Cassazione Civile, Ordinanza n. 14377/2024 del 23/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione di due deliberazioni assembleari con cui il condominio aveva introdotto nel regolamento, tramite un nuovo art. 3-bis, fasce orarie per lo svolgimento di attività di ordinaria e straordinaria manutenzione nelle unità immobiliari, come taglio dell'erba, giardinaggio e manutenzioni varie, vietandole nei giorni festivi e limitandole a determinate fasce nei giorni feriali. I ricorrenti, proprietari pro indiviso di una villa, due autorimesse e un giardino inseriti nel complesso condominiale, sostenevano che tale disciplina incidesse sulle facoltà di godimento delle proprietà esclusive e che, trattandosi di regolamento di origine contrattuale o comunque di clausola limitativa della proprietà individuale, fosse necessaria l'unanimità per la modifica. In cassazione hanno dedotto: violazione degli artt. 1372 e 832 c.c. per errata interpretazione dell'art. 3 del regolamento e per l'illegittima modifica a maggioranza di una clausola contrattuale che limita l'uso delle proprietà esclusive; violazione dell'art. 1362 c.c. per interpretazione estensiva della clausola regolamentare; violazione dell'art. 1136 c.c. per l'asserita necessità dell'unanimità per deliberazioni che incidono sui diritti dei condomini sulle proprietà esclusive; omesso esame di un fatto decisivo e violazione degli artt. 112, 131 e 132 c.p.c. per la motivazione ritenuta apparente o comunque insufficiente sul punto dell'eccesso di potere assembleare e della mancata risposta ai motivi d'appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati i primi tre motivi di ricorso. Ha affermato che la delibera che introduce un nuovo art. 3-bis, incidendo sull'utilizzabilità di parti dell'edificio di proprietà esclusiva mediante limiti orari allo svolgimento di lavori rumorosi o di manutenzione, non poteva essere approvata a maggioranza semplice, ma richiedeva l'unanimità dei consensi, in difetto della quale è nulla perché eccedente i poteri dell'assemblea. La Corte ha escluso che tale compressione derivasse validamente dall'art. 3 del regolamento richiamato dalla Corte d'appello, poiché tale clausola non conteneva un precetto sovrapponibile né indicava chiaramente il quorum per fissare gli orari. Richiamando la giurisprudenza sulle limitazioni convenzionali della proprietà esclusiva, ha ribadito che tali limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente chiare e non suscettibili di interpretazione estensiva. I restanti due motivi sono stati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Milano, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1372 c.c.

  Richiamato per ribadire che la disciplina contrattuale/regolamentare vincola nei limiti della volontà negoziale originaria e non può essere estesa oltre il suo contenuto chiaro.

• art. 832 c.c.

  Richiamato per tutelare il contenuto del diritto di proprietà esclusiva, che non può essere compresso se non nei casi e nei limiti previsti in modo inequivoco.

• art. 1362 c.c.

  Usato come criterio ermeneutico del regolamento condominiale, da applicare senza interpretazioni estensive che allarghino indebitamente i limiti alle proprietà esclusive.

• art. 1136 c.c.

  Richiamato per sostenere che deliberazioni incidenti sui diritti di proprietà esclusiva richiedono un consenso assembleare idoneo; nel caso concreto la modifica regolamentare limitativa necessitava dell'unanimità.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sul vizio di pronuncia/motivazione per la dedotta mancata risposta ai motivi di appello.

• art. 131 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo all'insufficienza della motivazione della sentenza d'appello.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo alla motivazione della sentenza di appello ritenuta inadeguata o apparente.

Massime di principio

• Il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre limiti alle facoltà di godimento delle unità in proprietà esclusiva solo se tali limiti risultano da espressioni chiare, univoche e non suscettibili di interpretazione estensiva.
• Quando una delibera assembleare introduce ex novo regole che comprimono direttamente l'utilizzabilità della proprietà esclusiva, la modifica eccede i poteri dell'assemblea se non è approvata con il consenso unanime dei condomini interessati.
• Se una clausola regolamentare si limita a prevedere, in termini generici, divieti o limiti connessi alla rumorosità o alla molestia, non può essere interpretata come base sufficiente per introdurre ulteriori e più specifiche restrizioni operative sulle attività nelle proprietà esclusive.
• L'interpretazione del regolamento condominiale deve evitare letture estensive che amplino il contenuto delle limitazioni oltre il significato letterale e funzionale della clausola originaria.

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