Cassazione Civile, Ordinanza n. 18149/2024 del 02/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare del 26 gennaio 2004 relativa a una villa con giardino. La società venditrice sosteneva che una striscia di terreno del mappale 466, posta a nord del lotto acquistato dai convenuti (mappale 495), non fosse compresa nella vendita e restasse di sua proprietà; i compratori, invece, affermavano che quella porzione fosse pertinenza del bene acquistato e che il muro esistente delimitasse il fondo venduto fino alla recinzione muraria. In primo grado la domanda di accertamento del confine proposta dalla società fu respinta. In appello la Corte territoriale riformò la decisione, ritenendo che il titolo di acquisto dei convenuti non comprendesse la striscia di terreno del mappale 466, disponendo l’apposizione dei termini, accertando una servitù di passaggio in favore del mappale 495 su parte del mappale 466 con riferimento a specifici manufatti, rigettando la domanda riconvenzionale dei convenuti di costituzione di una servitù coattiva di passaggio pedonale e carrabile e ordinando il rilascio dell’area occupata. I ricorrenti hanno censurato la sentenza per: 1) violazione degli artt. 817 e 818 c.c., sostenendo che l’area fosse pertinenza trasferita con la compravendita; 2) violazione degli artt. 113 e 360 c.p.c., per avere il giudice riqualificato la domanda di regolamento di confini in azione contrattuale; 3) violazione dell’art. 112 c.p.c., per omessa pronuncia sulla domanda originaria di regolamento di confini e sua inammissibilità; 4) omesso esame di un fatto decisivo, assumendo la mancata considerazione di un preliminare e di allegazioni/confessioni sulla delimitazione del fondo; 5) nullità della motivazione sulla domanda subordinata di servitù coattiva; 6) violazione dell’art. 1052 c.c., sostenendo la sussistenza dei presupposti per un passaggio coattivo a tutela dell’accessibilità dell’abitazione anche per una persona con ridotta capacità motoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi quattro motivi: ha ritenuto corretta la valutazione di merito che escludeva il rapporto pertinenziale invocato dai ricorrenti; ha affermato che la domanda proposta dalla società, pur formalmente qualificata come regolamento di confini, riguardava in sostanza l’esatta estensione del bene compravenduto e quindi poteva essere interpretata e decisa come azione di accertamento del titolo e del confine; ha escluso l’omessa pronuncia; ha ritenuto infondato il vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. sia perché il preliminare non risultava decisivo rispetto al definitivo, unico fonte dei diritti e obbligazioni, sia perché si trattava di contestazioni su valutazioni istruttorie e non su un fatto storico decisivo omesso. Ha invece accolto il quinto e il sesto motivo, rilevando che il diniego della servitù coattiva era sorretto da una motivazione solo apparente, limitata a un generico richiamo al difetto di prova dei presupposti di legge, non idoneo a rendere percepibile il percorso logico seguito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente a tale capo e il giudizio è stato rinviato alla Corte d’Appello di Cagliari in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 817 c.c.

  la pertinenza richiede un elemento oggettivo di destinazione al servizio del bene principale e un elemento soggettivo di volontà di destinazione da parte di chi ha la disponibilità giuridica di entrambi i beni

• art. 818 c.c.

  il regime delle pertinenze segue il bene principale solo se il rapporto pertinenziale è validamente configurato

• art. 113 c.p.c.

  il giudice deve qualificare la domanda in base al contenuto sostanziale della pretesa e non alle sole espressioni usate dalla parte, nel rispetto del chiesto e pronunciato

• art. 112 c.p.c.

  non vi è omessa pronuncia quando il giudice decide sulla sostanza della domanda, anche se la riqualifica

• art. 950 c.c.

  l’azione di regolamento di confini è reale, petitoria e ricognitiva, diretta a ristabilire la certezza del confine quando i titoli siano già certi quanto alla proprietà

• art. 115 c.p.c.

  il giudice può valutare i mezzi istruttori prodotti dalle parti nei limiti del contraddittorio e del materiale probatorio acquisito

• art. 116 c.p.c.

  la valutazione delle prove rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito, sindacabili in cassazione solo entro limiti ristretti

• art. 360 c.p.c.

  i vizi denunciabili riguardano, rispettivamente, violazioni di legge e omesso esame di un fatto storico decisivo; non sono ammissibili censure volte a rivalutare il merito o le prove

• art. 1052 c.c.

  la servitù coattiva di passaggio può essere richiesta se ne ricorrono i presupposti di legge, da verificare con motivazione effettiva e non apparente

• art. 111, comma 6, Cost.

  ogni provvedimento giurisdizionale deve essere sorretto da motivazione effettiva

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  la motivazione deve rendere comprensibile il fondamento della decisione

• art. 12 preleggi

  la riformulazione del vizio motivazionale va interpretata secondo i canoni ermeneutici generali

• d.l. 22 giugno 2012, n. 83

  ha riformulato il vizio di motivazione riducendone il sindacato al minimo costituzionale

• L. 7 agosto 2012, n. 134

  ha convertito il d.l. 83/2012 che ha ristretto il controllo di legittimità sulla motivazione

Massime di principio

• Nella compravendita immobiliare, la pertinenza di una porzione di terreno o di un manufatto richiede la coesistenza di un vincolo oggettivo di destinazione al bene principale e di una volontà, espressa o tacita, del proprietario comune di creare tale vincolo; l’accertamento è di fatto e non è sindacabile in cassazione se congruamente motivato.
• Il giudice deve qualificare la domanda in base al suo contenuto sostanziale e alla vicenda dedotta, non alla sola formula letterale usata dalla parte; la riqualificazione è legittima se non altera il petitum sostanziale né introduce una domanda diversa.
• L’azione di regolamento di confini presuppone che la proprietà dei fondi sia certa e che l’incertezza riguardi solo la linea di separazione; se la controversia reale concerne invece l’estensione del titolo di acquisto, il giudice può decidere come questione di interpretazione del contratto e del titolo.
• Il vizio di cui all’art. 360, n. 5 c.p.c. riguarda l’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso, non la critica alla valutazione delle prove o alle argomentazioni del giudice di merito.
• Il preliminare non costituisce più la fonte dei diritti e delle obbligazioni quando alle stesse parti sia seguito il contratto definitivo, che assorbe e sostituisce il regolamento negoziale precedente salvo specifiche pattuizioni rilevanti e persistenti.
• La motivazione è solo apparente, e quindi censurabile in cassazione, quando si limita a formule assertive o tautologiche prive di reale illustrazione del percorso logico seguito dal giudice, in particolare nei casi di rigetto di domande di costituzione di servitù coattive o di altre pretese che richiedono la verifica di presupposti specifici.

Come è indicizzato