Cassazione Civile, Ordinanza n. 14388/2024 del 23/05/2024

Esito

La controversia

Una proprietaria di un'unità immobiliare al piano sottotetto aveva eseguito, nel 2011, lavori consistiti nella realizzazione di un terrazzino a filo della falda e nell'accorpamento di due preesistenti terrazzi, sfruttando la presenza di ponteggi per lavori condominiali. La vicina confinante e il condominio avevano agito per ottenere l'accertamento dell'illegittimità delle opere, sostenendo che esse creavano una nuova veduta in danno della proprietà sottostante, alteravano il decoro architettonico dell'edificio e comportavano la indebita modifica di parti comuni, in particolare della falda del tetto e delle intercapedini del sottotetto. Il tribunale aveva accolto le domande e ordinato la rimessione in pristino; la corte d'appello aveva confermato. In cassazione la soccombente ha dedotto quattro motivi: (1) violazione delle norme su uso della cosa comune e innovazioni condominiali, oltre a vizio motivazionale, contestando l'affermazione della lesione del decoro architettonico perché la valutazione del consulente tecnico non avrebbe consentito di pervenire a tale conclusione; (2) violazione dei canoni ermeneutici del regolamento condominiale e delle norme sulle innovazioni, sostenendo che la clausola regolamentare vietasse solo alterazioni rilevanti dell'aspetto architettonico e non qualsiasi modifica; (3) violazione delle norme sulla presunzione di condominialità del sottotetto, affermando che le porzioni interessate erano di sua esclusiva proprietà perché annesse e funzionali al suo appartamento; (4) violazione delle norme sull'usucapione e sul processo, lamentando che la corte territoriale non si fosse pronunciata sull'eccezione di acquisto per usucapione del sottotetto e sulle relative prove. La Cassazione ha ritenuto tutti i motivi infondati, osservando che i primi due censuravano in realtà valutazioni di fatto e l'interpretazione del regolamento, attività riservate al giudice di merito; che il terzo motivo mirava a contestare un accertamento fattuale circa la funzione di coibentazione e aerazione delle intercapedini, idoneo a far operare la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.; e che il quarto motivo non coglieva nel segno perché l'eccezione di usucapione, non proposta come domanda riconvenzionale, non era idonea a paralizzare le domande attoree, peraltro riferite anche a parti pacificamente comuni. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese in favore dei due controricorrenti e con statuizione sul contributo unificato aggiuntivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la sentenza della Corte d'appello di Milano che, a sua volta, aveva confermato la decisione del Tribunale di Milano di accogliere le domande della confinante e del condominio e di ordinare la rimessione in pristino della copertura del tetto nello stato esistente prima dei lavori. La Corte ha ritenuto che i motivi di ricorso si risolvessero, in larga parte, in contestazioni di merito non proponibili in sede di legittimità, e che l'eccezione di usucapione non fosse stata proposta con domanda riconvenzionale idonea a incidere sulle domande proposte dalle controparti. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese processuali in favore di entrambi i controricorrenti, oltre agli ulteriori oneri di legge, ed è stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  richiamato per la disciplina dell'uso della cosa comune e del limite alle innovazioni o modifiche del bene condominiale

• art. 1120 c.c.

  richiamato come norma sulle innovazioni condominiali e sul divieto di alterazioni vietate dal regolamento contrattuale

• art. 61 c.p.c.

  richiamato tra le norme processuali invocate in tema di consulenza tecnica

• art. 62 c.p.c.

  richiamato tra le norme processuali invocate in tema di consulenza tecnica

• art. 116 c.p.c.

  richiamato in relazione alla valutazione delle prove e della consulenza tecnica

• art. 7 del regolamento condominiale

  "vieta le innovazioni che alterino l'aspetto architettonico dell'edificio"

  interpretato dalla Corte d'appello come divieto di ogni alterazione dell'aspetto architettonico, senza necessità di valutare in concreto il pregiudizio arrecato dalla singola innovazione

• art. 111 Cost.

  richiamato quale parametro del vizio motivazionale denunciato

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  richiamato quale parametro del vizio di motivazione apparente o mancante

• art. 1136 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla disciplina assembleare e condominiale

• art. 1138 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione al regolamento condominiale

• art. 1362 c.c.

  richiamato per i criteri di interpretazione del regolamento condominiale

• art. 1363 c.c.

  richiamato per l'interpretazione sistematica del regolamento condominiale

• art. 817 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso sulla natura comune o esclusiva del sottotetto

• art. 1117 c.c.

  la presunzione di comunione opera quando il vano, per caratteristiche strutturali e funzionali, sia oggettivamente destinato all'uso comune

• art. 2697 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso sulla prova della proprietà esclusiva o comune del bene

• art. 2727 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in tema di presunzioni sulla natura del sottotetto

• art. 2729 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in tema di presunzioni semplici sulla natura del sottotetto

• art. 191 c.p.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in tema di consulenza tecnica

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in tema di valutazione della prova

• art. 1158 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso quale base dell'eccezione di usucapione del sottotetto

• art. 112 c.p.c.

  richiamato in relazione al vizio di omessa pronuncia

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito chiedere una nuova valutazione del fatto o della consulenza tecnica, quando la censura mira solo a sostituire una diversa lettura delle risultanze istruttorie a quella compiuta dal giudice di merito.
• L'interpretazione di una clausola del regolamento condominiale è rimessa al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se la ricorrente si limita a prospettare un'interpretazione alternativa, ancorché plausibile.
• La clausola regolamentare che vieta le innovazioni idonee ad alterare l'aspetto architettonico dell'edificio può essere letta come divieto di qualsiasi alterazione dell'immagine architettonica, senza che sia necessario accertare in concreto un ulteriore pregiudizio estetico.
• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. può operare anche per il sottotetto o per porzioni ad esso collegate quando, per caratteristiche strutturali e funzionali, il vano sia oggettivamente destinato a utilità comuni dell'edificio, come coibentazione e aerazione.
• L'eccezione di usucapione della proprietà di una parte comune, se non accompagnata da una domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva e se non idonea a paralizzare integralmente le domande avversarie, non impone un diverso esito della controversia né determina omessa pronuncia quando il giudice abbia comunque esaminato la sua irrilevanza rispetto alle domande proposte.

Come è indicizzato