Cassazione Civile, Ordinanza n. 33204/2022 del 10/11/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti per un immobile sito in Cave, località Colle Mozzo. Il promissario acquirente chiedeva la risoluzione del preliminare per inadempimento della controparte, il rilascio dell’immobile, il risarcimento dei danni per opere abusive eseguite sul bene e un’indennità per l’occupazione senza titolo. Il promissario venditore, costituitosi, chiedeva in via principale l’esecuzione in forma specifica del preliminare o, in subordine, la risoluzione per inadempimento dell’altra parte con ritenzione del doppio della caparra e risarcimento del maggior danno; in ulteriore subordine eccepiva la nullità del preliminare. Il Tribunale rigettava la domanda attorea e accoglieva la riconvenzionale del convenuto, dichiarando la risoluzione del preliminare per inadempimento dell’attore e condannandolo alla restituzione della caparra. In appello, proposto dall’erede dell’originario attore, la Corte territoriale riformava la decisione, riteneva che il promissario venditore non avesse adempiuto né manifestato concreta disponibilità all’adempimento nemmeno dopo diffida ad adempiere e dopo il termine prorogato, escludeva che la mancata stipula dipendesse dall’asserita illegittimità urbanistica del bene, riconosceva invece il diritto al risarcimento per le opere abusive realizzate dal promissario acquirente e, operata la compensazione tra le rispettive posizioni creditorie, condannava quest’ultimo al pagamento del saldo. In cassazione il ricorrente deduceva, con il primo motivo, violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per erronea valutazione delle prove e per avere la Corte d’appello attribuito a lui l’inadempimento anziché all’originario attore; con il secondo motivo deduceva omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., sostenendo che il bene non fosse commerciabile come civile abitazione perché in realtà fabbricato rurale non destinabile ad abitazione. La Corte di cassazione ha ritenuto il primo motivo inammissibile e comunque infondato perché diretto a una rivalutazione del merito e perché la Corte d’appello aveva correttamente svolto una valutazione comparativa delle condotte e delle prove; ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, osservando che il fatto relativo alla commerciabilità era stato esaminato e che la decisione di merito aveva accertato la sussistenza dei requisiti di commerciabilità, nonché che le eventuali opere abusive incidenti sul bene erano state eseguite proprio dal ricorrente dopo l’immissione in possesso. Il ricorso è stato quindi rigettato, senza regolazione delle spese per mancata attività difensiva dell’intimata, con applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002 sul contributo unificato aggiuntivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del promissario acquirente. Ha confermato la sentenza di appello che aveva riformato quella di primo grado, attribuendo l’inadempimento al promissario venditore/ricorrente e riconoscendo il diritto della controparte al saldo risarcitorio dopo compensazione delle reciproche pretese. La Corte ha inoltre dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002. Nessuna pronuncia sulle spese è stata adottata per la mancata difesa dell’intimata in cassazione.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  La dedotta violazione non può consistere in una censura alla mera valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito; è configurabile solo se la decisione sia stata fondata su prove non dedotte dalle parti o acquisite fuori dai limiti legali, oppure su prove legali disattese o indebitamente valorizzate come tali.

• art. 116 c.p.c.

  La dedotta violazione non si identifica con l’insoddisfazione per l’apprezzamento delle prove da parte del giudice di merito; è configurabile solo se il giudice abbia attribuito efficacia di prova legale a elementi soggetti a prudente apprezzamento o viceversa.

• art. 1454 c.c.

  La diffida ad adempiere assume rilievo nella valutazione dell’inadempimento e della risoluzione del contratto quando sia stata portata validamente a conoscenza della controparte con assegnazione di un termine.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è escluso quando il fatto decisivo dedotto risulti comunque esaminato dal giudice di merito; non può essere usato per ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Costituisce il parametro cui rinvia l’ulteriore importo da versare in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La censura per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è ammissibile in cassazione solo se il giudice di merito abbia utilizzato prove non acquisite ritualmente, abbia disatteso prove legali o abbia attribuito valore di prova legale a elementi che non lo sono; non è invece consentito prospettarla come critica alla ricostruzione fattuale o alla ponderazione del materiale istruttorio.
• La valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti contrattuali compiuta dal giudice di merito, se sorretta da motivazione coerente e basata sulle risultanze istruttorie, è insindacabile in sede di legittimità.
• Il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può fondarsi su un fatto che risulti già esaminato dal giudice di merito; il vizio sussiste solo per omesso esame di un fatto storico decisivo effettivamente trascurato.
• Nella controversia su preliminare di vendita immobiliare, la mancata stipula del definitivo può essere imputata alla parte che, pur diffidata ad adempiere e pur dopo il differimento convenuto del termine, non manifesti concreta disponibilità alla stipula.
• Ai fini della commerciabilità del bene promesso in vendita, la ricostruzione del giudice di merito può fondarsi sulle caratteristiche del manufatto, sulla sua epoca di realizzazione e sulle risultanze tecniche; la parte che deduca l’incommerciabilità deve confrontarsi con gli accertamenti in fatto già compiuti.
• Le opere abusive eseguite da una parte dopo l’immissione nel possesso dell’immobile possono rilevare come fonte autonoma di danno risarcibile e non come causa di esclusione della responsabilità della controparte per la mancata stipula.

Come è indicizzato