Sentenza n. 3228/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

Il giudizio riguardava la legittimità del provvedimento comunale del 31 luglio 2024 che aveva dichiarato inefficace una SCIA relativa alla trasformazione di una porzione di immobile comune in alloggio per il custode, ritenendo necessario il consenso unanime dei comunisti al mutamento di destinazione d’uso. Gli appellanti hanno censurato la sentenza del TAR, che aveva dichiarato inammissibile il ricorso principale contro una richiesta di integrazione documentale e respinto i motivi aggiunti. In appello sono stati dedotti, anzitutto, la violazione dell’art. 10-bis l. 241/1990, poiché il preavviso di rigetto fondava l’ostacolo sull’asserito divieto civilistico contenuto nell’atto costitutivo della comunione, mentre il provvedimento definitivo aveva introdotto una diversa motivazione urbanistico-edilizia, riferita alla qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia e all’aumento del carico urbanistico. È stato inoltre contestato il sindacato comunale sulla validità della delibera condominiale adottata a maggioranza, sostenendo che le relative questioni civilistiche spettassero al giudice ordinario e che fossero comunque presenti elementi idonei a dimostrare la legittimazione alla presentazione della SCIA, tra cui una precedente sentenza della Corte d’Appello di Genova relativa alla medesima clausola dell’atto costitutivo della comunione. Gli appellanti hanno infine contestato la declaratoria di inammissibilità del ricorso principale, deducendo la lesività della nota comunale che imponeva ulteriori adempimenti e qualificava l’intervento come ristrutturazione edilizia.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’eccezione del Comune relativa alla genericità dell’appello, ritenendo i motivi sufficientemente specifici e contenenti critiche motivate alla sentenza di primo grado. Nel merito ha accolto l’appello e riformato la sentenza del TAR. Ha ritenuto fondata la censura relativa all’art. 10-bis l. 241/1990, rilevando che il preavviso di rigetto aveva prospettato un ostacolo di natura civilistica, ossia il divieto derivante dall’atto costitutivo della comunione, mentre il provvedimento definitivo aveva addotto una diversa ragione urbanistico-edilizia, consistente nella qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia e nell’aumento del carico urbanistico. Tale motivazione non poteva essere considerata una mera conseguenza delle osservazioni del privato, che non avevano affrontato la qualificazione dell’intervento. Il Collegio ha inoltre affermato che il Comune deve verificare la sussistenza di un titolo di disponibilità sull’immobile anche in presenza di SCIA, ma non può svolgere complessi accertamenti civilistici né sostituirsi al giudice ordinario nella risoluzione delle controversie tra privati. In presenza di contestazioni, l’amministrazione deve svolgere le necessarie verifiche e può arrestarsi solo quando il richiedente non fornisca elementi prima facie attendibili; non può però sindacare nel merito la validità di una delibera condominiale non impugnata, soprattutto quando la questione sia complessa e sia già stata affrontata dal giudice ordinario. Nel caso concreto, la precedente sentenza della Corte d’Appello di Genova aveva interpretato la medesima clausola dell’atto costitutivo, ritenendo valida la destinazione di una parte dei beni comuni ad alloggio del custode perché accessoria e funzionale agli scopi ricreativi, sportivi e culturali della comunione. Il Comune avrebbe dovuto tenere conto di tale interpretazione, rimasta senza adeguato riscontro nelle osservazioni procedimentali. Il provvedimento impugnato è stato pertanto annullato. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 10-bis l. 241/1990

  Il provvedimento definitivo non può fondarsi su ragioni ostative nuove e diverse da quelle comunicate nel preavviso di rigetto, salvo che tali ragioni siano state effettivamente introdotte dalle osservazioni dell’interessato.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  La qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia è stata utilizzata dal Comune quale motivazione urbanistico-edilizia del diniego, ma il Consiglio di Stato ha ritenuto che essa fosse stata introdotta tardivamente rispetto al preavviso di rigetto.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Impone all’amministrazione di verificare la sussistenza del titolo di disponibilità dell’immobile ai fini del rilascio del titolo edilizio, senza imporre la ricostruzione complessiva delle vicende civilistiche relative al bene.

• art. 23 d.P.R. 380/2001

  La verifica della legittimazione alla presentazione della SCIA riguarda l’esistenza di elementi prima facie attendibili circa il titolo di disponibilità, ma non consente al Comune di risolvere controversie civilistiche complesse.

• art. 1108, comma 3, c.c.

  È stato richiamato dagli appellanti per sostenere che non ricorresse una fattispecie tale da imporre l’unanimità dei partecipanti alla comunione; la decisione amministrativa ha comunque escluso che il Comune potesse risolvere direttamente tale questione civilistica.

Massime di principio

• Nel procedimento amministrativo, il provvedimento finale non può introdurre una ragione ostativa sostanzialmente diversa da quella comunicata nel preavviso di rigetto ai sensi dell’art. 10-bis l. 241/1990, quando le osservazioni dell’interessato non abbiano determinato l’emersione della nuova ragione.
• Nel procedimento relativo a un permesso di costruire o a una SCIA, l’amministrazione deve verificare che il richiedente disponga di un titolo prima facie attendibile sull’immobile, ma non è tenuta né legittimata a ricostruire tutte le vicende civilistiche del bene o a risolvere controversie complesse tra privati.
• Quando emergano contestazioni sul diritto del richiedente a realizzare l’intervento edilizio, il Comune deve svolgere le necessarie verifiche istruttorie, ma deve arrestarsi prima di sostituirsi al giudice ordinario nella valutazione della validità di delibere condominiali o nell’interpretazione di clausole negoziali controverse.
• La complessità della questione civilistica e l’esistenza di una precedente decisione del giudice ordinario sulla medesima clausola negoziale costituiscono elementi che impediscono all’amministrazione di effettuare un autonomo sindacato di merito sulla validità della delibera condominiale posta a fondamento della SCIA.
• La clausola di salvezza dei diritti dei terzi e i limiti del controllo amministrativo sulla legittimazione edilizia comportano che l’amministrazione possa negare il titolo solo in presenza di una carenza di legittimazione immediatamente e obiettivamente riconoscibile, non sulla base della soluzione diretta di una controversia civilistica complessa.

Come è indicizzato