinaria.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato come norma che, insieme all'art. 1130 c.c., consente spese urgenti e delimita il potere di spesa dell'amministratore.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato come parametro per i motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Usato per la censura di omesso esame di un fatto decisivo; la Corte ha però ritenuto assorbita o infondata la doglianza nei limiti esaminati.

• art. 24, comma 1, Cost.

  Richiamato nel ricorso incidentale in relazione al diritto di difesa.

• art. 115, comma 1, c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale sulla valutazione delle contestazioni e delle prove.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per il riparto dell'onere della prova nella domanda di rimborso.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in tema di presunzioni.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale in tema di presunzioni semplici.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per lamentata violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto o inammissibilità del ricorso incidentale.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato quale parametro per la quantificazione dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Il credito dell'amministratore di condominio per anticipazioni di spese non può essere riconosciuto sulla sola base di documenti unilaterali o di mere allegazioni della parte che si assume creditrice: occorre una contabilità regolare e intelligibile, idonea a rendere verificabili le entrate, le uscite e i criteri di riparto.
• La prova del rimborso per spese anticipate dall'amministratore deve trovare riscontro nella documentazione contabile del condominio e, di regola, nella sua approvazione assembleare; la mancanza di un rendiconto attendibile e di un conto corrente condominiale depone contro la prova del credito.
• L'amministratore non dispone di un generale potere di spesa: fuori dai casi di urgenza previsti dalla legge, le spese sostenute per il condominio devono essere valutabili e approvate dall'assemblea, e la loro rimborsabilità dipende dalla corretta gestione contabile.
• La contestazione o non contestazione dei fatti allegati costituisce apprezzamento riservato al giudice di merito ed è sindacabile in cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale.
• La censura per mancata ammissione di prove testimoniali è inammissibile se il ricorso per cassazione non riproduce o non indica in modo autosufficiente i capitoli di prova e le circostanze decisive che si assume siano state illegittimamente pretermesse.
• Nel giudizio di legittimità non è consentito censurare la mera valutazione discrezionale delle prove compiuta dal giudice di merito, salvo che si deduca un vizio riconducibile ai limiti del sindacato di legittimità.
• L'eccezione di inadempimento del mandante può rilevare nei rapporti con il mandatario inadempiente, ma non elimina l'onere del giudice di verificare rigorosamente i presupposti del credito restitutorio azionato.
• rami

Come è indicizzato