Cassazione Civile, Ordinanza n. 17923/2023 del 22/06/2023

Esito

La controversia

Gli acquirenti avevano comprato, con atto del 14/10/1999, un appartamento facente parte di un fabbricato in Mola di Bari con annesso androne condominiale. Dopo l'acquisto avevano appreso che parte dei volumi al piano terra, compreso il pregiato androne, erano destinati e vincolati a parcheggio, circostanza che ritenevano non adeguatamente rappresentata e che avrebbe inciso sul prezzo pagato; inoltre il cavedio della loro proprietà risultava più piccolo di quanto indicato in contratto. In primo grado avevano chiesto l'accertamento della violazione degli obblighi informativi del venditore, la restituzione di parte del prezzo per il minor pregio dell'androne e la riduzione in pristino del cavedio. La Corte d'appello aveva però ritenuto che gli acquirenti fossero stati messi in condizione, prima del rogito, di conoscere la destinazione a parcheggio dell'androne tramite la concessione in sanatoria, una scrittura integrativa del preliminare e il verbale di consegna dell'immobile, applicando l'art. 1491 c.c. e il principio di autoresponsabilità. Nel ricorso per cassazione i compratori hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 1490 e 1491 c.c., sostenendo che la facile riconoscibilità del vizio richiede un difetto palese e percepibile con diligenza minima, mentre nel caso concreto la destinazione urbanistica sarebbe stata accertabile solo mediante indagini tecniche specialistiche; 2) violazione dell'art. 1491 c.c., assumendo che la garanzia resterebbe comunque operante anche per vizi facilmente riconoscibili quando il venditore abbia dichiarato che la cosa è esente da vizi, e richiamando alcune tabelle millesimali che avrebbero qualificato l'area come androne non sottoposto a vincolo di parcheggio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la valutazione circa la conoscenza o facile riconoscibilità del vizio è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito; la motivazione della Corte territoriale è stata giudicata congrua, poiché la documentazione richiamata evidenziava in modo chiaro e immediatamente percepibile la destinazione a parcheggio dell'androne e poneva gli acquirenti in condizione di conoscerla con largo anticipo rispetto al rogito. È stata inoltre confermata l'applicazione dell'art. 1491 c.c. come espressione del principio di autoresponsabilità, in presenza di un onere di diligenza non assolto dal compratore. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché introduceva in cassazione una questione nuova, implicante accertamenti di fatto non esaminati nella sentenza impugnata; inoltre i ricorrenti non avevano indicato dove e come la questione fosse stata già dedotta nei precedenti gradi di giudizio. La Corte ha quindi confermato il rigetto delle domande come deciso dalla Corte d'appello e ha condannato i ricorrenti alle spese, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  La norma sulla garanzia per i vizi della cosa venduta non opera quando, in concreto, la disciplina di cui all'art. 1491 c.c. esclude la garanzia per vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dall'acquirente.

• art. 1491 c.c.

  La garanzia è esclusa se i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal compratore; tale regola si collega al principio di autoresponsabilità e impone al compratore un onere di ordinaria diligenza nella verifica del bene.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È invocato come parametro del vizio di violazione di legge dedotto nei motivi di ricorso.

• art. 52 L.F.

  Richiamato nella vicenda processuale per la dichiarazione di improseguibilità del giudizio nei confronti della curatela fallimentare.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Consente il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione, se dovuto.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Norma che ha inserito il meccanismo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nella vendita, la garanzia per i vizi è esclusa quando il difetto era già conosciuto dall'acquirente oppure era facilmente riconoscibile con l'ordinaria diligenza, senza necessità di competenze tecniche specialistiche.
• L'accertamento della conoscenza o della facile riconoscibilità del vizio costituisce valutazione di fatto rimessa al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se sorretta da motivazione logica e coerente.
• La regola dell'art. 1491 c.c. esprime un principio di autoresponsabilità dell'acquirente, che deve attivarsi per acquisire le informazioni essenziali sul bene prima della conclusione del contratto.
• In sede di legittimità non possono essere introdotte questioni nuove che presuppongano accertamenti di fatto non svolti nei precedenti gradi di giudizio; chi le deduce deve indicare specificamente dove la questione sia stata già proposta.
• La deduzione di una diversa lettura del materiale probatorio non consente, di per sé, di ottenere in cassazione una rivalutazione del merito.

Come è indicizzato