Cassazione Civile, Ordinanza n. 06910/2023 del 08/03/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una locazione commerciale di un immobile ad uso vendita al dettaglio. La conduttrice, subentrata nel rapporto, aveva rilasciato il locale alla prima scadenza dopo che la locatrice aveva comunicato il diniego di rinnovo dichiarando di voler ripristinare in proprio l'attività commerciale. La locatrice aveva corrisposto l'indennità prevista per la perdita dell'avviamento. Successivamente, la conduttrice ha sostenuto che il locale fosse stato solo fittiziamente adibito alla presunta attività diretta della locatrice per circa un mese e poi concesso a terzi per attività sostanzialmente sovrapponibili a quelle già esercitate nel bene locato. Il Tribunale aveva riconosciuto il diritto della conduttrice al risarcimento dei danni ex art. 31 l. 392/1978 e rigettato le altre domande; la Corte d'appello aveva rigettato sia l'appello principale sia quello incidentale. In cassazione, la ricorrente principale ha denunciato violazione degli artt. 29 e 31 l. 392/1978, sostenendo che l'affitto di ramo d'azienda integrasse comunque esercizio in proprio dell'impresa da parte della locatrice e rendesse legittimo il diniego di rinnovo. La ricorrente incidentale ha dedotto violazione dell'art. 34 l. 392/1978, contestando l'affermazione di non affinità tra le attività del precedente conduttore e del soggetto subentrato nel locale.

La decisione

La Corte ha ritenuto tempestivo il ricorso principale, osservando che nel giudizio di appello era stato letto solo il dispositivo e non la motivazione, sicché il termine lungo per impugnare decorreva dal deposito della sentenza. Nel merito, ha respinto il ricorso principale perché la Corte territoriale aveva accertato in fatto che la locatrice non aveva provato di aver esercitato direttamente l'attività nel locale nel periodo rilevante e che l'affitto di ramo d'azienda comporta la sostituzione di un imprenditore ad un altro nell'esercizio dell'impresa, sicché non valeva a integrare l'esercizio in proprio richiesto per il diniego di rinnovo. Ha poi dichiarato inammissibile il ricorso incidentale perché investiva un accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito sulla non affinità tra le attività commerciali, non sindacabile in cassazione. Ha quindi rigettato il ricorso principale, dichiarato inammissibile quello incidentale e compensato integralmente le spese di legittimità, con applicazione dell'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 34, comma 1, L. 392/1978

  richiamato come base del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento in caso di cessazione della locazione commerciale

• art. 34, comma 2, L. 392/1978

  richiamato con riferimento alla domanda di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento e al tema dell'attività del subentrante

• art. 31 L. 392/1978

  richiamato in relazione al risarcimento del danno conseguente all'eventuale illegittimità del diniego di rinnovazione

• art. 29 L. 392/1978

  interpretato nel senso che il diniego di rinnovo per uso diretto presuppone l'effettivo esercizio in proprio dell'attività da parte del locatore, non essendo sufficiente la mera stipula di un affitto di ramo d'azienda se manca la prova dell'uso diretto del locale

• art. 437 c.p.c.

  menzionato per escludere la tardività dell'impugnazione, in quanto in appello era stata letta solo la parte dispositiva della decisione

• art. 438 c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 437 c.p.c. per affermare che, in tale ipotesi, il termine lungo per impugnare decorre dal deposito della sentenza

• art. 429 c.p.c.

  richiamato solo per distinguere il caso deciso dai precedenti relativi a sentenze pronunciate in secondo grado con lettura integrale di dispositivo e motivazione

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  richiamato come parametro del motivo di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per censurare asseriti vizi della sentenza, ma la doglianza è stata dichiarata inammissibile

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per dare atto dell'obbligo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di soccombenza

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, la censura che solleciti una diversa lettura del materiale probatorio o la rivalutazione di un accertamento in fatto è inammissibile se il giudice di merito ha già motivatamente e compiutamente deciso sul punto.
• Ai fini del diniego di rinnovazione della locazione commerciale per uso diretto del locatore, è necessario che risulti provato l'effettivo esercizio in proprio dell'attività nel locale; la sola operazione di affitto di ramo d'azienda non equivale, di per sé, a uso diretto dell'immobile da parte del locatore.
• L'affitto di ramo d'azienda implica la sostituzione di un imprenditore ad un altro nell'esercizio dell'impresa e non consente automaticamente di qualificare come esercizio diretto dell'attività l'utilizzo del bene locato.
• L'accertamento sulla affinità o non affinità tra le attività commerciali rilevanti ai fini dell'indennità per la perdita dell'avviamento, quando compiuto dal giudice di merito sulla base delle prove, non è sindacabile in cassazione se non nei limiti dei vizi consentiti.
• Se in appello è stato letto soltanto il dispositivo e non la motivazione, il termine lungo per proporre ricorso per cassazione decorre dal deposito della sentenza in cancelleria.

Come è indicizzato