Cassazione Civile, Ordinanza n. 14376/2024 del 23/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di leasing immobiliare avente ad oggetto un immobile da ristrutturare sito in Padova, poi concesso in godimento a una società che vi svolgeva attività commerciale. L'utilizzatrice ha rilevato irregolarità edilizie dell'immobile, seguite da sanzione comunale e dichiarazione di inagibilità, e ha sospeso il pagamento dei canoni. La concedente ha agito per la risoluzione del contratto, prima invocando una clausola risolutiva espressa e poi, in subordine, chiedendo la risoluzione per inadempimento per il mancato pagamento dei canoni. Il Tribunale ha accolto la domanda subordinata, ritenendo che, pur in presenza di difformità edilizie, l'utilizzatrice continuasse a usare l'immobile senza corrispondere i canoni. In appello, riunite le impugnazioni della concedente e delle utilizzatrici, la Corte territoriale ha confermato la decisione. In cassazione, il ricorso principale delle utilizzatrici ha denunciato: 1) violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sull'eccezione di inadempimento della concedente e sulle conseguenze delle irregolarità edilizie, sostenendo che tali profili avrebbero dovuto escludere la risoluzione per loro inadempimento; 2) contraddittorietà della motivazione tra l'accertamento delle irregolarità edilizie ascrivibili alla concedente e l'accoglimento comunque della domanda di risoluzione proposta da quest'ultima. Il ricorso incidentale della concedente ha dedotto: 1) omesso esame del fatto che il contratto di leasing contenesse l'impegno dell'utilizzatrice a manlevare la concedente e a rinunciare a far valere diritti o eccezioni in caso di irregolarità amministrative ed edilizie e mancanza di qualità del bene; 2) omesso esame del fatto che le difformità edilizie fossero imputabili esclusivamente all'utilizzatrice e non alla concedente.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, ritenendo effettivamente sussistente un'omessa pronuncia della Corte d'appello sulle doglianze e sull'eccezione di inadempimento formulate dalle utilizzatrici. Ha dichiarato assorbito il secondo motivo del ricorso principale. Ha inoltre accolto il primo motivo del ricorso incidentale, nei limiti in cui imponeva di esaminare le clausole contrattuali di manleva e rinuncia a eccezioni, precisando che resta ferma la verifica della loro validità alla luce dell'art. 1229 c.c. Ha invece dichiarato inammissibile il secondo motivo del ricorso incidentale, perché volto in realtà a sollecitare una rivalutazione del fatto sulla imputabilità delle difformità edilizie. La pronuncia si conclude con la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e con rinvio alla Corte d'appello di Venezia, in diversa composizione, per il nuovo esame della controversia.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice di merito deve pronunciarsi su tutte le domande, eccezioni e specifiche censure ritualmente devolute; l'omissione integra vizio denunciabile in cassazione.

• art. 1229 c.c.

  Le clausole contrattuali con cui una parte rinuncia a far valere diritti o eccezioni o si esonera da responsabilità devono essere verificate alla luce del divieto di esonero preventivo da dolo o colpa grave e dei limiti di validità posti dalla norma.

• art. 1453 c.c.

  Nel contesto della risoluzione per inadempimento, la sentenza richiama il tema dell'effetto del giudicato implicito sulla validità del contratto e sulle conseguenti pretese risarcitorie, quale questione dedotta dalle parti.

Massime di principio

• Integra omessa pronuncia, censurabile ex art. 112 c.p.c., il mancato esame di un'eccezione o di un motivo di appello ritualmente riproposto e logicamente autonomo rispetto alle statuizioni adottate dal giudice di merito.
• In un giudizio relativo a leasing immobiliare, le clausole che prevedano manleva dell'utilizzatore e rinuncia a far valere eccezioni per irregolarità amministrative o edilizie devono essere esaminate espressamente dal giudice, non potendo ritenersi assorbite senza verifica della loro portata e validità.
• Non è ammissibile in cassazione, sotto la veste dell'omesso esame di un fatto decisivo, una censura che miri in realtà a una nuova valutazione del merito e dell'accertamento sulla imputabilità delle difformità edilizie.
• Quando la decisione di merito non affronta una questione preliminare o logicamente antecedente rispetto all'inadempimento dedotto, la motivazione può risultare viziata per omissione, imponendo cassazione con rinvio per nuovo esame.

Come è indicizzato