Cassazione Civile, Ordinanza n. 12827/2024 del 10/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare avente ad oggetto alcuni immobili siti in Garlenda. Il promissario acquirente, convenuto in primo grado in un giudizio ex art. 2932 c.c., si era opposto alla domanda di trasferimento coattivo deducendo in sostanza un successivo accordo novativo; il Tribunale aveva invece accolto la domanda di esecuzione in forma specifica e disposto il trasferimento della proprietà, con condanna al pagamento del residuo prezzo. In appello, il soccombente ha contestato la validità della sentenza di trasferimento, sostenendo che essa era stata pronunciata senza indicazione dei titoli urbanistici obbligatori richiesti dalla normativa edilizia e urbanistica per la circolazione degli immobili, e che tale mancanza determinava nullità rilevabile d'ufficio. In cassazione ha articolato tre motivi: i primi due per violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., lamentando che la Corte d'appello avesse dichiarato tardiva/inammissibile la censura e non avesse considerato la nullità rilevabile d'ufficio; il terzo per violazione degli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001, 40 e 17 l. n. 47/1985, assumendo che la sentenza ex art. 2932 c.c. non potesse produrre effetti traslativi in assenza della dichiarazione degli estremi del titolo edilizio o della sanatoria.

La decisione

La Cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente rigettato il gravame senza esaminare nel merito la questione della nullità/preclusione al trasferimento coattivo per mancata indicazione del titolo urbanistico. Ha affermato che la nullità urbanistica prevista dall'art. 46 d.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 l. n. 47/1985 è una nullità testuale, rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado, e che, in tema di esecuzione specifica del preliminare, l'assenza degli estremi del titolo abilitativo impedisce la pronuncia costitutiva solo se la questione è desumibile dagli atti. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente al motivo accolto, con rinvio alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione per nuovo esame e per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non può produrre un effetto traslativo maggiore di quello consentito alle parti e deve rispettare i presupposti di validità e di efficacia del negozio che viene eseguito in forma specifica.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  La mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile integra una nullità testuale dell'atto traslativo tra vivi, rilevabile d'ufficio; la validità dell'atto presuppone l'esistenza reale e la riferibilità del titolo all'immobile.

• art. 40 l. n. 47/1985

  Concorre a sanzionare, con nullità testuale, l'omessa menzione dei titoli edilizi negli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari.

• art. 17 l. n. 47/1985

  Richiamato quale disciplina previgente poi sostituita, sempre in tema di requisiti formali degli atti traslativi relativi a immobili.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  La nullità urbanistica è ricondotta nell'alveo della nullità testuale speciale prevista dalla norma, non della nullità virtuale.

• art. 345 c.p.c.

  La domanda nuova di accertamento della nullità proposta per la prima volta in appello è inammissibile, salvo che il giudice la tratti come eccezione di nullità rilevabile d'ufficio nei limiti consentiti dalla norma.

• art. 112 c.p.c.

  La censura riguardante la nullità rilevabile d'ufficio non può essere respinta senza effettivo esame del motivo di gravame devoluto al giudice di appello.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  Quando il giudice rileva d'ufficio una nullità deve sottoporla previamente al contraddittorio delle parti.

• art. 274 c.p.c.

  Richiamato solo in fatto per la riunione di cause connesse.

Massime di principio

• La nullità prevista per la mancata indicazione dei titoli edilizi negli atti traslativi immobiliari è una nullità testuale, che opera quando l'atto non contiene gli estremi del titolo abilitativo, mentre la mera eventuale difformità urbanistica dell'immobile rispetto al titolo non incide di per sé sulla validità dell'atto se il titolo esiste ed è riferibile al bene.
• In tema di esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c., il giudice non può disporre il trasferimento coattivo se mancano le condizioni richieste dalla disciplina urbanistica per la circolazione del bene, perché la sentenza non può realizzare un effetto traslativo maggiore di quello consentito alle parti.
• La nullità negoziale rilevabile d'ufficio può essere esaminata anche in appello e può essere dedotta come motivo di gravame, purché gli elementi da cui emerge risultino dagli atti ritualmente acquisiti al processo; non è sufficiente rigettare il motivo solo perché la questione non era stata espressamente sollevata in primo grado.
• Quando la nullità è rilevabile d'ufficio, il giudice di appello ha il potere-dovere di esaminarla, ma deve rispettare il contraddittorio tra le parti prima di fondare la decisione sulla relativa questione.

Come è indicizzato