Cassazione Civile, Ordinanza n. 19827/2024 del 18/07/2024

Esito

La controversia

Una società di mediazione immobiliare aveva agito per ottenere la provvigione maturata in relazione alla compravendita di un immobile, poi acquistato da due soggetti. Gli acquirenti avevano contestato di doverla corrispondere, sostenendo che l'affare sarebbe stato seguito in realtà da una terza persona non iscritta come mediatore; avevano inoltre dedotto che il mediatore non avesse fornito informazioni rilevanti sulla futura destinazione urbanistica dell'area circostante, pur avendo essi richiesto un immobile tranquillo e immerso nel verde. In via riconvenzionale avevano chiesto il risarcimento dei danni per violazione degli obblighi informativi ex art. 1759 c.c. Il tribunale aveva riconosciuto il diritto alla provvigione e, pur ravvisando l'omissione informativa, aveva negato il danno per difetto di prova del quantum. La corte d'appello aveva confermato l'attività di mediazione della società e l'inadempimento informativo, ma aveva ritenuto provato un danno da svalutazione dell'immobile e lo aveva liquidato applicando una percentuale di deprezzamento a un valore di riferimento non chiaramente ancorato nel tempo. La società ha proposto ricorso principale denunciando, tra l'altro, violazione dell'art. 1759 c.c. e vizio di motivazione nella quantificazione del danno; l'acquirente ha proposto ricorso incidentale sostenendo che il mediatore fosse privo dei requisiti di imparzialità perché legato al venditore, anche in ragione della sua qualità di amministratore di condominio.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo del ricorso principale, ha rigettato il terzo e ha accolto il secondo motivo, cassando la sentenza impugnata limitatamente alla liquidazione del danno e rinviando alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione per nuovo esame sulla sussistenza e quantificazione di un danno risarcibile, oltre che per le spese. Ha inoltre rigettato il ricorso incidentale. La Corte ha ritenuto che la questione della violazione degli obblighi informativi del mediatore fosse coperta da giudicato interno, in assenza di appello incidentale, mentre ha reputato viziata la quantificazione del danno perché basata su valori di mercato non omogenei e non temporalmente collocati con sufficiente precisione. Ha escluso, infine, che la qualità di amministratore del condominio fosse di per sé incompatibile con lo svolgimento dell'attività di mediazione nella compravendita dell'unità immobiliare condominiale.

Norme richiamate

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore professionale deve adempiere con diligenza qualificata agli obblighi informativi rilevanti per l'affare; l'omissione può integrare responsabilità risarcitoria. La violazione già accertata in primo grado, se non impugnata con appello incidentale sul punto, si consolida con giudicato interno.

• art. 346 c.p.c.

  La mera riproposizione in appello è sufficiente solo per le eccezioni non accolte senza una statuizione di infondatezza; se il primo giudice ha respinto l'eccezione nel merito, occorre appello incidentale.

• art. 342 c.p.c.

  L'impugnazione incidentale è necessaria per devolvere al giudice d'appello una statuizione sfavorevole su un'eccezione di merito.

• art. 329, comma 2, c.p.c.

  La mancata impugnazione di una statuizione sfavorevole determina giudicato interno sulla questione.

• art. 360 c.p.c.

  Sono stati dedotti, rispettivamente, violazione di legge, omesso esame di fatti decisivi e errori processuali come motivi di ricorso per cassazione.

• art. 2702 c.c.

  È stata invocata la prova legale della sottoscrizione dei documenti prodotti, ma la Corte ha ritenuto infondato il motivo incidentale correlato.

• artt. 1130 e 1131 c.c.

  Le attribuzioni dell'amministratore di condominio non si estendono, di regola, alla rappresentanza del singolo condomino nella compravendita dell'unità immobiliare.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente incidentale in caso di rigetto.

Massime di principio

• Se il giudice di primo grado ha espressamente ritenuto infondata un'eccezione di merito, la parte che intenda contestare tale statuizione deve proporre appello incidentale; la sola riproposizione dell'eccezione in appello non basta.
• Il giudicato interno può formarsi anche su una statuizione resa nel ragionamento decisorio e non solo nel dispositivo, quando la motivazione contenga un chiaro giudizio di infondatezza del fatto impeditivo o estintivo dedotto.
• Nella responsabilità del mediatore, l'omissione di informazioni rilevanti ex art. 1759 c.c. può integrare l'an debeatur del risarcimento; resta poi distinto il distinto accertamento del danno e del nesso causale.
• La liquidazione del danno deve avvenire confrontando valori omogenei e riferiti al medesimo momento temporale; è viziato il criterio che combina valori di mercato non ancorati con certezza alla stessa data.
• La qualità di amministratore di condominio non impedisce, di per sé, di svolgere attività di mediazione nella vendita di un appartamento condominiale, se l'affare è estraneo alle attribuzioni di rappresentanza dell'amministratore verso il singolo condomino.

Come è indicizzato