Cassazione Civile, Ordinanza n. 00385/2023 del 10/01/2023

Esito

La controversia

Una società promissaria acquirente aveva ottenuto in appello la pronuncia di trasferimento in forma specifica di un fondo rustico con annesso fabbricato, nonostante il primo giudice avesse respinto la domanda principale e accolto la riconvenzionale di risoluzione proposta dalla controparte per asserito inadempimento e omessa dichiarazione di vincoli ambientali gravanti sui terreni. La ricorrente ha impugnato la decisione deducendo, con un unico motivo, la nullità della sentenza per violazione o falsa applicazione degli artt. 1453 e 1489 c.c. e per omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la Corte d'appello non avesse considerato la condotta contraria a correttezza, buona fede e lealtà della controparte e che il vincolo urbanistico-ambientale non potesse essere sottratto alla disciplina dell'art. 1489 c.c. La controricorrente ha resistito al ricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che la decisione impugnata fosse conforme a consolidata giurisprudenza secondo cui, nella compravendita di area edificabile, le prescrizioni urbanistiche e territoriali, una volta approvate e pubblicate, costituiscono norme imperative assistite da presunzione legale di conoscenza; pertanto il relativo vincolo non integra un onere non apparente ai sensi dell'art. 1489 c.c., né può essere invocato dal compratore come vizio o mancanza di qualità della cosa venduta. Conseguentemente, non era configurabile la violazione dedotta. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e, ricorrendone i presupposti, al raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dal ricorrente come parametro della censura, ma ritenuto non decisivo alla luce della qualificazione del vincolo urbanistico come conoscibile e non riconducibile all'inadempimento dedotto.

• art. 1489 c.c.

  Non si applica ai vincoli urbanistici/territoriali derivanti da norme imperative approvate e pubblicate, perché questi sono assistiti da presunzione legale di conoscenza e non costituiscono oneri non apparenti.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Norma invocata per la dedotta violazione di legge.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Norma invocata per l'asserito omesso esame di un fatto decisivo, ma la censura è stata ritenuta inammissibile.

• art. 378 c.p.c.

  Richiamato per il deposito di memorie in prossimità dell'udienza.

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato in caso di ricorso inammissibile.

• art. 13 comma 1-bis d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato come parametro dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nella compravendita di un immobile o di un'area edificabile, i vincoli urbanistici e territoriali risultanti da strumenti di pianificazione approvati e pubblicati sono presunti conosciuti dai destinatari e non possono essere trattati come oneri non apparenti ai sensi dell'art. 1489 c.c.
• La presunzione legale di conoscenza delle norme imperative impedisce al compratore di invocare la mancata dichiarazione del vincolo come fonte di responsabilità del venditore, salvo che la questione non riguardi profili diversi e non coperti da tale presunzione.
• Quando il motivo di ricorso si fonda su una tesi incompatibile con un orientamento giurisprudenziale consolidato e con la struttura normativa applicabile, la censura può essere dichiarata inammissibile.
• I vincoli urbanistici incidenti sull'edificabilità del bene non sono, di regola, assimilabili a vizi materiali o a mancanza di qualità promesse della cosa venduta, se la loro esistenza discende da norme generali e conoscibili.

Come è indicizzato