Cassazione Civile, Ordinanza n. 33550/2025 del 22/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l’amministrazione ha disposto, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311/2004, la revisione del classamento e della rendita di un immobile sito in Roma, in una microzona ritenuta anomala per il significativo scostamento tra valori di mercato e valori catastali. La società proprietaria ha impugnato l’atto deducendo che la motivazione fosse insufficiente: l’avviso richiamava il presupposto generale della revisione e il peggiorato/variato rapporto nella microzona, ma non spiegava perché tale dato avesse inciso sulla specifica unità immobiliare, né indicava gli elementi concreti relativi alla singola unità o al fabbricato (caratteristiche edilizie, stato di conservazione, esposizione, anno di costruzione, rifiniture, ecc.). In Cassazione la società ha denunciato violazione e falsa applicazione degli artt. 3 l. n. 241/1990, 7 l. n. 212/2000, 1, comma 335, l. n. 311/2004 e 8-9 d.P.R. n. 138/1998, sostenendo che la CTR avesse errato nel ritenere congrua una motivazione fondata solo sulla qualità del contesto urbano/microzona, senza il necessario collegamento con la specifica unità immobiliare. L’Agenzia ha resistito eccependo anche l’inammissibilità del ricorso perché rivolto a una questione di fatto e asseritamente estraneo alla ratio decidendi.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il ricorso. Ha escluso l’inammissibilità sollevata dall’Ufficio, qualificando la censura come questione di diritto relativa all’obbligo di motivazione dell’atto di riclassamento ex art. 1, comma 335, l. n. 311/2004. Nel merito ha affermato che il provvedimento non era adeguatamente motivato, perché si limitava a richiamare il presupposto normativo, lo scostamento medio della microzona e il miglioramento del contesto urbano, senza indicare gli elementi concreti che, in quella microzona, avevano inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare. Per effetto dell’accoglimento ha cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo l’originario ricorso della società contribuente. Ha inoltre compensato le spese dei gradi di merito e condannato l’Ufficio al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  viene invocato come vizio di violazione e falsa applicazione di legge per censurare la motivazione della sentenza impugnata

• art. 3 l. n. 241/1990

  richiamato quale parametro del dovere di motivazione degli atti amministrativi

• art. 7 l. n. 212/2000

  richiamato quale norma sul contenuto motivazionale degli atti impositivi

• art. 1, comma 335, l. n. 311/2004

  consente la revisione del classamento nelle microzone con significativo scostamento tra valori di mercato e catastali, ma impone una motivazione rigorosa e concreta sul singolo immobile

• art. 8 d.P.R. n. 138/1998

  indica gli elementi rilevanti per il classamento, tra cui qualità urbana, qualità ambientale e caratteristiche edilizie della specifica unità e del fabbricato

• art. 9 d.P.R. n. 138/1998

  richiamato nel contesto dei criteri catastali di classamento e valutazione

• art. 1, comma 339, l. n. 311/2004

  richiamato come parte della procedura di revisione dei parametri catastali della microzona

• art. 2, comma 1, d.P.R. n. 138/1998

  definisce la microzona come porzione di territorio comunale omogenea sotto diversi profili

• art. 2697 c.c.

  non citato espressamente nel dispositivo, ma la decisione valorizza il tema dell’onere probatorio dell’amministrazione sui presupposti del riclassamento; tuttavia nel testo la norma non è richiamata in modo letterale

Massime di principio

• Nel procedimento di revisione del classamento ex art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, l’atto impositivo non è sufficientemente motivato se si limita a richiamare lo scostamento medio tra valori di mercato e valori catastali della microzona e i presupposti normativi astratti.
• L’amministrazione deve indicare, in modo concreto e intelligibile, quali elementi della microzona e quali caratteristiche del fabbricato e della singola unità immobiliare hanno inciso sulla nuova rendita; la motivazione deve essere specifica per il singolo immobile e non meramente standardizzata.
• La legittimità dello strumento della riclassificazione per microzone non esonera dall’obbligo di motivazione rigorosa: il contribuente deve essere posto ex ante in condizione di comprendere le ragioni del diverso classamento e di difendersi efficacemente.
• Nel contenzioso sul classamento catastale, il giudice deve verificare non solo la sussistenza del presupposto generale della revisione di massa, ma anche la presenza del collegamento motivazionale tra quel presupposto e l’immobile specifico.
• Non è sufficiente, per la validità del provvedimento, il mero riferimento alla qualità urbana o ambientale della microzona in termini generici; occorre la concreta individuazione degli interventi o delle caratteristiche che giustificano l’aumento di classe o di rendita.

Come è indicizzato