Cassazione Civile, Ordinanza n. 20676/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

Un condòmino aveva impugnato ex art. 1137 c.c. una deliberazione dell'assemblea del supercondominio, deducendo l'erronea determinazione dei quorum costitutivi e deliberativi. Il Tribunale aveva accolto l'impugnazione ritenendo che, sulla base delle tabelle e della ripartizione dei millesimi, non fosse stato raggiunto il quorum costitutivo. La Corte d'appello aveva confermato, escludendo la validità di una ripartizione egualitaria dei millesimi tra i tre lotti e ritenendo che la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare dovesse essere riferita alla quota di proprietà dei singoli condòmini. Il supercondominio ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: con il primo ha dedotto nullità della sentenza di primo grado per violazione del contraddittorio e difetto di vocatio in ius, lamentando che nel giudizio di merito vi fossero state irregolarità nella fissazione e revoca delle udienze e che il provvedimento revocatorio non fosse stato notificato; con il secondo ha censurato la violazione delle norme sulla comunione, sul condominio e sull'interpretazione dei regolamenti, sostenendo che i regolamenti prevedevano una ripartizione in parti uguali dei millesimi tra i lotti e che quindi la Corte d'appello aveva errato nel pretendere una prova ulteriore; con il terzo ha riproposto le medesime doglianze prospettando anche vizio di motivazione apparente e omesso esame di fatti decisivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo per difetto di interesse, poiché l'eventuale nullità della sentenza di primo grado non avrebbe comunque imposto la rimessione della causa al primo giudice. Ha poi dichiarato inammissibili le censure ex art. 360, n. 5 c.p.c. per operatività della doppia conforme e ha ritenuto infondate le doglianze sulla motivazione apparente. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo nella parte in cui denunciavano violazione di legge: la Corte ha chiarito, richiamando un precedente tra le stesse parti, che nel supercondominio i quorum vanno verificati in concreto ai sensi dell'art. 1136 c.c. sul valore proporzionale effettivo delle unità interessate; il vizio non può derivare dalla mera inattendibilità o assenza della tabella millesimale, ma solo dall'effettivo mancato raggiungimento delle maggioranze richieste una volta ricostruiti i valori. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione, che dovrà riesaminare la controversia applicando tali principi e provvedere anche sulle spese.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  Norma posta a base dell'impugnazione delle deliberazioni condominiali; nel caso ha costituito il titolo dell'azione del condòmino contro la delibera del supercondominio.

• art. 1136 c.c.

  Le maggioranze e il quorum costitutivo/deliberativo del supercondominio devono essere verificati in concreto con riferimento al numero degli aventi diritto e al valore proporzionale delle unità immobiliari o dei condomìni interessati.

• art. 335 c.p.c.

  La riunione dei ricorsi non è obbligatoria quando impugnano sentenze diverse e delibere distinte, pur se attinenti al medesimo tema e alle stesse parti.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Invocato per la nullità della sentenza di primo grado per violazione del contraddittorio e difetto di vocatio in ius.

• art. 159 c.p.c.

  Richiamato come base della dedotta nullità della sentenza di primo grado per invalidità della vocatio in ius.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla dedotta violazione del contraddittorio.

• art. 156 c.p.c.

  Invocato per sostenere la nullità della sentenza di primo grado per irregolare instaurazione del contraddittorio.

• art. 163 c.p.c.

  Richiamato quanto agli avvisi contenuti nell'atto di citazione e alla vocatio in ius.

• art. 164 c.p.c.

  Richiamato in tema di nullità della citazione e sua eventuale rinnovazione.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato per la fissazione, revoca e nuova fissazione dell'udienza nel giudizio di primo grado.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  La censura ex art. 360, n. 5 c.p.c. è inammissibile in presenza di doppia conforme, salvo specifica indicazione delle diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.

• art. 1138 c.c.

  Richiamato nel quadro dell'interpretazione dei regolamenti condominiali e della disciplina delle tabelle.

• art. 1101 c.c.

  Invocato per sostenere la presunzione di uguaglianza delle quote nella comunione; la Corte precisa che ciò non esonera dall'accertamento concreto dei valori effettivi ai fini dei quorum.

• art. 1118 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la deroga al principio di proporzionalità; la Corte non accoglie la tesi come fondamento della validità automatica della delibera.

• artt. 1362 ss. c.c.

  Richiamati in tema di interpretazione dei regolamenti condominiali di natura contrattuale.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato per la vincolatività dei regolamenti di natura contrattuale.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato tra le norme asseritamente violate nella motivazione e nella pronuncia sul merito.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per la valutazione delle prove e per la pretesa erronea attribuzione dell'onere probatorio.

• art. 132, n. 4 c.p.c.

  Richiamato in relazione al vizio di motivazione apparente della sentenza impugnata.

• art. 69 disp. att. c.c.

  Se il condòmino ritiene errate le tabelle millesimali in uso, deve promuoverne la revisione secondo questa norma.

• art. 353 c.p.c.

  La nullità del primo grado non impone la rimessione al primo giudice se non rientra nelle ipotesi tassative previste.

• art. 354 c.p.c.

  Come per l'art. 353 c.p.c., la rimessione al primo giudice è esclusa fuori dalle ipotesi tassative.

Massime di principio

• Nel supercondominio, ai fini della validità delle deliberazioni, il giudice deve verificare in concreto il raggiungimento dei quorum previsti dall'art. 1136 c.c. sulla base del valore proporzionale effettivo delle unità o dei condomìni interessati, e non sulla sola esistenza o attendibilità della tabella millesimale.
• L'eventuale inesattezza o mancanza della tabella millesimale non basta, da sola, a travolgere la delibera: occorre accertare se, ricostruiti i valori reali, le maggioranze richieste siano state o meno raggiunte.
• Chi impugna una delibera condominiale per difetto di quorum deve provare il vizio dedotto, ma il giudice non può fermarsi alla critica della tabella: deve comunque compiere l'accertamento sostanziale sulla partecipazione e sulle maggioranze effettive.
• Le tabelle millesimali del supercondominio possono avere funzione organizzativa e ricognitiva, ma se derogano ai criteri legali richiedono l'unanimità; in ogni caso non sostituiscono il necessario controllo sui quorum ex art. 1136 c.c.
• Le censure di merito sul vizio di motivazione ex art. 360, n. 5 c.p.c. sono inammissibili in presenza di doppia conforme se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.
• La nullità della sentenza di primo grado non determina automaticamente la rimessione della causa al primo giudice quando il giudice d'appello abbia comunque deciso nel merito e non ricorrano le ipotesi tassative di rimessione.
• Il vizio di motivazione apparente ricorre solo quando la motivazione non consente di comprendere il percorso logico-giuridico seguito dal giudice; non basta la mera insoddisfazione della parte rispetto alla valutazione compiuta.

Come è indicizzato